Na podlagi zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88), 8. in 48. člena statuta Občine Ajdovščina (Uradno glasilo, št. 4/95), je Svet Občine Ajdovščina na svoji seji dne 3.7.1997 sprejel naslednji
PRAVILNIK o oddaji poslovnih prostorov v najem
1. člen
Poslovne stavbe in poslovni prostori (v nadaljevanju: poslovni prostori) na območju Občine Ajdovščina, ki so last Občine Ajdovščina, se oddajajo v najem v skladu z določili tega pravilnika, ki določa postopek in pogoje oddaje ter način izračuna višine najemnine.
Če nastane dvom, ali se prostor šteje za poslovni prostor, odloči o tem občinska uprava.
Določbe tega pravilnika se smiselno uporabljajo tudi za oddajanje v najem in določanje najemnin za javne površine ter garaže. Če ni možno uporabiti kriterijev iz 6. člena, ima prednost pri najemu garaže interesent, ki stanuje bliže garaži, ki je predmet oddaje.
2. člen
Poslovni prostori se dodelijo v najem za opravljanje dejavnosti v skladu z zazidalnimi načrti, ureditvenimi načrti ter prostorsko ureditvenimi pogoji.
3. člen
Poslovni prostori se praviloma oddajajo v najem na podlagi javnega natečaja. Izjemoma se oddajajo brez natečaja, neposredno s pogodbo na podlagi sklepa Odbora za finance in premoženjske zadeve in sicer:
a) družinskemu članu dosedanjega najemnika, če nadaljuje z isto dejavnostjo,
b) zaradi potrebne preselitve dosedanjega najemnika iz poslovnih prostorov (potreba po prenovi, porušitvi),
c) če gre za razširitev na prostor, ki ga je z obstoječim možno neposredno povezati in gre za opravljanje iste dejavnosti,
d) če v primeru stečaja ali redne likvidacije dosedanjega najemnika prevzame novi najemnik delavec v redno delovno razmerje oziroma če je opravljena združitev pravnih oseb,
e) po dveh neuspelih natečajih,
f) če gre za opravljanje dejavnosti, ki se deloma ali v celoti financira iz občinskega proračuna,
g) če prostore uporablja javni zavod ali podjetje v lasti občine,
h) če najemnik nudi v zamenjavo ali odstopi občini drug enakovreden prostor,
i) v drugih primerih, na predlog Odbora za finance in premoženjske zadeve.
Oddaja poslovnih prostorov v najem vsebuje vrsto opravil, ki zadevajo najemno razmerje: priprava najemne pogodbe, spremljanje izvajanja najemne pogodbe, v primeru javnega razpisa, izvršitev vseh strokovno-tehničnih nalog z njim v zvezi, analiza prispelih ponudb, priprava strokovnega poročila opravljane analize in drugo.
Oddaja poslovnih prostorov v najem se opravi na osnovi sklepa o oddaji poslovnega prostora v najem, ki ga izda pristojni odbor.
Naloge iz prvega odstavka tega člena opravlja Komunalno stanovanjska družba Ajdovščina (v nadaljevanju: pooblaščena družba) za poslovne prostore, ki so ji preneseni v upravljanje.
Za vse ostale poslovne prostore, s katerimi upravlja občina, pa opravlja naloge iz prvega odstavka tega člena občinska uprava.
4. člen
Razpis javnega natečaja vsebuje:
a) naziv in sedež najemodajalca,
b) lokacijo in velikost poslovnega prostora,
c) predvideno dejavnost oziroma prednostne dejavnosti ali omejitve,
d) čas, za katerega se odda poslovni prostor v najem,
e) izhodiščno najemnino (izklicno najemnino za m2),
f) druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo prostora (zunanji izgled in okolica, notranja ureditev) ter tudi višino in način sovlaganj pri obnovi prostora,
g) rok za zbiranje ponudb in naslov za vložitev ter obvestilo glede nepopolnih vlog,
h) višino in pogoje plačila jamčevalnega zneska za resnost ponudbe - varščine,
i) zahtevane priloge: o strokovni usposobljenosti, o finančnem stanju prosilca, o plačani varščini, dokaz o izpolnjevanju pogojev za pridobitev obrtnega dovoljenja oziroma izpisek iz sodnega registra o poslovni dejavnosti,
j) druge pogoje, določene v skladu s pogoji za urejanje prostora in drugimi relevantnimi odloki.
Če je poslovna stavba oziroma prostor zaščiten z občinskim odlokom o razglasitvi nepremičnin za kulturni in zgodovinski spomenik, mora javni natečaj vsebovati tudi pogoje, ki jih zahteva Zavod za varstvo naravne in kulturne dediščine.
Razpis javnega natečaja se objavi v sredstvih javnega obveščanja.
5. člen
Ponudbe oziroma vloge prosilcev morajo biti poslane (priporočeno po pošti) na naslov, ki je naveden v razpisu z oznako "ZA JAVNI NATEČAJ". Priložena morajo biti vsa zahtevana dokazila. Nepopolnih vlog pristojni organ pri odločanju o oddaji poslovnega prostora v najem ne upošteva.
6. člen
Vrstni red ponudnikov, ki so se udeležili razpisa, se oblikuje na osnovi sledečih meril:
a) ponudba najkakovostnejšega programa v okviru predvidene dejavnosti,
b) ponudba najvišje najemnine za m2 poslovnega prostora in pri prostorih s predvidenimi sovlaganji ponudba najvišje višine sovlaganja, če je to v interesu najemodajalca,
c) čas dela in čas stalnega prebivanja v občini Ajdovščina,
d) število zaposlenih z dnem, ko prične s poslovanjem,
e) druga merila.
Odbor za finance in premoženjske zadeve odloči o oddaji poslovnega prostora s sklepom. V sklepu se določi rok, do katerega je uspeli ponudnik dolžan skleniti najemni pogodbo. Obrazložen sklep o oddaji se vroči vsem ponudnikom. Zoper sklep odbora se vloži v roku 8 dni od prejema sklepa ugovor za preizkus pravilnosti postopka in odločitve pri organu, ki je sklep izdal. Ta organ o zadevi ponovno odloči.
Udeležencu, ki ni uspel na natečaju, se vplačano varščino vrne nevalorizirano v roku 15 dni od sprejema sklepa o oddaji, uspelemu ponudniku pa se poračuna z najemnino.
7. člen
Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe. Najemno pogodbo sklene z najemnikom v imenu najemodajalca pooblaščena družba za tiste poslovne prostore, ki so ji preneseni v upravljanje, za ostale poslovne prostore pa najemno pogodbo sklene župan.
Pooblaščena družba mora en izvod sklenjene najemne pogodbe dostaviti občinski upravi takoj po sklenitvi.
Pogodba o oddaji poslovnega prostora v najem vsebuje poleg z zakonom določenih sestavin še:
a) naziv, oziroma ime in priimek ter naslov pogodbenih strank,
b) predmet najema (točna označba poslovnega prostora z naslovom, površino),
c) namen, za katerega se bo poslovni prostor uporabljal (navedba poslovne dejavnosti),
d) navedbo, skupaj z izmerami, funkcionalnega in pomožnega prostora,
e) čas, za katerega se sklene pogodba,
f) rok, do katerega je najemnik dolžan prevzeti poslovni prostor,
g) obveznosti pogodbenih strank glede vzdrževanja in preurejanja poslovnih prostorov,
h) določila o uporabi skupnih prostorov in naprav,
i) višino mesečne najemnine z načinom njenega usklajevanja (in sorazmernih stroškov za vzdrževanje skupnih delov in naprav v stavbi) ter drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine - obratovalni stroški,
j) način in začetek plačevanja mesečne najemnine,
k) določitev vrednosti poslovnega prostora v primeru investicijskih vlaganj in deleža investicijskega vlaganja najemnika ter način vračila vloženih sredstev,
l) način prenehanja pogodbe oziroma najemnega razmerja,
m) druge medsebojne pravice in obveznosti iz njunega razmerja.
8. člen
Izbrani ponudnik je dolžan skleniti pogodbo v roku, ki je določen s sklepom. Če tega ne stori se šteje, da je odstopil. Varščina se mu ne vrača. Poslovni prostor se odda naslednjemu najugodnejšemu ponudniku ali pa se razpis ponovi.
Ponudnik, ki je sklenil pogodbo, mora prevzeti poslovni prostor in ga začeti uporabljati v roku, ki je določen s pogodbo.
9. člen
Najemna pogodba se sklene za določen ali nedoločen čas. Brez soglasja najemodajalca najemnik ne more oddati poslovnega prostora v podnajem, dovoliti drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru, niti ga preurediti.
10. člen
Najemno razmerje lahko preneha:
a) s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
b) s potekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena ali z odpovedjo, če je bila sklenjena za nedoločen čas, pri čemer je odpovedni rok 1 leto,
c) z odstopom od najemne pogodbe,
d) po samem zakonu.
11. člen
Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema, če najemnik:
a) ne začne uporabljati poslovnega prostora v pogodbenem roku ali brez opravičenega razloga preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva meseca, oziroma ga uporablja le občasno,
b) brez soglasja najemodajalca odda poslovni prostor v najem ali izvrši na njem preureditve,
c) uporablja poslovne prostore na način, s katerim druge najemnike ali stanovalce ovira pri normalni uporabi poslovnega prostora oziroma stanovanja,
d) odkloni sodelovanje pri prenovi objekta ali v roku enega meseca od prejema opomina ne opravi del, potrebnih za vzdrževanje poslovnega prostora, ki sodijo v njegovo obveznost,
e) ne plača najemnine dva meseca zaporedoma oziroma stroškov obratovanja in eventualnih drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, po tem, ko ga je najemodajalec oziroma upravljavec na to pisno opomnil,
f) izgubi status, na podlagi katerega je poslovni prostor pridobil (status podjetnika, odvetnika itd.),
g) spremeni ali bistveno omeji dejavnost brez soglasja najemodajalca ali kako drugače bistveno krši določbe najemne pogodbe,
h) v drugih, zakonsko določenih primerih.
12. člen
Najemnina za poslovni prostor je odvisna od revalorizirane vrednosti poslovnega prostora, ki se izračuna z upoštevanjem metodologije, predpisane s Pravilnikom o merilih in načinom ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistemu točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81), ugotovljenih točk za lokacijo poslovnega prostora po 13. členu tega pravilnika, točk za namembnost poslovnega prostora po 14. členu in letne stopnje najemnine, izražene v % od te vrednosti.
Mesečna najemnina se izračuna po naslednji formuli:
Nm = Vp x K
12 x 100
Nm = mesečna najemnina
Vp = revalorizirana vrednost poslovnega prostora
K = letna stopnja najemnin, izražena v % od revalorizirane vrednosti poslovnega prostora, ki jo na predlog upravljavca določi Odbor za finance in premoženjske zadeve.
Revalorizirana vrednost poslovnega prostora se izračuna po formuli:
Vp = m2 x (To + T1 + Tn) x f x Vt
m2 = koristna površina poslovnega prostora po točkovanem zapisniku
To = osnovne točke zapisnika
T1 = točke glede na lokacijo poslovnega prostora
Tn = točke glede na namembnost poslovnega prostora
f = korekcijski faktor po zapisniku
Vt = vrednost točke.
13. člen
Pri določanju vrednosti poslovnega prostora zaradi izračuna najemnine se dodatne točke za lokacijsko ugodnost upoštevano glede na območje, v katerem se objekt nahaja in sicer:
točk
1. območje - območje izjemno ugodnih lokacij
v zvezi s pridobivanjem dohodka 100
2. območje - širše mestno središče Ajdovščine 80
3. območje - preostali del mesta Ajdovščina 60
4. območje - naselja, ležeča ob cesti 40
Vipava - Nova Gorica
5. območje - demografsko ogrožena naselja 50
Pri določanju območij od 1. do 3. v 1. odstavku 13. člena, se uporabljajo grafične priloge k 3. členu Odloka o nadomestilu za uporabo stavbnega zemljišča (Uradno glasilo št. 11/89).
Dodatne točke za lokacijsko ugodnost se ne upoštevajo pri dejavnostih pod točko a) iz 14. člena tega pravilnika.
14. člen
Glede na namembnost poslovnega prostora se upoštevajo dodatne točke za določitev vrednosti z uvrstitvijo poslovnih prostorov v naslednje skupine dejavnosti:
točke
a) javne službe, krajevne skupnosti, društva 0
b) politične stranke in druge dejavnosti
določene s sklepom pristojnega odbora 50
c) vse druge dejavnosti, ki niso v prejšnjih
dveh skupinah 100
Pri oddaji poslovnih prostorov za potrebe delovanja krajevnih skupnosti, zavodov in javnih podjetij ter društev, se lahko sklene najemna pogodba brez najemnine, če pokrije stroške vzdrževanja proračuna.
Namembnost novozgrajenih ali preurejenih poslovnih prostorov je načeloma določena z gradbenim oziroma uporabnim dovoljenjem, sicer jo določi pristojni odbor občine. Odbor odloči tudi o eventualni spremembi namembnosti starejših poslovnih prostorov, ko se ponovno oddajo v najem.
15. člen
V primeru oddaje v najem na podlagi javnega natečaja je najemnina izračunana po določbah 12. člena tega pravilnika kot izhodiščna (izklicna) najemnina, najemna pogodba pa se sklene za izklicano najemnino.
Najemnine za poslovne prostore, oddane na podlagi tega pravilnika, kot tudi najemnine za dosedanje najemnike, usklajene z določbami tega pravilnika, se mesečno usklajujejo z rastjo vrednosti poslovnega prostora.
16. člen
V posebnih primerih, ko je del poslovnega prostora, ki tvori nedeljivo celoto s preostalim prostorom, za rabo najemnika nepotreben ali manj uporaben in se tega dela ne da dodati kot samostojni poslovni prostor, je možen obračun najemnine po dveh kriterijih:
a) po kriteriju iz tega pravilnika za uporaben del prostora,
b) po znižanem kriteriju, ki ga določi pristojni odbor, za nepotreben ali manj uporaben del prostora.
17. člen
Najemnik poslovnega prostora plačuje najemnino mesečno za tekoči mesec in sicer najpozneje do 15. v mesecu.
Pristojni odbor lahko najemniku za določen čas zniža najemnino, oziroma ga za določen čas oprosti plačila najemnine v primerih:
a) nezmožnosti opravljanja dejavnosti zaradi bolezni najemnika, ki traja dlje kot tri mesece,
b) za čas adaptacije poslovnega prostora s soglasjem najemodajalca v okviru terminskega plana izvajanja del,
c) v drugih primerih, na podlagi utemeljenega predloga pristojnega upravnega organa.
18. člen
Osnova za izračun najemnin za javne površine je 0.34 DEM na dan na m2 zemljišča. Lokacijske ugodnosti glede na območje 13. člena tega pravilnika se upoštevajo tako, da posamezno število točk iz tega člena pomeni hkrati procent od gornje osnove.
Od tako izračunane osnove se najemnina določi od posameznega namena uporabe po posameznih stopnjah (v%):
- luna parki, cirkusi ... 120%
- kioski 100%
- stojnice za prodajo hrane in pijače 80%
- stojnice za prodajo časopisov, revij, knjig in cvetja 60%
- reklamni transparenti ... 40%
(na površino reklamnega gradiva)
Za postavitev gostilniških miz in stolov na javnih površinah se najemnina določi največ do 0,1 DEM na dan za m2.
19. člen
Najemnik lahko pridobi v najem delno tehnično opremljene in dokončane ali nedokončane poslovne prostore ter poslovne prostore, katere je zaradi dejavnosti potrebno obnoviti.
Pred pričetkom del je potrebno oceniti stanje poslovnih prostorov. Cenitev opravi sodni cenilec ali druga strokovno usposobljena oseba. Stroški cenitve bremenijo najemnika. Po opravljenih delih cenilec ovrednoti novo nastalo vrednost.
V kolikor najemnik preseže znesek potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska cenitve, se višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni vložen v breme najemnika.
Obseg in obliko potrebnih vlaganj najemodajalec in najemnik določita v pogodbi.
20. člen
Ob usposobitvi poslovnega prostora se na podlagi točkovalnega zapisnika ugotovi vrednosti poslovnega prostora in na njeni podlagi mesečna najemnina.
Priznana vlaganja najemnika se vračajo najemniku v obliki dogovorjene zmanjšane najemnine ali za določen čas oproščene najemnine, kar se pogodbeno določi z najemno pogodbo.
Po končani dobi vračanja plačuje najemnik polno vrednost mesečne najemnine, za kar se sklene ustrezen aneks k najemni pogodbi.
21. člen
Najemnine za poslovne prostore, določene v dosedanjih najemnih pogodbah in za javne površine iz 16. člena tega pravilnika, se uskladijo s tem pravilnikom v roku enega meseca po njegovi uveljavitvi. Uskladitev pogodb z določbami pravilnika opravi pooblaščena družba in občinska uprava, vsaka za tiste prostore, s katerimi upravlja, tako da z najemniki sklene aneks k najemni pogodbi oziroma na novo sklene najemno pogodbo.
Ne glede na rok za uskladitev obstoječih najemnin, določen v prejšnjem členu, se v primeru več kot 100% povečanja najemnine preide na nov način postopoma in sicer tako, da bo najemnik prvi mesec po uveljavitvi pravilnika plačal 60% od polne vrednosti nove najemnine, drugi mesec 80% od te vrednosti, tretji mesec pa 100% novo najemnino.
22. člen
Poslovni prostori, ki so last Ministrstva za obrambo in jih v najem oddaja Občina Ajdovščina, se ne oddajajo v najem po tem pravilniku, ampak se oddajajo skladno s pogodbo, sklenjeno med Ministrstvom za obrambo in Občino Ajdovščina.
23. člen
Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati Pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v najem (Uradno glasilo, št. 2/1994).
24. člen
Ta pravilnik prične veljati osmi dan po objavi v Uradnem glasilu: