Pravilnik o pogojih in postopku prodaje poslovnih prostorov ter drugih stavb
Na podlagi 29. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 72/93, 6/94 - odločba US, 45/94 - odločba US, 57/94, 15/95, 20/95 - odločba US, 9/96 - odločba US, 44/96 - odločba US, 26/97 in 70/97), 22. člena statuta občine Izola (Uradne objave, št. 8/95), v zvezi s 56. členom Zakona o stavbnih zemljiščih (Uradni list SRS, št. 44/97), je Občinski svet Občine Izola na svoji seji dne 2. aprila 1998 sprejel
PRAVILNIK o pogojih in postopku prodaje poslovnih prostorov ter drugih stavb
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem pravilnikom se določajo pogoji in postopek za prodajo zasedenih in nezasedenih poslovnih prostorov, delov stavb kot so podstrešja, kleti, skladišča in podobno ter garaž, pravnim in fizičnim osebam, katerih lastnik je Občina Izola.
2. člen
Strokovna, tehnična in administrativna opravila, v zvezi s prodajo zgoraj navedenih nepremičnin, opravlja Urad za premoženjsko pravne in splošne zadeve v sodelovanju z upravljavcem poslovnih prostorov.
II. PRODAJA POSOVNIH PROSTOROV, GARAŽ IN DRUGIH NEPREMIČNIN
3. člen
Pobudo za prodajo poslovnega prostora, garaže in drugih nepremičnin kot so kleti, podstrešja, skladišča in podobno, lahko poda najemnik ali Odbor za okolje in prostor. O prodaji odloča Občinski svet na predlog župana-je občine Izola.
Pred odločanjem o prodaji, mora imeti najemnik nepremičnin iz prvega odstavka tega člena, poravnane vse obveznosti, ki izhajajo iz naslova najema.
4. člen
Glede pobude za prodajo poslovnega prostora, garaže in drugih nepremičnin poda strokovni službi Urada za premoženjsko pravne in splošne zadeve svoje mnenje upravljavec poslovnih prostorov.
5. člen
Prodaja nepremičnine se opravi praviloma brez javne dražbe, razen v primeru, ko se za izvedbo javne dražbe odloči Občinski svet ob postopku sklepanja o prodaji. V tem primeru se opravi javna dražba ob pogojih in na način, ki jih določa ta pravilnik.
6. člen
Pred odločanjem o prodaji nepremičnine na Občinskem svetu, strokovna služba, v sodelovanju s sodnim izvedencem gradbene stroke, ki ga imenuje župan-ja, pripravi cenitveni elaborat, ki mora vsebovati v naslednjih členih tega pravilnika navedene elemente.
III. DOLOČITEV VREDNOSTI POSLOVNEGA PROSTORA:
7. člen
Izhodiščna cena je revalorizirana tržna vrednost poslovnega prostora, ki mora vsebovati celotno gradbeno vrednost, vrednost komunalne opreme, vrednost deleža stavbnega zemljišča in vrednost lokacije.
8. člen
Celotna gradbena vrednost se določi na podlagi revalorizirane cenitve gradbene vrednosti (GOI) poslovnega prostora z upoštevanjem vseh vlaganj upravljavca in najemnika poslovnega prostora. Delež neamortizirane vrednosti v skladu z najemno pogodbo kot vlaganja najemnika poslovnega prostora, mora biti posebej izkazan in revaloriziran na dan priprave gradiva za odločanje na Občinskem svetu oziroma na dan izvedbe javne dražbe, če se zanjo odloči Občinski svet Občine Izola.
Revalorizirano vrednost predstavlja osnovo za vračilo vloženih sredstev najemnika v usposobitev poslovnega prostora in ta vrednost predstavlja delež kupnine, v kolikor je kupec sedanji najemnik poslovnega prostora.
9. člen
V kolikor vlaganja najemnika presegajo 20% gradbene vrednosti poslovnega prostora, se gradbena vrednost poslovnega prostora določi na podlagi ugotovljene revalorizirane gradbene vrednosti pred vlaganji najemnika in tej vrednosti doda vrednost vlaganj najemnika.
10. člen
Vrednost komunalne opremljenosti se izračuna na podlagi Pravilnika o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanjskih hiš in stanovanj ter drugih nepremičnin (Uradni list SRS, št. 8/87 in popravek - 16/87).
11. člen
Vrednost deleža stavbnega zemljišča se izračuna na podlagi Pravilnika o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanjskih hiš, stanovanj ter drugih nepremičnin (Uradni list SRS, št. 8/87 in popravek - 16/87).
12. člen
Zaradi zagotavljanja realne tržne vrednosti poslovnega prostora se ugotovljeni vrednosti poslovnega prostora po cenitvi doda še dodatna vrednost zaradi lokacijske ugodnosti ne glede na dejavnost, ki se v poslovnem prostoru opravlja. Lokacijska ugodnost se ne upošteva pri prodaji garaž, podstrešij, kleti, skladišč kot posameznih delov stavb. V primeru spremembe namembnosti citiranih nepremičnin v poslovni prostor oziroma stanovanje, je kupec dolžan pred izdajo odločbe o spremembi namembnosti plačati izračunano lokacijsko ugodnost v skladu s tem pravilnikom.
13. člen
Vrednost tržne ugodnosti lokacije se ugotavlja glede na lokacijo oziroma cono v kateri se poslovni prostor nahaja, številka točk za to cono, vrednosti te točke in neto koristne površine poslovnega prostora.
14. člen
Določitev cone:
Za določitev ulice in cone je odločujoč položaj glavnega vhoda v poslovni prostor in ne samo naslov stavbe.
Območja:
15. člen
1. OBMOČJE - točk 50 - Cankarjev drevored do križišča s Kosovelovo ulico - Verdijeva ulica - Veliki trg - Manzolijev trg - Drevored 1. maja - Sončno nabrežje - Trg republike - Gorkijeva ulica - Pitoonijeva ulica - Koprska ulica in Ljubljanska ulica.
2. OBMOČJE - točk 30 - Alietova ulica - Muzčeva ulica - Bazoviška ulica - Skladiščna ulica - Ribiška ulica - Kocijančičeva ulica - Postojnska ulica - Dantejeva ulica - Morova ulica - Ulica Istrska vrata - Ulica Ob stari bolnici - Ulica ob starem zidovju - Volaričeva ulica - Prekomorskih brigad - Cankarjev drevored ostalo - Smareglijeva ulica - Gramscijeva ulica - Ulica Ob stolpu - Kopališča ulica - Ulica Alme Vivod - Ulica Ob vratih - Kosovelova ulica - Brkinska ulica - Dvorišča ulica - Pekarniška ulica - Levstikova ulica - Plenčičena ulica - Trg padlih - Gasilska ulica - Trg ob bolnici - Gorotanova ulica - Gregorčičeva ulica - Smrekarjeva ulica - Ulica svobode - Tomažičeva ulica - Aškerčeva ulica - Prečna ulica - Kažipotna ulica - Piranska ulica - Krpanova ulica - Cegnarjeva ulica - Šolsla ulica - Kumarjeva ulica - Goriška ulica - Špinčičeva ulica - Trubarjeva ulica - Ulica Giordana Bruna - Tartinijeva ulica - Garibaldijeva ulica - Trinkova ulica in Tržaška ulica.
3. OBMOČJE - točk 20 - Ulica IX. Korpusa - Obrtno stanovanjska cona - Industrijska cona - Ulica Proleterskih brigad - Senčna pot - Strma pot - Hudourniška pot - Nazorjeva ulica - Vrtna ulica - Kettejeva ulica - Sončna pot - Ulica Salvatora Allendeja - Leninova ulica - Ulica Oktobrske revolucije - Kajuhova ulica - Ulica Ob pečini - Kraška ulica - Ulica Svetega Petra - Ulica Elvire Vatovec - Prešernova cesta - Premrlova ulica - Veluščkova ulica - Ulica Sergeja Mašere - Zustovičeva ulica - Gubčeva ulica - Župančičeva ulica - Bevkova ulica in Tovarniška ulica.
4. OBMOČJE - točk 10 - Ulica Emilia Driolia - Ulica Mirke Kleve - Ulica Bogomira Magajne - Ulica Osvobodilne fronte - Istrskega odreda - Tomšičeva ulica in Ulica Ivana Regenta.
5. OMBOČJE - točk 5 - Jagodje - Šared - Polje - Livade (ostalo), Cetore - Malija in Korte.
16. člen
Vrednost točke se določi na podlagi, na dan cenitve revalorizirane poprečne gradbene cene stanovanjskih hiš in stanovanj, ki je na podlagi Pravilnika o enotni metodologiji za izračun vrednosti stanovanjskih hiš in stanovanj ter drugih nepremičnin (Uradni list SRS, št. 8/87 in popravek - 16/87) določena v občini Izola s sklepom Občinskega sveta Občine Izola za tekoče leto in faktorjem F= 0.0088
17. člen
Celotna lokacijska vrednost po tem pravilniku se izračuna po naslednji formuli:
Lokacijska vrednost = m2 x število točk x vrednost točke in je izražena v tolarjih na dan izdelave sodne cenitve.
18. člen
V primeru, da se nepremičnina proda na javni dražbi, ne glede na prenehanje veljavnosti Zakona o prometu z nepremičninami (Uradni list RS, št. 44/97), se javna dražba lahko izvede po spodaj navedenem postopku. Za odločanje o prodaji na javni dražbi je potreben sklep Občinskega sveta Občine Izola.
IV. JAVNA DRAŽBA
19. člen
Javno dražbo izvede tričlanska komisija, ki jo imenuje župan-ja. Komisijo sestavljajo predsednik in dva člana. Predsednik in člani komisije imajo namestnika.
20. člen
Javna dražba je ustna.
21. člen
Razpis javne dražbe in drugih dražbenih pogojev objavi komisija v lokalnem časopisu Mandrač in oglasni deski Občine Izola. Med objavo javne dražbe in javno dražbo mora preteči najmanj 15 dni.
22. člen
Najemnika poslovnega prostora ali poslovne stavbe in tistega, ki je pismeno zaprosil za odkup nepremičnine, se o razpisu javne dražbe obvesti pismeno.
23. člen
Razpis mora vsebovati:
- naziv in sedež prodajalca - lastnika
- označbo, opis ter namembnost stavbe oziroma posameznega dela stavbe
- izklicno ceno
- višino varščine, ki jo je treba položiti pred pričetkom javne dražbe in , ki ne sme biti manjša od 20% od izklicne cene ter način njenega pologa
- način plačila kupnine
- navedbo, kje in kdaj se lahko interesenti pred javno dražbo seznanijo s podrobnejšimi pogoji.
24. člen
Komisija pred pričetkom javne dražbe ugotovi podatke o dražiteljih in , če so ti vplačali predpisano varščino.
25. člen
Predsednik komisije začne javno dražbo ob napovedanem času in kraju tako, da prisotne seznani s potekom javne dražbe, predvsem pa:
- da lahko draži le tisti, ki je vplačal varščino, kar dokaže z vplačilom varščine
- da na dražbi uspe tisti, ki ponudi višjo ceno
- da bo ponudnikom, ki na dražbi niso uspeli povrnjena varščina v 15 dneh po končani javni dražbi
- določi najnižji znesek za katerega ponudnik lahko dviga ceno
- da je mogoče vložiti ugovor proti postopku javne dražbe dokler ni zaključen zapisnik o poteku javne dražbe.
Predsednik komisije prebere zapisnik in druge pogoje ter začne dražbo tako, da javno izkliče začetno ceno in označbo nepremičnine, ki se prodaja.
26. člen
V primeru, da nepremičnino draži več dražiteljev, začne predsednik komisije dražbo tako, da izkliče začetno izklicno ceno in vpraša dražitelja "kdo da več"
Zadnjo najvišjo ponudbo predsednik komisije trikrat ponovi. V primeru, da nepremičnino draži le en dražitelj, ki nedvoumno izjavi, da se z izklicno ceno strinja, predsednik komisije glasno potrdi izklicno ceno, nato pa razglasi dražitelja, ki je na dražbi uspel in doseženo ceno nepremičnine.
V primeru prodaje zasedenega poslovnega prostora predsednik komisije ugotovi, da ima predkupno pravico najemnik poslovnega prostora.
Dražitelj je vezan na svojo ponudbo dokler ni podana višja ponudba.
Po končani javni dražbi predsednik komisije razglasi dražitelja, ki je na dražbi uspel in doseženo ceno nepremičnine.
Uspeli dražitelj, ki odstopi od svoje ponudbe, izgubi pravico do povračila varščine.
27. člen
O poteku javne dražbe se vodi zapisnik, ki mora vsebovati zlasti:
- kraj in čas javne dražbe ter razpisne pogoje
- podatke o komisiji
- navedbe o seznanitvi prisotnih dražiteljev o razpisu in postopku dražbe
- poimensko navedbo priglašenih dražiteljev
- ugotovitve o izpolnitvi razpisnih pogojev
- izklicno ceno
- ponudbe dražiteljev
- razglasitev dražiteljev, ki je na dražbi uspel in doseženo ceno nepremičnine
- ostale podatke in pripombe, ki so vplivale na potek dražbe.
Zapisnik o poteku javne dražbe podpišejo predsednik, člani komisije in dražitelji.
28. člen
Na opravljeno delo komisije je mogoče vložiti ugovor, dokler ni zaključen zapisnik o poteku javne dražbe. Ugovor reši komisija takoj. V primeru, da to ni mogoče, o ugovoru odloča župan-ja občine Izola.
29. člen
Zapisnik o javni dražbi je podlaga za sklenitev prodajne pogodbe. Z uspelim dražiteljem se sklene prodajna pogodba najkasneje v roku 15 dni po uspešno opravljeni javni dražbi.
V primeru, da kupec ne sklene prodajne pogodbe v roku, se šteje, da je od pogodbe odstopil, že vplačana varščina pa se mu v tem primeru ne vrne.
30. člen
Kupnino je kupec dolžan plačati v roku 30 dni od dneva sklenitve prodajne pogodbe z upoštevanjem TOM do dneva plačila kupnine. Kupnina se nakaže na žiro račun Občine Izola - proračun. V kupnino se všteje varščina, ki jo je dražitelj položil pred pričetkom javne dražbe.
V primeru, da je na dražbi uspel dosedanji najemnik poslovnega prostora, se vložena sredstva najemnika, v skladu s cenitvijo sodnega izvedenca gradbene stroke, odštejejo od izklicne cene. Vrednost vloženih sredstev ugotovita skupaj prodajalec in kupec.
31. člen
V kolikor kupec odkupi poslovni prostor po določilih tega pravilnika, mu lahko odbor za okolje in prostor na zahtevo kupca in predlog župana-je, odobri kredit v višini do 50% neporavnane kupnine. Rok odplačevanja in obrestovanja kredita ter ostali pogoji se določijo po pogojih Banke, ki bo nudila najugodnejše pogoje za kredite drobnega gospodarstva. O kreditu se sklene posebna pogodba.
Za čas vračanja kredita do njegovega končnega izplačila se v C listu zemljiške knjige vpiše zastavna pravica za posojilno terjatev v višini odobrenega posojila, z upoštevanjem obresti, v korist prodajalca in sicer do poplačila terjatve.
32. člen
V primeru, da je o prodaji nezasedenega poslovnega prostora po postopku javne dražbe odločal Občinski svet in prodaja na javni dražbi ni bila uspešna, se poslovni prostor lahko proda neposredno zainteresiranemu kupcu s pogodbo in to v roku trideset dni po neuspeli javni dražbi in ne pod izklicno ceno.
33. člen
Če nepremičnina ni bila prodana na javni dražbi ali neposredno v roku 30 dni po neuspeli javni dražbi, je pa smotrno, da se proda, se javna dražba, v kolikor o prodaji po postopku javne dražbe ponovno odloči Občinski svet Občine Izola, ponovi brez nove sodne cenitve, vendar ne pozneje kot v treh mesecih. V tem primeru se lahko izklicna cena sorazmerno zniža, vendar ne več kot za eno tretjino.
V. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
34. člen
Prodajna pogodba je pravno veljavna, ko je podpisana s strani prodajalca in kupca.
35. člen
Stroške v zvezi z izvedbo javne dražbe, v kolikor se ta izvede ter zemljiškoknjižni vpis nosi kupec.
36. člen
V skladu s 4. členom Zakona o spremembah in dopolnitvah zakona o naravni in kulturni dediščini (Uradni list RS, št. 26/92), mora prodajalec kulturnega spomenika ali njegovega posameznega dela, ki je last Občine Izola, pridobiti soglasje pristojne strokovne službe.
37. člen
V primeru, da je poslovni prostor v stavbi, kjer je več solastnikov, je pred vpisom etažne lastnine nujno izdelati načrt etažne lastnine.
38. člen
Prodajo pogodbo podpiše župan-ja občine Izola, če ta predhodno ni pooblastil-a drug organ oziroma osebo za sklepanje prodajne pogodbe.
39. člen
Občina Izola si pridržuje predkupno pravico na prodanih nepremičninah za čas 5 let od dneva sklenitve prodajne pogodbe.
40. člen
Z dnem veljavnosti tega pravilnika preneha veljati pravilnik o pogojih in postopku prodaje poslovnih prostorov ter drugih stavb (Uradne objave, št. 12/93 z dne 09.12.1993).
41. člen
Ta pravilnik začne veljati 8 dna po objavi v Uradnih objavah občine Izola.