Na podlagi 1. in 10. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. list SRS, št. 18/74 in 34/88) in 29.člena zakona o lokalni samoupravi (Ur. list RS, št. 72/93, 6/94 – odločba US, 45/94 – odločba US, 57/94, 14/95 in 20/95 – odločba US) ter 22. in 29. člena statuta občine Izola (Uradne objave št. 8/959) je občinski svet na svoji seji dne 13. decembra 1995 sprejel naslednji
PRAVILNIK o oddajanju poslovnih stavb v najem
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem pravilnikom se urejajo način, pogoji in postopek oddaje poslovnih stavb in poslovnih prostorov v najem (v nadaljnjem besedilu: poslovni prostori) na območju občine Izola in so v lasti občine Izola, ter o načinu določitve in rasti najemnin.
2. členDoločbe tega pravilnika se smiselno uporabljajo tudi za oddajo garaž.
3. člen
Za poslovno stavbo se šteje, skladno z določili zakona, po tem pravilniku stavba, ki je namenjena za poslovno dejavnost in se v ta namen pretežno tudi uporablja. Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod. Če nastane dvom, ali se šteje stavbo oz. prostor za poslovno stavbo ali poslovni prostor, odloči o tem občinski upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve.
4. člen
Poslovni prostori se oddajo praviloma v najem za opravljanje dejavnosti v skladu s prostorsko izvedbenimi akti ter Odlokom o poslovnih prostorih v občini Izola (Uradne objave, št. 27/82, 39/89 in 41/89).
5. člen
Za pripravo predloga oddaje poslovnih prostorov v najem, župan občine Izola pooblasti, v skladu s koncesijsko pogodbo, koncesionarja, ki opravlja posle upravljanja s poslovnim fondom v lasti občine Izola.
Koncesionar obravnava celotno problematiko s področja upravljanja s stanovanji in poslovnimi prostori in predlaga svoja stališča in predloge v sprejem županu.
Koncesionar je za svoje delo odgovoren županu in občinskemu svetu in jim mora poročati o svojem delu.
6. člen
Koncesionar opravlja naslednje naloge:
- predlaga oddajo in način oddaje poslovnega prostora v najem;
- predlaga pogoje javnega natečaja brez licitacije, pogoje javnega natečaja z licitacijo ter pogoje oddaje poslovnega prostora neposredno s pogodbo;
- predlaga oddajo poslovnega prostora ponudniku, ki najbolj izpolnjuje pogoje javnega natečaja;
- predlaga spremembo namembnosti stanovanjskega prostora v poslovni prostor in spremembo namembnosti obstoječega poslovnega prostora;
- predlaga prenehanje najemnega razmerja,
- obravnava druga vprašanja, ki se nanašajo na poslovne prostore (evidenca poslovnih prostorov, prispele vloge prosilcev, itd.).
II. POSLOVNI PROSTORI DRUŽBENIH DEJAVNOSTI
7. člen
Na podlagi sklepa Občinskega sveta Občine Izola lahko župan sklene z izvajalci na področju družbenih dejavnosti neposredno pogodbo, s katero se poslovni prostori, ki ga izvajalci uporabljajo za svojo dejavnost, prenesejo v uporabo in upravljanje le-teh. Občinski svet odloča o oddaji na predlog župana po predhodni vlogi izvajalca na področju družbenih dejavnosti.
Pogodba, ki jo pripravi koncesionar v sodelovanju s strokovno službo Uprave za planiranje, urbanizem, stanovanjske in gradbene zadeve, mora vsebovati medsebojne pravice in obveznosti pogodbenih strank ter pogoje in postopek vzdrževanja in upravljanja poslovnega prostora.
8. člen
Najemniki poslovnih prostorov iz 7. člena morajo skrbeti za celotno vzdrževanje in upravljanje poslovnega prostora kot dober gospodar.
Potrebna sredstva zagotovijo iz lastnih virov in iz sredstev občinskega proračuna, ki se jim zagotovijo iz proračunske postavke za izvajanje njihove dejavnosti.
9. člen
Za preverjanje pravilne porabe in vzdrževanja poslovnih prostorov, kot so določeni v 7. členu, župan imenuje za to 3 člansko komisijo. Komisija je za svoje delo odgovorna županu, strokovno tehnična in druga opravila opravlja Uprava za družbene dejavnosti v sodelovanju z drugimi službami.
10. člen
Komisija iz 9. člena tega Pravilnika mora pregledati poslovne prostore pred predajo najemnikom ter o tem sestavi zapisnik. Komisija ima nalogo, da vse navedene poslovne prostore, ki so dani v uporabo in upravljanje izvajalcem s področja družbenih dejavnosti, pregleda enkrat letno in o ugotovljenih nepravilnostih sestavi zapisnik.
11. člen
V kolikor župan iz poročila komisije ugotovi, da najemnik slabo gospodari s poslovnim prostorom, lahko predlaga Občinskemu svetu Občine Izola, da prekliče sklep s katerim se prenese poslovni prostor v uporabo in upravljanje. Sklep Občinskega sveta je nalog za prenehanje pogodbenega razmerja.
12. člen
Ostala določila tega pravilnika se za poslovne prostore oddane po 7. členu uporabljajo smiselno le v kolikor niso v nasprotju z določili 7., 8., 9., 10. in 11. člena.
III. POSTOPEK ZA ODDAJO POSLOVNIH STAVB IN POSLOVNIH PROSTOROV
13. člen
Za vodenje postopkov pri oddajanju poslovnih prostorov v najem imenuje župan Komisijo za oddajanje poslovnih prostorov v najem (v nadaljevanju: komisija).
Komisija je za svoje delo odgovorna županu, kateremu najmanj enkrat letno poroča o svojem delu in mu redno posreduje zapisnike svojih sej.
Strokovno tehnična in druga administrativna opravila za komisijo opravlja koncesionar.
14. člen
Komisijo sestavljajo predsednik in namestnik ter pet članov, ki jih za dobo trajanja mandata župana imenuje župan.
15. člen
Komisija opravlja naslednje naloge:
- izvede postopek javnega natečaja brez licitacije in javnega natečaja z licitacijo;
- odloča o namembnosti poslovnih prostorov v skladu s sprejetimi prostorskimi akti in o opredelitvami o razvoju občine, mesta in kraja;
- odloča o načinu oddaje in sprejema sklep o razpisu v skladu s tem pravilnikom;
- odloča o oddaji poslovnega prostora ponudniku, ki najbolj izpolnjuje pogoje javnega natečaja;
- odloča o prenehanju najemnega razmerja;
- odloča o drugih dejavnostih, ki vplivajo na gospodarjenje s poslovnimi prostori.
16. člen
Poslovi prostori se praviloma oddajo v najem za nedoločen čas.
za določen čas se poslovni prostori oddajo v najem v naslednjih primerih:
- če se načrtuje ali pričakuje odstranitev poslovnega prostora iz urbanističnih razlogov;
- če se načrtuje sprememba namembnosti poslovnega prostora;
- če se pričakuje ali načrtuje sprememba lastništva poslovnega prostora in
- iz drugih utemeljenih razlogov glede na naravo posameznega primera.
17. člen
Za nedoločen čas se poslovni prostori oddajajo na naslednje načine:
a) z javnim natečajem brez licitacije
b) z javnim natečajem z licitacijo
c) neposredno s pogodbo v primerih, ki jih določa ta pravilnik.
a) JAVNI NATEČAJ BREZ LICITACIJE
18. člen
sklep o javnem natečaju brez licitacije sprejme komisija na predlog koncesionarja, ki upravlja s stanovanji in poslovnimi prostori. Razpis se objavi v lokalnem časopisu.
Z javnim natečajem brez licitacije se lahko oddajo tisti poslovni prostori, ki so tržno manj zanimivi, ali so izven mestnih naselij.
19. člen
Javni natečaj mora vsebovati:
- podatke o lokaciji in velikosti poslovnega prostora in višino najemnine;
- namembnost poslovnega prostora, če je ta določena;
- čas za katerega se oddaja poslovni prostor v najem (nedoločen ali določen čas),
- obvezno plačilo varščine v višini tri mesečne izklicne najemnine, ki jo mora udeleženec plačati pred pričetkom javne licitacije,
- zahtevo o dokazilu o strokovni usposobljenosti za opravljanje dejavnosti ali dokazilo o vpisu v sodni register ali dokaz, da se ponudnik ukvarja z izvirnim umetniškim delom;
- podatke o koncesionarju, ki objavlja natečaja in ki sprejema prijave na natečaj;
- rok za prijavo in rok za objavo rezultatov natečaja;
- pogoje v zvezi z ureditvijo poslovnega prostora;
- potrdilo o stalnem prebivališču in o plačilu družbenih obveznosti;
- kraj in čas ogleda poslovnega prostora;
- druge pogoje, ki imajo pomen za natečaj (rok sklenitve pogodbe).
Rok za prijavo na natečaj je petnajst dni.
20. člen
Najpozneje v roku osmih dneh po izteku razpisnega roka pregleda komisija vse prispele prijave in izloči prepozne ter nepopolne prijave. Izmed pravočasnih in popolnih prijav komisija izbere kandidata, ki najbolj ustreza pogojem iz drugega in tretjega odstavka tega člena.
Kadar v razpisu ni vnaprej določena namembnost posovnega prostora, upošteva komisija pri izbiri tiste kandidate:
- pri katerih je dejavnost najbolj usklajena z opredelitvami o razvoju občine, mesta in kraja;
- pri katerih gre za najmanj zastopane dejavnosti, ali za dejavnosti, po katerih je največje povpraševanje;
- katerih dejavnosti se primerno vključujejo v okolje, v katerem so poslovni prostori;
- pri katerih so dejavnosti združljive s prostorskimi, gradbenimi in arhitektonskimi pogoji poslovnih prostorov in
- pri katerih je od kandidatov, glede na njihovo dosedanje delo, strokovno usposobljenost in druge osebne reference, mogoče pričakovati, da bodo uspešno opravljali poslovno dejavnost.
V primerih, ko je bila z razpisom v naprej določena namembnost, pa upošteva komisija tiste prijave, ki v celoti ustrezajo razpisnim pogojem in pri katerih je od kandidatov mogoče pričakovati v smislu alinee prejšnjega odstavka, da bodo lahko uspešno opravljali poslovno dejavnost.
V primeru, ko je dosedanji najemnik poslovnega prostora, ki se oddaja, v stečaju ali likvidaciji, ima, ob izpolnitvi pogojev iz razpisa, pri izbiri prednost tisti kandidat, ki se zaveže prevzeti v redno delovno razmerje delavce, zaposlene pri prejšnjem najemniku.
21. člen
Sklep o izbiri kandidata z utemeljitvijo izbire posreduje komisija vsem udeležencem, ki so sodelovali v javnem natečaju najkasneje v roku 15 dneh po izteku roka za prijavo.
Udeleženci javnega natečaja lahko zoper odločitev komisije vložijo pritožbo v petnajstih dneh po prejemu tega obvestila.
O pritožbi odloča župan v nadaljnjih petnajstih dneh.
22. člen
Na podlagi dokončne odločitve skleneta Občina kot najemodajalec po koncesionarju in izbrani ponudnik kot najemnik pisno pogodbo o najemu poslovnega prostora.
b) JAVNI NATEČAJ Z LICITACIJO
23. člen
Sklep o javnem natečaju z licitacijo sprejme na predlog koncesionarja komisija, razpis pa se objavi v lokalnem časopisu Občine Izola in Primorskih novicah.
Z javnim natečajem z licitacijo se v prvi vrsti oddajo tržno zanimivi poslovni prostori in poslovni prostori, ki so namenjeni proizvodnim in trgovinskim dejavnostim, dejavnostim podjetij, bank, zavarovalnic, raznim poslovnim agencijam, projektantskim organizacijam ter drugih gospodarskim in tržnim dejavnostim, odvetništvu, gostinstvu, turizmu in podobno.
24. člen
Javni natečaj z licitacijo mora vsebovati poleg elementov iz 19. lena tega pravilnika še:
- opis postopka ter pogoje licitacije in
- izklicno najemnino ter
- višino varščine, ki jo pred izvedbo javnega natečaja z licitacijo vplača udeleženec.
25. člen
Najkasneje v osmih dneh po izteku razpisnega roka, pregleda komisije vse prispele prijave in izmed pravočasnih in popolnih prijav izbere kandidate, ki ustrezajo pogojem razpisa in pogojem iz drugega in tretjega odstavka 19. člena tega pravilnika.
26. člen
V nadaljnjih treh dneh komisija s sklepom določi čas in kraj javne licitacije in s priporočeno pošiljko povabi k licitaciji vse kandidate, ki izpolnjujejo pogoje iz 24. člena tega pravilnika.
Z istim sklepom obvesti komisija o tem kdo bo lahko sodeloval na licitaciji, tudi tiste kandidate, ki zaradi neizpolnjevanja pogojev niso povabljeni k licitaciji.
Kandidati, ki niso povabljeni k licitaciji, imajo v roku treh dni pravico ugovarjati pri komisiji.
Komisija mora odločiti o ugovorih najpozneje v nadaljnjih treh dneh.
27. člen
Javno ustno licitacijo vodi komisija. Postopek se vodi za vsak poslovni prostor posebej.
28. člen
V primerih, ko je za posamezni poslovni prostor določena namembnost, je izklicna cena enaka znesku najemnine, ki se določi po osnovah in merilih, ki veljajo v občini za konkretno dejavnost in za določeno območje, v katerem je poslovni prostor.
V primerih, ko namembnost ni določena, je izklicna najemnina enaka znesku najemnine, ki se določi v skladu z osnovami in merili, ki se uporabljajo v občini za najbolj tržno dejavnost in za določeno območje, v katerem je poslovni prostor.
Najmanjši znesek, s katerim ponudniki dvigujejo izklicno najemnino, je enak 5 % izklicne cene.
29. člen
Pred pričetkom javne ustne licitacije predsednik komisije preveri identiteto udeležencev licitacije, pregleda izjave udeležencev licitacije o seznanitvi s stanjem poslovnega prostora in udeležence pouči o postopku licitacije ter o njihovih pravicah in obveznostih. Nato predsednik komisije izkliče začetno izklicno najemnino in označbo poslovnega prostora, ki se licitira.
Če poslovni prostor licitira več ponudnikov, začne predsednik licitacijo tako, da izkliče začetno izklicno najemnino ter vpraša, ali je kdo pripravljen ponuditi višjo najemnino. Ta postopek se ponavlja, dokler nihče od ponudnikov ne ponudi višje najemnine. Zadnjo najvišjo ponudbo predsednik trikrat ponovi, nato pa razglasi, da je licitacija končana, poslovni prostor pa oddan najugodnejšemu ponudniku.
30. člen
Če nihče od kandidatov, ki so se udeležili licitacije, ne ponudi izklicne najemnine, se šteje, da sta razpis in licitacija neuspešna in se ponovita. V ponovljenem razpisu se lahko določijo spremenjeni ali ugodnejši pogoji razpisa.
31. člen
O licitaciji se vodi zapisnik, ki mora vsebovati:
- podatke o komisiji,
- razpisne pogoje in podatke o postopku licitacije,
- podatke o vseh ponudnikih,
- začetno izklicno najemnino,
- podatke o vplačani varščini,
- podatke o vseh ponujenih najemninah in ponudnikih,
- podatke o najboljšem ponudniku in o najvišji ponudbi najemnine in
- ostale podatke, ki imajo pomen za postopek za oddajo v najem poslovnega prostora in za licitacijo (pogoji in rok za podpis pogodbe),
- podpise vseh članov komisije in podpise vseh navzočih.
32. člen
Zapisnik iz prejšnjega člena se vroči s priporočeno pošiljko vsem ponudnikom, ki so sodelovali pri licitaciji.
Ponudniki, ki so sodelovali na razpisu, lahko podajo pisno pritožbo zoper postopek oddajanja poslovnega prostora in licitacije najpozneje v petih dneh po prejemu zapisnika.
O pritožbi mora odločiti župan najpozneje v naslednjih petnajstih dneh.
33. člen
Če udeleženec licitacije, ki je ponudil najvišjo najemnino, odstopi od najema poslovnega prostora, lahko komisija odda poslovni prostor v najem udeležencu licitacije, ki je ponudil drugo najvišjo najemnino.
c) ODDAJANJE POSLOVNIH PROSTOROV BREZ JAVNEGA RAZPISA
34. člen
Občinski svet na predlog koncesionarja lahko sprejme sklep, da se izjemoma odda poslovni prostor v najem brez javnega razpisa, v naslednjih primerih:
- če se mora dosedanji najemnik poslovnega prostora izseliti iz poslovnega prostora zaradi rušenja ali drugih urbanističnih razlogov;
- če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije,
- če najemnik v isti stavbi, kjer že ima v najemu poslovni prostor, pridobi dodatne prostore, ki niso bili samostojna enota in samostojno tudi ne morejo funkcionirati;
- če najemnik želi zamenjati poslovni prostor z drugim najemnikom;
- če nadaljujejo z dejavnostjo najemnika ožji družinski člani;
- če nadaljujejo z dejavnostjo najemnika delavci, ki so bili pri njem zaposleni vsaj dve leti;
- če se oddaja poslovni prostor izvajalcem na področju družbenih dejavnosti.
IV. NASTANEK NAJEMNEGA RAZMERJA
35. člen
Najemno razmerje nastane s sklenitvijo najemne pogodbe.
Najemna pogodba mora vsebovati:
- podatke o lokaciji in o strukturi poslovnega prostora;
- dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,
- določila o uporabi skupnih naprav v zgradbi;
- določilo o trajanju najemnega razmerja;
- določila o višini najemnine in o stroških vzdrževanja skupnih delov in naprav zgradbe ter o obratovalnih stroških;
- obveznosti in vzdrževanje poslovnega prostora;
- odpovedni rok in
- druga določila, ki so pomembna za vsakokratno sklepanje najemnega razmerja.
36. člen
V primerih, kadar najemnik z lastnimi sredstvi v celoti ali deloma obnovi poslovni prostor, je potrebno skleniti z njim dogovor o vlaganju sredstev ter dogovor, s katerim se določi rok za obnovo poslovnega prostora in način obračuna vloženih sredstev v primeru predčasne prekinitve najemne pogodbe.
37. člen
Najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem, razen v izjemnih primerih, ko o tem na vlogo najemnika tako določi komisija.
V. PRENEHANJE NAJEMNEGA RAZMERJA
38. člen
Najemno razmerje preneha:
- s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe;
- s sodno odpovedjo najemne pogodbe;
- s potekom časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, kadar je bila sklenjena za določen čas;
- če najemnik izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru adaptacijo brez poprejšnjega soglasja najemodajalca.
39. člen
Občina po koncesionarju lahko odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najemnega razmerja in o odpovednem roku, v naslednjih primerih.
- če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali stanovalce ovira ali moti pri uporabi njihovih poslovnih prostorov ali stanovanj;
- če najemnik na zahtevo najemodajalca v dogovorjenem roku ne opravi del, ki so potrebna za vzdrževanje poslovnega prostora in ki spadajo med njegove stroške;
- če najemnik v dogovorjenem roku ne prične opravljati dejavnosti, za katero mu je bil dodeljen poslovni prostor;
- če najemnik v dogovorjenem roku ne prične opravljati dejavnosti, za katero mu je bil dodeljen poslovni prostor;
- če najemnik brez soglasja najemodajalca spremeni predmet poslovanja ali opravi druge statusne spremembe, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem prostoru;
- če najemnik za več kot en mesec brez opravičenega razloga preneha opravljati poslovno dejavnost, za katero mu je bil dodeljen poslovni prostor;
- če najemnik preneha opravljati dejavnosti;
- če najemnik najmanj tir mesece zaporedoma ne plača najemnine in obratovalne ter funkcionalne stroške in če jih ne poravna niti v nadaljnjih tridesetih dneh po prejemu pismenega opomina;
- če najemnik brez opravičenega razloga odkloni sodelovanje pri prenovi poslovnega prostora in zgradbe, v kateri se nahaja poslovni prostor ali jo ovira;
- če najemnik odda poslovni prostor v podnajem in
- v drugih primerih, ki so določeni z zakonom ali dogovorjeni v najemni pogodbi.
VI. ODDAJANJE GARAŽ V NAJEM
40. člen
Garaže, ki so bile zgrajene za potrebe uporabnikov posameznih zgradb, se praviloma oddajo v najem etažnim lastnikom in najemnikom stanovanj ter poslovnih prostorov v teh zgradbah.
Prednost imajo upravičenci, ki so najemniki stanovanj in poslovnih prostorov v lasti občine.
Določbe prvega in drugega odstavka tega člena se ne uporabljajo za garaže, ki so sestavni del posameznih snovanj ali poslovnih prostorov. Predlog za novega najemnika garaže poda upravitelj stavbe v roku 8 dni od prejetega obvestila. V primeru, da upravitelj v postavljenem roku ne predloži predloga, se razpiše oddaja garaže v najem.
41. člen
Če v zgradbi, ki ji pripada garaža, ni ustreznega interesenta, se razpiše oddaja garaže v najem. V tem primeru se lahko potegujejo za garažo tudi občani, ki ne spadajo med upravičence iz 1. odstavka 40. člena tega pravilnika.
42. člen
Garaže, ki niso bile zgrajene za potrebe posameznih zgradb, se oddajo na podlagi razpisa.
V tem primeru ima prednost pri najemu občan, ki nima garaže in stanuje bliže lokaciji, na kateri se nahaja garaža.
Postopek, ki je določen v prejšnjem odstavku, se uporablja tudi v primerih iz 41. člena tega pravilnika.
43. člen
Razpis za oddajo garaže se objavi skupaj z razpisom za oddajo poslovnih prostorov.
Če ni potrebe po razpisu poslovnih prostorov, se razpis za oddajo garaže objavi na oglasni deski na sedežu krajevne skupnosti na območju katere se nahaja garaža, na oglasni deski pri koncesionarju in na oglasni deski v Upravi za planiranje, urbanizem, stanovanjske in gradbene zadeve Občine Izola.
44. člen
Garaža se odda v najem najemniku, ki ima avtomobil in veljavno prometno dovoljenje.
Najemnik garaže ne sme oddati v podnajem.
VII. OSNOVE IN MERILA ZA DOLOČITEV NAJEMNINE
45. člen
Najnižje najemnine za poslovne stavbe in poslovne prostore v lasti občine Izola, se določijo po metodologiji, predpisani v Pravilnikom o merilih in načinih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistemu točkovanja (Ur. list SRS, št. 25/81).
Revalorizirana vrednost poslovnega prostora se izračuna na podlagi netto koristne površine poslovnega prostora, ugotovljenih točk za stavbo in stavbno opremo, ugotovljenih točk za namembnost poslovnega prostora, ugotovljenih točk za lokacijo poslovnega prostora, korekcijskega faktorja po točkovalnem zapisniku in rednosti točke za tekoče leto, ki jo v začetku vsakega leta določi župan.
Izračun se vrši po formuli:
Vp = m2 x (To + Tn + Tl) x f x Vt
Vp – revalorizirana vrednost poslovnega prostora f – korekcijski faktor po točkovalnem zapisniku m2 – netto koristna izmera po točkovalnem zapisniku To – osnovne točke po točkovalnem zapisniku Tn – točke glede na namembnost poslovnega prostora Vt – vrednost točke Tl – točke glede na lokacijo poslovnega prostora
Najnižje mesečne najemnine se izračunavajo po naslednjem obrazcu:
Vp x k Nm = ------------------- 12 x 100
Nm – najnižja mesečna najemnina Vp – revalorizirana vrednost poslovnega prostora, ki se mesečno usklajuje z rastjo cen industrijskih izdelkov pri proizvajalcih k – letna stopnja najemnine od revalorizirane vrednosti poslovnega prostora. Letno stopnjo najemnine določa upravljalec na podlagi sklepa župana.
Letna stopnja sestoji iz:
- stopnje za amortizacijo določene po republiških predpisih
- stopnje za investicijsko in tekoče vzdrževanje
- stopnje za razširjeno reprodukcijo v deležu kot jo predstavlja
- vrednost za namembnost in lokacijsko ugodnost poslovnega prostora
- stopnje za stroške upravljanja in funkcionalne stroške.
Izračunani najnižji mesečni najemnini je dodan še pri oddaji poslovnega prostora izlicitirani delež najemnine.
46. člen
Pri določanju vrednosti poslovnega prostora se upoštevajo dodatne točke glede na namembnost poslovnega prostora določene pri oddaji oz. sklepanju pogodbe.
1. skupina 5 točk
2. skupina 20 točk
3. skupina 40 točk
4. skupina 80 točk
5. skupina 100 točk
Skupine namembnosti so naslednje:
1. SKUPINA
- zdravstveno varstvo
- socialno varstvo
- politične organizacije
- družbeno varstvo mladine
- izobraževanje – društva
- kulturno izobraževanje
- narodnostne dejavnosti
- deficitarne dejavnosti
- organizacije, ki se financirajo iz proračuna občine
2. SKUPINA
- trgovine z živilskimi proizvodi na drobno in za obrt
- čevljarstvo
- dežnikarstvo
- krojaštvo
- pralnice in likalnice
- garaže
- skladišča
- pletilstvo
3.SKUPINA
- vse trgovine razen živilskih
- kozmetični saloni
- ključavničarstvo
- mizarstvo
- tapetništvo
- kleparstvo
- kemične čistilnice
- elektro in vodoinstelaterstvo
- steklarstvo
- izdelovanje sobnega in stavbnega pohištva
- druge storitvene dejavnosti, ki niso naštete v 2. skupini
Pri določanju vrednosti poslovnega prostora se upoštevajo dodatne točke glede na lokacijsko ugodnost poslovnega prostora. Pri določanju se upošteva dejanska lega poslovnega prostora glede na vhod v poslovni prostor ali večji del izložbenih oken.
Območja so naslednja:
OBMOČJE A
- Cankarjev drevored do križišča s Kosovelovo ulico
- Kristanov trg
- Verdijeva ulica
- Veliki trg
- Manziolijev trg
- Drevored 1. maja
- Sončno nabrežje
- Trg republike
- Gorkijeva ulica
- Pittonijeva ulica
OBMOČJE B
- Koprska ulica
- Ljubljanska ulica
- Alietova ulica
- Muzčeva ulica
- Ulica IX. korpusa
- Bazoviška ulica
- Skladiščna ulica
- Ribiška ulica
- Obrtno stanovanjska cona
- Kocjančičeva ulica
- Postojnska ulica
- Dantejeva ulica
- Morova ulica
- Industrijska cona
- ulica Emilia Drolia
- ulica Istrska vrata
- ulica Ob stari bolnici
- ulica Ob starem zidovju
- Volaričeva ulica
- Prekomorskih brigad
- Cankarjev drevored (ostalo)
- ulica Proletarskih brigad
OBMOČJE C
- Gramscijeva ulica
- Senčna pot
- Strma pot
- Hudourniška pot
- Nazorjeva ulica
- Vrtna ulica
- Kettejeva ulica
- ulica Ob stolpu
- Sončna pot
- Kopališka ulica
- ulica Salvatore Aliendeja
- Leninova ulica
- ulica Oktoberske revolucije
OBMOČJE D
- ulica Alme Vivode
- ulica Mirka Kleve
- Kajuhova ulica
- ulica Bogomira Magajne
- ulica Ob peči
- Kosova ulica
- ulica Svetega Petra
- ulica Ob vratih
- Kosovelova ulica
- Brkinska ulica
- ulica Osvobodilne fronte
- Kraška ulica
- Dvoriščna ulica
- Pekarniška ulica
- Levstikova ulica
- ulica Elvire Vatovec
- Plenčičeva ulica
- Trg padlih
- Gasilska ulica
- Prešernova cesta
- Trg pri bolnici
- Gortanova ulica
- Premrlova ulica
- Veluščkova ulica
- Gregorčičeva ulica
- ulica Sergeja Mašere
- Zustovičeva ulica
- Gubčeva ulica
- Smrekarjeva ulica
- Župančičeva ulica
- Istrskega odreda
- ulica Svobode
- Tomšičeva ulica
- ulica Ivana Regenta
OBMOČJE E
- Aškerčeva ulica
- Prečna ulica
- Kažipotna ulica
- Bevkova ulica
- Piranska ulica
- Krpanova ulica
- Cegnarjeva ulica
- Šolska ulica
- Kumarjeva ulica
- Goriška ulica
- Spinčičeva ulica
- Trubarjeva ulica
- ulica Giordana Bruna
- Tartinijeva ulica
- Tovarniška ulica
- Garibaldijeva ulica
- Trinkova ulica
- Tržaška ulica
OBMOČJE F
- Jagodje
- Šared
- Polje
- Livade
- Cetore
- Malija
- Korte
1. OBMOČJE A 80 točk
2. OBMOČJE B 60 točk
3. OBMOČJE C 40 točk
4. OBMOČJE D 30 točk
5. OBMOČJE E 15 točk
6. OBMOČJE F 5 točk
48. člen
Rast najemnin se mesečno usklajuje v skladu z indeksom porasta cen na drobno v Republiki Sloveniji.
49. člen
Mesečne najemnine se evidenčno in po računih vodijo ločeno za delež osnovne vrednosti od deleža za vrednost lokacije, namembnosti in izlicitirane presežne vrednosti. Vrednosti se določajo v skladu s 45. členom tega pravilnika. Osnovna vrednost je izračunana najemnina samo z osnovnimi točkami (To) brez točk za lokacijo, točk za dejavnost in brez presežne izlicitirane vrednosti.
Osnovna vrednost najemnine se vodi pri upravljalcu poslovnih prostorov, namensko porabo teh sredstev pa lastnik in upravljalec predhodno dogovorita z letnimi plani za zagotovitev sredstev za amortizacijo, investicijsko in tekoče vzdrževanje ter sredstev za stroške upravljanja.
Sredstva iz vrednosti za lokacijo, vrednosti zaradi dejavnosti in izlicitirane presežne vrednosti se sprotno izloča na posebni partiji proračuna občine Izola za poslovne in stanovanjske namene in služijo za razširjeno reprodukcijo pri poslovnih prostorih, sodelovanje pri urejanju prostora (urejanje uličnih tlakov, instalacij,...) in pri prenovi starega mestnega jedra.
50. člen
Skladiščni prostori in priročna skladišča so točkovana po enaki metodologiji kot poslovni prostori v posameznih skupinah dejavnosti.
VIII. VLAGANJE V POSLOVNO STAVBO ALI POSLOVNI PROSTOR
51. člen
Najemnik poslovnega prostora ali stavbe lahko pridobi v soglasju z upravljalcem v najem delno tehnično opremljene in dokončane ali nedokončane poslovne prostore ter poslovne prostore, katere je zaradi dejavnosti potrebno obnoviti. V najem lahko dobi tudi neurejene kletne prostore, ki so predvideni za preureditev v poslovne prostore.
52. člen
Pred oddajo takih poslovnih prostorov ali klet se najemnik in upravljalec pogodbeno dogovorita o obsegu in vrsti potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora.
Na podlagi planirane vrednosti investicije se pred pričetkom ugotovi rentabilnost investicije, tako, da ta ne sme presegati skupne vrednosti sredstev amortizacije in stroškov vzdrževanja za novousposobljeni poslovni prostor za dobo 33 let. V kolikor je najemnik klub temu zainteresiran za izvedbo investicije se navedeni višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni vložek v breme najemnika. Najemnik se tudi obveže, da dejansko izvedena dela ne bodo po poračunu presegala rentabilne vrednosti investicije. V kolikor bodo presežena se bo vloženi višek sredstev ravno tako štel kot nepovratni vložek v breme najemnika.
53. člen
Po dokončanju usposobitve poslovnega prostora se na podlagi točkovnega zapisnika ugotovi nova revalorizirana vrednost poslovnega prostora in na podlagi tega tudi mesečna najemnina.
Ugotovi se tudi dejanska priznana vrednost investicijskega vlaganja najemnika v usposobitev poslovnega prostora. Priznana investicijska vlaganja najemnika se vračajo najemniku z zmanjšanjem najemnine v predvidenem obsegu amortizacije in investicijskega vzdrževanja, vendar največ za dobo 33 let. Doba vračanja se časovno ugotovi takoj p dokončanju del in ostane do izplačila nespremenjena. Po dokončani dobi vračanja najemnik plačuje polno vrednost mesečne najemnine.
V primeru predčasnega vračila priznanega in neamortiziranega dela investicijskega vložka najemnika, občina uveljavlja triletni moratorij vračila, v kolikor pred tem z razpisom ne najde novega najemnika, ki bo pripravljen vrniti neamortiziran vložek.
IX. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
54. člen
Najemnikom, ki so vlagali lastna sredstva v poslovne prostore ali poslovne stavbe, se upoštevajo pogodbena določila o zmanjšani najemnini do poteka dobe iz 52. in 53. člena tega pravilnika, dolžni pa so plačati letno porast najemnin. Po poteku dobe se obnovi pogodbeno razmerje in upoštevajo določila tega pravilnika.
55. člen
Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati Pravilnik o oddajanju poslovnih stavb in poslovnih prostorov v najem (Ur. objave št. 2/94).
Ta pravilnik začne veljati osmi dan po objavi v Uradnih objavah.