Zbirke Državnega zbora RS - predlogi zakonov |
EVIDENČNI PODATKI
DRŽAVNI ZBOR REPUBLIKE SLOVENIJE
Franc Pukšič, poslanec
Ljubljana, 20. 1. 2010
Na podlagi 88. člena Ustave Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 33/91-I, 42/97, 66/00, 24/03 69/04, 68/06), 19. člena Zakona o poslancih (Uradni list RS, št. 48/92, 15/94, 19/94, 44/94, 123/04 in 90/05) in 114. člena Poslovnika Državnega zbora Republike Slovenije (Uradni list RS, št 35/02, 60/04, 64/07 in 92/07-uradno prečiščeno besedilo) vlagam
PREDLOG ZAKONA O OBVEZNEM FINANČNEM POPUSTU NA NOVO ZGRAJENE STANOVANJSKE ENOTE ZARADI SVETOVNE GOSPODARSKE IN FINANČNE KRIZE,
ki vam ga pošiljam v obravnavo na podlagi 114. člena Poslovnika Državnega zbora Republike Slovenije.
Franc Pukšič
PREDLOG ZAKONA O OBVEZNEM FINANČNEM POPUSTU NA NOVO ZGRAJENE STANOVANJSKE ENOTE ZARADI SVETOVNE GOSPODARSKE IN FINANČNE KRIZE
I. U V O D
1. Ocena stanja in razlogi za sprejem zakona
Stanovanje (stanovanjska enota) je materialna dobrina socialnega značaja in za vsakega posameznika predstavlja enega od osnovnih in enkratnih življenjskih ciljev. Zaradi skokovitega naraščanja cen stanovanj je navedeni temeljni življenjski cilj slehernika v zadnjih letih čedalje težje dosegljiv. To področje je z vidika stanovanjske in socialne politike tako pomembno, da je država dolžna pripraviti ustrezne ukrepe, s katerimi lahko omogoči večjo dostopnost do stanovanj in prepreči špekulativno prakso, s katero na prostem trgu dvigajo cene v nedostopne ali oderuške višave. V primeru izjemnih okoliščin, kakršna je svetovna gospodarska in finančna kriza, pa je država dolžna neposredno intervenirati in zavarovati kupce novih stanovanj, ki so nevede stopili v kupoprodajni odnos v trenutku, ko so bile cene nepremičnin na najvišji točki in od katerih prodajalci zahtevajo, da sklenjene pogodbe izvršijo, sicer izgubijo predplačilo . Vse to se dogaja v času spremenjenih razmer, ko praktično skoraj ni nepremičninskih transakcij, pri obstoječih pa statistika beleži že 20 % padec.
S predlaganim zakonom bomo zaščitili okrog 3.000 kupcev, predvsem mladih družin, ki so v obdobju najhitrejše rasti cen stanovanj od vključno leta 2007 do nastopa svetovne gospodarske krize oktobra 2008 vplačali are oziroma avanse za nova stanovanja in jim vse do danes še niso bila izročena oziroma so jim bila izročena v letu 2009. Predplačila so izvedli v dobri veri, da si zanesljivo zagotovijo ugodnejše pogoje nakupa od tistih, ki bodo veljali na dan izročitve, investitorji oziroma prodajalci pa so v zameno praktično brez kakršnih koli omejitev uporabljali njihova denarna sredstva. Kupci novih stanovanj so bili z delnim ali celotnim plačilom kupnine, ki ga je država nekritično dovoljevala, postavljeni v bistveno slabši položaj naproti drugim tržnim skupinam, saj jim investitor ne prizna ugodnosti v smislu bistveno nižje cene, ki so se uveljavile po izbruhu svetovne gospodarske in finančne krize oktobra 2008. Kupci novih stanovanj so se tako znašli v povsem nezavidljivem položaju, saj so postali ujetniki dobro organiziranih nepremičninsko investicijskih subjektov. Poleg tega so se splošne razmere kupcev novih stanovanj zaradi svetovne gospodarske in finančne krize praviloma bistveno poslabšale. Bistveno so se podražila bančna posojila, ki so obenem postala še težje dostopna, morebitnih svojih obstoječih nepremičnin pa ne morejo prodati po enakovredni ceni. Nekateri kupci novih stanovanj so izgubili tudi zaposlitev, tako da je realizacija pogodb praktično nemogoča. Izkušnje kažejo, da investitorji oziroma prodajalci novih stanovanj, ki so prejeli delno ali celotno kupnino, niso pripravljeni na vračilo vnaprej vplačanih zneskov, ne priznavajo niti ustrezne valorizacije niti pripadajočih obresti. Kupci novih stanovanj v takšnih primerih sicer lahko zahtevajo vračilo predplačila po sodni poti, vendar je pot pravice dolgotrajna in skrajno negotova. Primeri na slovenskem nepremičninskem trgu iz obdobja pred nastopom svetovne finančne in gospodarske krize zgovorno pričajo, da investitorji – če bodo sploh obstajali do sodnega epiloga – dodobra izkoristijo pravne luknje sicer nepopolne zakonodaje in denar odpeljejo tako, da se za njim izgubi vsaka sled.
Vsi navedeni razlogi govorijo v prid državne intervence s posebnim zakonom, ki bo zavaroval okrog 3.000 kupcev novih stanovanj, ki so v letih 2007 in 2008 delno ali v celoti vplačali kupnino. Poglavitni razlog za sprejem interventnega zakona o obveznih finančnih popustih je seveda svetovna gospodarska in finančna kriza, ki jo ob podpisu kupoprodajne (pred)pogodbe v letih 2007 in 2008 v nobenem primeru ni bilo mogoče predvideti. To pa med drugim pomeni, da so med podpisi pogodb in izročitvijo nepremičnin nastopile bistveno spremenjene razmere, ki ne morejo imeti negativnega učinka samo na eno stranko v postopku in to kupca.
Slovenski nepremičninski trg se je na svetovno gospodarsko in finančno krizo odzval z zakasnitvijo in nekoliko manjšim padcem cen, kot se je to zgodilo na nepremičninskem trgu drugje v EU in ZDA. Cene nepremičnin so se vendarle občutno zmanjšale. Po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije in Geodetske uprave Republike Slovenije so se povprečne cene stanovanj v Republiki Sloveniji samo v letu 2009 (do 30. 9. 2009) v povprečju znižale za 16 % v primerjavi s povprečnimi cenami stanovanj v letu 2008. Obenem se je močno zmanjšalo število nepremičninskih poslov. Razlogi za počasnejši padec cen v primerjavi z EU in ZDA so v majhnosti slovenskega nepremičninskega trga, za katerega je značilna nesprejemljiva povezanost med investitorji z znaki nesprejemljivega kartelnega dogovarjanja in umetnega višanja cen prepotrebnih novih stanovanj. V takšnih primerih je država dolžna intervenirati in s spodbuditvijo zdrave konkurenčnosti zagotoviti sprejemljive tržne okvire. Še zlasti v primerih, ko so investitorji gradili nova stanovanja brez ustreznih finančnih sredstev in so praktično izkoristili kupce novih stanovanj za prikrito financiranje gradnje in boljšo pozicijo pri virih financiranja (bankah in hranilnicah). Po stari praksi so stanovanja vedno prodajali v predprodaji z izročitvenim rokom do dveh let.
Kronološki pregled nam razkrije, da so cene novih stanovanj najmanj rasle v obdobju od leta 1995 do leta 2003, ko se je rast cen okrepila zaradi špekulacij investitorjev in sprostitve potencialnih kupcev iz prve nacionalne stanovanjske varčevalne sheme. Cene novih stanovanj so v naslednjih letih skokovito narasle. V primerjavi s predhodnim letom so se cene leta 2006 zvišale za 18,3 %, naslednje leto za 14 %, lani pa za 3,4 %. Investicije v stanovanjsko gradnjo in nepremičnine so postale najdonosnejša dejavnost zadnjega desetletja, kar je poleg privatizacije znatno prispevalo k razslojitvi slovenske družbe. Zato družbeno ni pravično, da bi posledice svetovne gospodarske in finančne krize nosili samo kupci z avansnimi plačili, ki morajo pogodbe ali izpolniti ali izgubiti predplačana sredstva, medtem ko bi investitorji ohranili planirane dobičke iz največje konjunkture.
Po javno objavljenih podatkih ocenjujemo, da je bilo v letih 2007 in 2008 v Sloveniji sklenjenih okrog 3.000 kupoprodajnih pogodb s predplačilom in jim nova stanovanja še niso bila izročena oziroma so jim bila izročena v letu 2009, ko je uradna statistika zaznala značajen padec cen nepremičnin na trgu.
V kolikor zakonodajalec ne bo ustrezno posegel na nepremičninski trg s predmetnim predlogom interventnega zakona o obveznih popustih, bodo kupci novih stanovanj, ki so delno ali v celoti plačali kupnino, ostali v neenakopravnem položaju do novih kupcev, za katere že obstajajo tržne razmere po konkurenčnih cenah.
2. Cilji, načela in poglavitne rešitve zakona
Osnovni cilj zakona je pravična porazdelitev bremen svetovne gospodarske in finančne krize med investitorje in kupce novih stanovanjskih enot, ki je kupci kot šibkejša stran nikoli ne bi uspeli doseči.
Poglavitne rešitve so enostavne in družbeno edino sprejemljive. Zadevajo samo tiste kupce stanovanj, ki so v času največje rasti cen v letih 2007 in 2008 sklenili pogodbe o nakupu novih stanovanj z zagotovljeno ceno na dan izročitve, vplačali aro ali druge vrste avansov ali kupnine, stanovanja pa jim niso bila izročena oziroma so jim bila izročena v letu 2009, ko je uradna statistika zaznala znatno znižanje cen nepremičnin na slovenskem nepremičninskem trgu. Nakup so večinoma izvedli iz nuje, da ne bi izgubili predplačanih zneskov.
Predlog zakona predvideva, da jim mora investitor oziroma prodajalec pri dokončnem plačilu priznati popust v višini statistično ugotovljenega povprečnega znižanja cen stanovanj v Republiki Sloveniji od dneva sklenitve pogodbe do dneva izročitve nepremičnine. Za stanovanja, izročena v letu 2009, so prodajalci kupcem dolžni obračunati popust in vrniti preveč vplačani znesek. Popust je izražen v % na dogovorjeno ceno, ne glede na lokacijo nepremičnine oziroma kvaliteto izvedbe.
V kolikor prodajalec ob prevzemu novega stanovanja s strani kupca in pri dokončnem plačilu ne bo priznal popusta, mora kupcu vrniti aro oziroma predplačana sredstva z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva vplačila dalje.
Z uveljavitvijo tega zakona bo okrog 3.000 kupcev novih stanovanj enakopravno vstopilo v nakup pod tržnimi pogoji, kar je v javnem interesu.
3. Ocena finančnih posledic za državni proračun in druga javno finančna sredstva
Z uveljavitvijo zakona ne bodo nastopile neposredne finančne obveznosti za proračun Republike Slovenije.
Zaradi nižje cene stanovanj pa bo priliv iz naslova DDV v državni proračun hipotetično manjši za 1,2 % na posamezno transakcijo. Realno pa se bo priliv v državni proračun povečal zaradi povečanega nakupa novih stanovanj.
Predlog zakona nima finančnih posledic za druga javna finančna sredstva.
4. Prikaz ureditve v drugih pravnih sistemih in prilagojenost ureditve pravu EU
Na ravni EU ni zavezujočih predpisov, ki bi državam nalagale zahteve po določeni ureditvi na področju, ki ga obravnava predlog zakona. Predlog zakona torej ni predmet usklajevanja s pravnim redom Evropske unije.
Državam je prepuščeno reševanje določenih vprašanj, ki posegajo na področje sociale, kamor sodi tudi stanovanjska problematika in jo države EU rešujejo skladno s svojimi zmožnostmi in potrebami državljanov. Vse države EU obravnavajo stanovanjsko problematiko v povezavi z reševanjem socialnih vprašanj in vanjo ustrezno posegajo s svojo regulativo.
Predlog zakona je zelo specifičen, zato konkretnega primerjalno pravnega prikaza ni mogoče izdelati. Prilagamo pa prikaz posameznih ureditev v državah EU predvsem z vidika reševanja stanovanjskega vprašanja mladih in z vidika podpor, ki jih nudi država na stanovanjskem področju. Primerjalni pregled je povzet po raziskovalni nalogi Raziskovalnega sektorja DZ št. 14/99.
V letu 1994 je skoraj 60 % evropskih družin imelo domove v svoji lasti. Razlike med evropskimi državami pa so precejšnje. V Španiji, na Irskem in v Grčiji je bilo takih družin okoli 80 %, v primerjavi z 41 % družin v Nemčiji in 47 % na Nizozemskem. Podatek, da delež lastniških stanovanj v Sloveniji znaša 88 %, je zato precej dober indikator naše razvitosti. Več kot polovica (53 %) evropskih družin živi v enodružinskih hišah. To povprečje pa zopet skriva opazno razliko med državami. Enodružinske hiše prevladujejo na Irskem, v Veliki Britaniji in Belgiji, v nasprotju z Nemčijo, Španijo, Italijo in v manjši meri tudi z Grčijo, kjer družine pretežno prebivajo v stanovanjih. Kar 77 % ljudi je tudi lastnikov hiš, v katerih prebivajo, medtem ko je stanovanjskih lastnikov le 38 %. Možnosti za pridobitev lastništva se izboljšujejo z leti, prihranki, dedovanjem itd. Pogosto se pari z rastjo družine odločijo za nakup lastne hiše, pogosto so lastniki tudi starejši pari, medtem ko se samski ljudje odločajo za stanovanja.
V državah EU poznajo tri oblike stanovanjskih sektorjev, in sicer: sektor lastniških stanovanj, sektor privatnih stanodajalcev in sektor družbenih stanovanj.
1. Sektor lastniških stanovanj, ki zajema stanovanja, v katerih živijo njihovi lastniki, predstavlja največji delež v štirinajstih državah članicah in pokriva 56 % stanovanj v EU. Velika Britanija je npr., zlasti od leta 1980 dalje, krepko podpirala lastniški sektor. Portugalska, Španija in Grčija imajo posebno visok delež lastniških stanovanj, povezan s tradicijo podpore lastnikom. Irska, Italija, Belgija, Finska in Luksemburg predstavljajo raznoliko skupino držav, ki jih označuje visok delež lastniških stanovanj. Najbolj pogosta oblika pomoči temu sektorju so davčne olajšave pri plačevanju hipotekarnih posojil, čeprav prihaja v nekaterih državah do zmanjševanja. Ponekod zagotavljajo točno določeno pomoč v obliki dodatne podpore za prve kupce ali pa podporo za nakup mestnih oz. občinskih stanovanj. Socialni problemi se bodo zelo verjetno povečali s širjenjem oz. rastjo te oblike lastništva. Obstoječi splošni problemi tega sektorja se kažejo kot slabo prilagojene stanovanjske enote za rastoče število starejših lastnikov stanovanj, nizka raven vzdrževanja (še posebno med lastniki z nižjimi dohodki), rast dolgov pri hipotečnih posojilih in zaseg lastnine v severozahodni Evropi, še posebno v Veliki Britaniji in na Finskem ter rastoče število lastniških družin, kjer je zaradi ločitev prišlo do potreb po kratkoročnem najemanju stanovanj.
2. Sektor privatnih stanodajalcev je v upadanju že od leta 1990, vendar še vedno pokriva približno petino družin EU. Govorimo tudi o komercialnih ali pa pridobitnih stanovanjih, najnovejša slovenska zakonodaja pa ga označuje kot profitno stanovanje. Obseg tega sektorja se kaže predvsem v večjih oz. glavnih mestih. Njegov siceršnji upad pa je mogoče pripisati nadzoru najemnin, programom rušenja in podpori drugim lastniškim sektorjem. Upad je bil najbolj opazen v Veliki Britaniji in na Nizozemskem, kjer so bile kontrole najemnin izjemno stroge, pa tudi v drugih državah - z izjemo Grčije, Francije in Nemčije. V Nemčiji je bil ta sektor pred letom 1989 največji med modernimi evropskimi stanovanjskimi sistemi. Nemčija je izstopala z vzdrževanjem zelo kvalitetnega privatnega stanodajalskega sektorja po zaslugi relativno velikodušne finančne podpore. Kakor koli že, v nekaterih mediteranskih državah je nadzor nad najemninami v upadanju in sektor kaže znake oživljanja v polovici držav članic EU. Skupni problemi tega sektorja se kažejo v slabi kvaliteti stanovanj, v katerih živijo starejša gospodinjstva z nižjimi dohodki, v nizko kvalitetnih stanovanjskih enotah živijo tudi gospodinjstva mladih, ki so zaradi različnih vzrokov zapustili starše ter v revnejših gospodinjstvih, ki si ne morejo privoščiti lastniških stanovanj, obenem pa ne morejo pridobiti vstopa v sektor socialnih stanovanj. Trenutni emigranti, etnične manjšine in iskalci azila so običajno disproporcionalno nastanjeni v omenjenem sektorju.
3. Sektor družbenih stanovanj prav tako pokriva nastanitev približno petine družin v EU. Značilno je, da so lastniki teh stanovanj stanovanjska združenja, zadruge ali občinske stanovanjske družbe. Preskrba z družbenimi stanovanji se je začela na Švedskem, Danskem, v Avstriji, Nemčiji, Franciji, na Nizozemskem in v Veliki Britaniji v začetku tega stoletja. Sektor se je opazno širil med leti 1950 in 1980. Zanimivo je, da tega sektorja v Grčiji sploh ni, ker država za reševanje stanovanjskih problemov raje uporablja subvencioniranje posojil in davčne olajšave. Nizek je tudi delež socialnih stanovanja v Italiji, Belgiji, Luksemburgu na Finskem in Irskem. Neposredno lastništvo lokalnih oblasti je prevladujoče samo v Avstriji, Veliki Britaniji in na Irskem. Značilno je tudi, da je omenjeni sektor podprt s subvencioniranjem obresti, z izjemo Velike Britanije, kjer se uporabljajo povratne subvencije na področju lokalnih oblasti in enkratne kapitalske subvencije na manjšem področju stanovanjskih združenj. Nadzor nad lastniki socialnih stanovanj vršijo lokalne oblasti, z izjemo Velike Britanije, kjer so stanovanjska združenja pod nadzorom vladnih služb. Padec investicij v prejšnjem desetletju je povzročil tudi upad omenjenega sektorja. V Veliki Britaniji in na Irskem so bili najemniki deležni finančnih spodbud, ki so jim omogočile odkup občinskih stanovanj. Samo v Nemčiji in na Irskem je prišlo do obnovljene prioritete investicij v socialna stanovanja v zadnjem desetletju. Premiki od investiranja k osebnim subvencijam se odražajo v rasti gospodinjskih doklad, kar spodbuja zaposlene k zapuščanju tega sektorja v begu pred pastjo revščine.
Nekatere od proračunskih omejitev bodo lahko samo začasne, ob prizadevanju držav za dosego kriterijev o konvergenci iz Maastrichta. Toda v Veliki Britaniji, na Nizozemskem in Švedskem gre za temeljno prestrukturiranje sektorja socialnih stanovanj, kar je deloma odraz ideoloških premikov in tudi rastoče povezave sektorja s socialno izločitvijo. To še posebej velja za države, kjer je sektor velik in pokriva nastanitev večjega števila revnih, vključno z nezaposlenimi, družinami z enim staršem, etničnimi skupinami in emigranti. Vsekakor je pomembno, da sektorju socialnih stanovanj ne pripisujemo krivde za socialne in ekonomske probleme družin, ki so nastanjene v njem. Med dosežke sektorja lahko štejemo več sodelovanja s strani stanovalcev pri upravljanju stanovanj, večji poudarek pri nastanitvi brezdomcev ob razvoju pravičnejših sistemov razporeditve, nove prioritete in sredstva, namenjena nastanitvi starejših, invalidnih in drugih skupin ljudi s posebnimi potrebami, izboljšanje uprave in osebja itd.
Kljub razlikam v pristopu k stanovanjski politiki, v evropskih državah že dolgo časa prevladuje spoznanje, da je kvalitetno in dostopno stanovanje osrednjega pomena za dosego socialne kohezije. Nenazadnje to dokazuje sprejetje Habitat Agende na konferenci Združenih narodov v Istanbulu leta 1996, ratificiranje Konvencije ZN o ekonomskih, socialnih in kulturnih pravicah (ki jo je ratificirala tudi Slovenija), Resolucija Evropskega parlamenta o socialnih vidikih stanovanj (16/6/97 EU: 597IP0088 ) in Uredba Sveta EU (EEC No.1365/75 of 26 May 1975, Article 2). Kljub temu pa se stanovanjska politika in problematika rešujeta na nacionalni ravni, saj Evropska unija nima neposrednih pristojnosti na tem področju.
Ko gre za stanovanjsko politiko, lahko države primerjalno razdelimo na dve skupini:
1. Nordijske države : Švedska, Danska, Norveška, Finska in Islandija. Te države imajo podobne poglede na socialno politiko, podoben stanovanjski fond in politična načela - četudi včasih zelo različna politična sredstva.
2. Druge evropske države : Nemčija, Avstrija, Francija, Nizozemska, Velika Britanija in Irska. Znotraj teh lahko govorimo o podskupini anglo-saksonskih držav s poudarkom na deregulaciji in podskupini severnih kontinentalnih držav z večjim poudarkom na državni organizaciji trgov. Obe podskupini imata močno tradicijo v stanovanjski politiki, ki deluje v prid skupni blaginji.
V skoraj vseh omenjenih državah imajo daljšo zgodovino subvencij, uredb in davčnih olajšav pri stanovanjski problematiki. Vsi ti ukrepi izražajo namen povečati investicije, dostopnost stanovanj in zagotoviti enakost pri obravnavanju stanovanjskih vprašanj z drugimi investicijami. Na splošno gre za dva pristopa in oz. skupini držav glede reševanja stanovanjske problematike. V prvi so tiste, kjer neposredne subvencije predstavljajo pravilo (te so povezane s posebnim obsegom stanovanjskih financ in osredotočanjem k investicijam v stanovanjske kvote) in težijo k vzpostavitvi nevtralnosti med posestniki. V drugi skupini pa zagotavljajo neposredne subvencije in javna posojila za socialna stanovanja ter poseben obseg financ za lastniška stanovanja, vendar pri tem ne poskušajo uveljaviti formalne nevtralnosti med posestniki. Splošna deregulacija finančnih trgov je pripeljala do zmanjšanja oz.- v večini držav - do odprave ugodnosti, povezanih s posebnim obsegom financ. Izjemi sta Nemčija in v večji meri Avstrija, kjer Bausparkassen še vedno igra pomembno vlogo pri stanovanjskem investiranju. Največji vpliv na investiranje se kaže v zmanjšanju razpoložljivih neposrednih subvencij. Obseg teh se je v večini držav zmanjšal, povečale so se omejitve, s katerimi želijo subvencije usmeriti v točno določene stanovanjske investicije. V letu 1995 so bile subvencije za razvoj in nove gradnje še dostopne na Islandiji, Švedski, v Franciji, Norveški in še posebej v Avstriji. Nekoliko izjemni položaj Avstrije in Nemčije je posledica njunega opaznega pomanjkanja stanovanj in velikega števila (obsežne mase) starih, neprenovljenih stanovanj.
Posebne subvencije, namenjene družbenim stanovanjem za mlade družine, poznajo le na Švedskem, v Avstriji, Nemčiji in na Danskem, enake subvencije za starejše in hendikepirane pa v skoraj vseh državah EU. Med lastniki stanovanj so mladi deležni posebne podpore le na Finskem in v Španiji.
Za slovenske razmere je zanimiva tudi primerjava s skupino držav, ki so imele razmeroma velik delež družbenega stanovanjskega sektorja, a so ga s privatizacijo spremenile v lastniškega (home-ownership). To so Velika Britanija, Irska, Francija in Nemčija. Privatizacija je zmanjšala možnosti za fleksibilnejšo alokacijo stanovanjskih sredstev in izkazalo se je, da je imel ta ukrep zelo negativne posledice ravno za mlade ljudi, še posebno samske, ki v večini primerov nimajo dostopa do hipotekarnih finančnih institucij in so zaradi tega prisiljeni živeti s starši.
Da bi navedene podatke lažje primerjali s stanjem v Sloveniji, naj na koncu še enkrat poudarimo, da je, kljub trendu upadanja splošnih podpor, njihov delež v EU še vedno veliko večji kot v Sloveniji. Pomoč iz javnih sredstev dobiva kar 23 % gospodinjstev, ki živijo v najetih stanovanjih in 3 % lastnikov stanovanj v EU. Ta je najvišja v razvitih državah, kjer so najemna stanovanja ponavadi v lasti lokalnih skupnosti. Tako v Veliki Britaniji in na Danskem takšno podporo prejema 56 % in 47 % gospodinjstev, v južnoevropskih državah pa največ do 3 %.
Zvezna Republika Nemčija
V Nemčiji je približno 40 milijonov stanovanjskih enot. Kar 55 % vseh stanovanjskih enot je najemnih. Zvezna Republika Nemčija se danes srečuje s presežkom stanovanjskih enot.
Stanovanjsko področje v Nemčiji ureja večje število zakonov. Med najpomembnejše sodijo:
· Zakon o zagotavljanju socialnih stanovanj, sprejet leta 1965;
· Zakon o zniževanju subvencij na področju stanovanjskega gospodarstva, sprejet leta 1981;
· Zakon o zahtevah za socialne stanovanjske prostore iz leta 2001;
· Zakon o etažni lastnini in pravici trajnega bivanja/stanovanja iz leta 1951;
· Zakon o stanovanjskem dodatku, sprejet leta 1970;
· Civilni zakonik.
Stanovanjska politika se oblikuje in izvaja na zvezni ravni, ravni posameznih zveznih držav in posameznih lokalnih enot. Zvezna vlada sprejema pravni okvir stanovanjske politike, vlade posameznih zveznih držav oblikujejo sheme subvencij, ki so prilagojene karakteristikam posamezne zvezne deleže, lokalne enote pa oblikujejo svoje lastne programe pomoči na svojem območju.
Pomemben del stanovanjske politike predstavlja skrb za socialno šibkejše državljane. V tem sklopu zagotavlja država subvencije, in sicer se subvencionira obrestna mera. Država omogoča tudi sklenitev namenskega varčevanja za gradnjo (Bausparen), po zaključku katerega je mogoče pridobiti ugodnejše stanovanjsko posojilo, katerega višina je odvisna od privarčevanih sredstev.
Pomemben korektor sicer tržno orientirane stanovanjske politike predstavlja subvencija najemnine, ki je namenjena zagotavljanju primerne nastanitve socialno šibkejših. Polovico te subvencije se zagotovi na državni ravni, polovico pa jih zagotovijo same zvezne dežele.
Zagotovljena je tudi pomoč pri nakupu stanovanja oziroma hiše za lastno reševanje stanovanjskega vprašanja.
Gradnjo socialnih stanovanj izvajajo zasebni investitorji, ki pridobivajo podpore in subvencije iz javnih sredstev. Deležni so davčnih ugodnosti in nižjega davka pri prodaji tako zgrajenih stanovanjskih enot.
Vse pomembnejši graditelji in upravljavci socialnih stanovanj v zadnjem času postajajo stanovanjske zadruge in stanovanjska gradbena podjetja v obliki družbe z omejeno odgovornostjo, ki so za to dejavnost posebej registrirane.
Za socialna stanovanja veljajo posebni predpisi. Najemniki plačujejo stroškovne najemnine (Kostenmiete). Upravičenci do take vrste obračuna najemnine morajo od občinskega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve, pridobiti ustrezno potrdilo, kriterij pri presoji upravičenosti pa je skupni dohodek vseh članov gospodinjstva. Stroškovna najemnina zajema stroške porabe in se izračuna v okviru stroškov kapitala in vzdrževanja za posamezno nepremičnino. Prav tako se poleg te najemnine plačujejo obratovalni stroški – vsak mesec se plača dogovorjen okvirni znesek, letno pa se napravi obračun.
Nemška ureditev pozna tudi stanovanjski dodatek, ki pomeni pomoč pri plačevanju najemnine. Za višino dodatka ni pomembno, v kakšni stavbi se nahaja stanovanje in ali je bila stavba grajena s pomočjo subvencij in spodbud. Upravičenost in višina dodatka je odvisna od števila članov gospodinjstva, višine njihovih dohodkov in višine najemnine.
Nizozemska
Nizozemska ima skoraj 7 milijonov stanovanjskih enot. Tudi na Nizozemskem je delež najemnih stanovanj visok. To stanje je posledica stanovanjske politike, ki je vse do šestdesetih let prejšnjega stoletja močno spodbujala gradnjo socialnih stanovanj preko stanovanjskih združenj - zadrug. Tako je kar tretjina vseh stanovanjskih enot v lasti stanovanjskih zadrug, ki skrbijo za primerno nastanitev socialno šibkejših slojev. V preteklosti so bile te zadruge deležne obsežnih posojil in drugih ugodnosti s strani države, država pa je preko njih tako uresničevala svojo stanovanjsko politiko, predvsem na področju zagotavljanja socialnih stanovanj.
Danes so stanovanjske zadruge ekonomsko močne in finančno neodvisne. Poleg zagotavljanja socialnih stanovanj skrbijo tudi za vzdrževanje in obnavljanje stanovanj. Neposredno državno pomoč so zamenjale davčne olajšave, poroštvo za najem kreditov in nižje cene zemljišč za tovrstno gradnjo. Kljub neodvisnosti zadrug pa je država ohranila kontrolo nad temi organizacijami. Z zakonodajo še vedno regulira njihovo delovanje, poleg tega pa so nadzorovane tudi s strani posebne agencije, ki nadzoruje njihovo finančno stanje.
Od leta 1970 dalje pa so ukrepi stanovanjske politike usmerjeni v podpiranje pridobivanja lastniških stanovanj. Državljanom, ki si svoje stanovanjsko vprašanje rešujejo z nakupom ali gradnjo, je na voljo več vrst pomoči:
· subvencije, namenjene spodbujanju pridobivanja lastnih stanovanj;
· državljani, ki so lastniki stanovanj, v katerih živijo, so deležni davčnih olajšav;
· kupcem stanovanj je omogočeno poroštvo za najem kreditov, za kar je ustanovljen poseben državni sklad;
· v letu 2001 je vlada uvedla subvencijsko shemo, katere namen je omogočiti tudi socialno šibkejšim družinam, da pridejo do lastniškega stanovanja.
Takšna politika rezultira v povečanju deleža lastniških stanovanj z 29 % na 53 %. Ta delež želijo do leta 2010 še povečati na 65 %, kar naj bi dosegla predvsem na dva načina:
· z izgradnjo novih stanovanjskih objektov, ki bodo na voljo za odkup;
· s prodajo nekdanjih najemnih stanovanj.
Področje najema ureja civilni zakonik. Najpomembnejša značilnost so trdna najemna razmerja. Ta so praviloma sklenjena za nedoločen čas, stanodajalec lahko da odpoved samo po natančno določenem postopku, ki varuje najemnika in njegove družinske člane.
Tudi višina najemnine je bila vseskozi po koncu druge svetovne vojne regulirana s strani države. To velja tako za zasebni kot tudi javni sektor. Najvišja najemnina se določa glede na točkovni zapisnik, ki ga ureja zakon, ki na podlagi značilnosti stanovanja, kot so velikost, opremljenost, lokacija določa njegovo vrednost. Ta zakon določa, da se najemnina lahko poviša enkrat na leto, vsako leto pa vlada določi najvišji odstotek dovoljene podražitve.
Eden pomembnejših ukrepov stanovanjske politike je subvencioniranje najemnin gospodinjstvom, ki glede na njihove dohodke ne zmorejo plačevati najemnine.
Z nakupom stanovanja lastniki postanejo člani skupnosti lastnikov, katere delovanje ureja civilni zakonik. Ta skupnost skrbi za to, da vsi lastniki stanovanj spoštujejo pravila, ki veljajo za večstanovanjske stavbe. Najvišji organ skupnosti je zbor lastnikov, ki sprejema odločitve, ki jih upravniki izvedejo. Upravnik je lahko posamezen lastnik te stavbe ali profesionalna pravna oseba. Upravniki lahko sklepajo posle v imenu skupnosti lastnikov z zavarovalniškimi družbami, obrtniki itd. Vsako leto morajo skupnosti lastnikov na zboru poročati o svojem delu. Lastniki sklenejo pogodbo oziroma dogovor, v katerem določijo deleže posameznih lastnikov, njihove pravice in dolžnosti. Sklene se v notarski obliki in je vnesen v poseben register. Ta akt je s 4/5 večino lastnikov mogoče spremeniti. Zakonodaja zahteva ustanovitev rezervnega sklada, ki je namenjen večjim posegom v stavbo. Lastnike stanovanj je mogoče prisiliti v vplačila v ta fond.
Belgija
V Belgiji je razmerje med najemnimi in lastniškimi stanovanji nekoliko drugačno kot v Nemčiji in na Nizozemskem. Skoraj tri četrtine (74 %) stanovanj zasedajo njihovi lastniki, le 23 % stanovanj je najemnih, od tega jih ima 7 % socialno najemnino.
V Belgiji je bilo leta 1980 področje zagotavljanja socialnih stanovanj preneseno v pristojnost regij, tako da imajo Flamska, Valonska in Bruseljska regija vsaka svoje organe, politiko in zakonodajo na tem področju.
Kljub razlikam med posameznimi ureditvami po regijah, je za vse tri sisteme značilno naslednje:
· za pridobitev najemnega stanovanja je potrebna prijava pristojnemu organu,
· najpomembnejša kriterija pri dodeljevanju socialnih stanovanj sta premoženje in dohodek,
· posamezne skupine ljudi, kot denimo invalidi, imajo pri dodeljevanju teh stanovanj prednost.
Med ukrepe, s katerimi se spodbuja gradnja socialnih stanovanj, sodijo krediti z nizkimi obrestnimi merami ter ugodnosti in subvencije pri prenovi objektov, ki se bodo oddajali za najemnine, nižje od tržnih.
Bruseljska, Valonska in Flamska regija imajo posebna stanovanjska podjetja (Brussels Region Housing Company, Waloon Housing Company in Flemish Housing Company). To so javne organizacije, ki so nadzorovane s strani pristojnega ministrstva in so pristojne za oblikovanje strategij in programov za zagotavljanje stanovanj za socialno šibkejše prebivalce Belgije. Vsaka regija ima tudi večje število stanovanjskih združenj, ki so nadzorovana s strani zgoraj omenjenih organizacij in so zadolžena za gradnjo, prodajo, najem in promocijo socialnih stanovanj, namenjenih socialno šibkejšim slojem prebivalstva.
5. Druge posledice, ki jih bo imelo sprejetje zakona
Učinki zakona so gospodarsko in socialno pozitivni tako za kupce novih stanovanj kot tudi za investitorje, banke in državni proračun.
a. Investitorjem prinašajo hitrejši priliv likvidnih sredstev in zaključek stanovanjskih projektov, ki so jih večinoma gradili iz bančnih kreditov, z nekoliko nižjim izplenom.
b. Bankam omogočajo, da jim investitorji hitreje vrnejo kredite, ki so vezani v neprodanih stanovanjih in jim odpirajo možnost več dolgoročnih plasmanov za stanovanjsko kreditiranje prebivalstva.
c. Kupcem omogočajo lažji dostop do reševanja stanovanjskih problemov, saj so stanovanja cenejša in bo več nakupov.
d. Proračun ima sicer nekoliko zmanjšan priliv zaradi pocenitve po posamezni transakciji, vendar v skupnem prihodku veliko več kot v primeru, da ostanejo stanovanja neprodana.
II. BESEDILO ČLENOV
1. člen
Zakon ureja finančni popust, ki so ga prodajalci novozgrajenih stanovanjskih enot dolžni priznati kupcem, s katerimi so do 31. decembra 2008 sklenili kupoprodajne pogodbe po takratni tržni ceni, sprejeli predplačilo v kakršni koli obliki in višini, vendar jim nepremičnine še niso izročili oz. so jih izročili v obdobju od 31. decembra 2008 do uveljavitve tega zakona.
2. člen
Posamezni izrazi, uporabljeni v tem zakonu imajo naslednji pomen:
· »stanovanjska enota« - zajema stanovanja vseh velikosti in enodružinske stanovanjske hiše.
3. člen
Višina obveznega popusta se prizna enotno, vsakemu kupcu, ne glede na lokacijo in kvaliteto gradnje. Višina obveznega popusta za novozgrajene stanovanjske enote je enaka višini statistično ugotovljenega znižanja cen stanovanjskih enot v roku od dneva sklenitve pogodbe do dneva izročitve nepremičnine.
Za odmero popusta se uporabljajo podatki Statističnega urada Republike Slovenije in podatki Geodetske uprave Republike Slovenije.
4. člen
Prodajalec, ki kupcu ne bo priznal obveznega popusta iz prejšnjega člena, je kupcu dolžan vrniti celoten znesek are ali drugih avansnih oblik kupnine, z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva vplačila.
5. člen
Za že izročene novozgrajene stanovanjske enote v letu 2009 je prodajalec dolžan kupcu povrniti preveč vplačani znesek v višini statistično ugotovljenega znižanja cen nepremičnin v RS v roku od dneva sklenitve pogodbe do dneva izročitve nepremičnine.
6. člen
Ta zakon začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
III. OBRAZLOŽITEV
K 1. členu:
Člen določa obveznost prodajalcev novozgrajenih stanovanjskih enot, da so dolžni kupcem, s katerimi so sklenili kupoprodajne pogodbe pred 31. 12. 2008, priznati finančni popust v višini, ki ga določa ta zakon. Gre torej za vse tiste kupce, ki so sklenili pogodbe v letu 2008, ko se cene stanovanjskih enot zaradi gospodarske krize še niso začele zniževati, stanovanja pa so jim bila izročena v letu 2009 (ali pa jim do danes še niso bila izročena), ko so cene stanovanj že močno padle.
K 2. členu:
Člen določa pojem stanovanjska enota.
K 3. členu:
Člen določa višino popusta, ki jo mora prodajalec priznati konkretnemu kupcu. In sicer se popust določi v višini statistično ugotovljenega znižanja cen na trgu od dneva sklenitve pogodbe do izročitve nepremičnine.
K 4. členu:
Člen določa obveznost prodajalca, ki kupcu ne želi priznati v prejšnjem členu določenega popusta. Tako mora kupcu povrniti celoten znesek are ali drugih avansnih predplačil skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi.
K 5. členu:
Člen določa obveznost tistih prodajalcev, ki so kupcem novozgrajene stanovanjske enote, za katere so bile kupoprodajne pogodbe sklenjene pred 31. 12. 2008, te v letu 2009 že izročili. In sicer so prodajalci kupcem dolžni povrniti preveč vplačani znesek kupnine, določen na podlagi statistično ugotovljenega znižanja cen nepremičnin v RS v roku od dneva sklenitve pogodbe do dneva izročitve nepremičnine.
K 6. členu:
Določa se rok uveljavitve zakona v osmih dneh po objavi v Uradnem listu RS.
| Zadnja sprememba: 03/29/2010 | Zbirke Državnega zbora RS - spredlogi zakonov |