Predlog zakona

Zbirke Državnega zbora RS - predlogi zakonov

EVIDENČNI PODATKI
EVA: 2009-1611-0036
Številka: 00712-22/2009/5
Ljubljana, 30.04.2009

PREDSEDNIK DRŽAVNEGA ZBORA

L J U B L J A N A

Vlada Republike Slovenije je na 24. redni seji dne 30.04.2009 določila besedilo:

- PREDLOGA ZAKONA O SPREMEMBAH IN DOPOLNITVAH ZAKONA O HIPOTEKARNI IN KOMUNALNI OBVEZNICI,

ki vam ga pošiljamo v prvo obravnavo na podlagi 114. člena poslovnika Državnega zbora.

Vlada Republike Slovenije je na podlagi 45. člena poslovnika Vlade Republike Slovenije in na podlagi 235. člena poslovnika Državnega zbora določila, da bodo kot njeni predstavniki na sejah Državnega zbora in njegovih delovnih teles sodelovali:

- dr. Franc Križanič, minister za finance,
- mag. Helena Kamnar, državna sekretarka, Ministrstvo za finance,
- mag. Katja Božič, generalna direktorica, Ministrstvo za finance,
- mag. Irena Vodopivec Jean, sekretarka, Ministrstvo za finance,
- mag. Andrej Žagar, podsekretar, Ministrstvo za finance,
- Stana Gantar, podsekretarka, Ministrstvo za finance.

mag. Barbara PETERNELJ
NAMESTNICA GENERALNEGA SEKRETARJA

PRILOGA: 1

PRVA OBRAVNAVA
EVA: 2009-1611-0036

Predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o hipotekarni in komunalni obveznici (ZHKO-A)

I UVOD
1 Ocena stanja in razlogi za sprejetje zakona
1.1 Ocena stanja
1. 2. 2006 je Državni zbor Republike Slovenije sprejel Zakon o hipotekarni in komunalni obveznici (Uradni list RS, št. 17/06; v nadaljnjem besedilu: ZHKO), ki ureja hipotekarno in komunalno obveznico, pogoje za njuno izdajo in zahteve glede jamstva za ti obveznici.

Ta zakon do zdaj še ni zaživel v praksi. Glede na to, da hipotekarna obveznica pomeni izključno refinanciranje stanovanjskih hipotekarnih kreditov in hipotekarnih kreditov za komercialne nepremičnine, je izjemnega pomena za stanovanjsko financiranje. Omogoča dolgoročne stanovanjske kredite z razmeroma ugodno obrestno mero, hkrati pa tudi kredite z razmeroma visokim razmerjem LTV (»loan to value« oziroma razmerje med vrednostjo kredita in vrednostjo nepremičnine). Na drugi strani hipotekarne obveznice pomenijo zelo ugodno in primerno naložbo za suficitne gospodarske celice, zlasti institucionalne investitorje (zavarovalnice, pokojninski skladi, …), ki razpolagajo z dolgoročnimi sredstvi in hkrati iščejo varno naložbo.

Finančne institucije dobršen del stanovanjskih posojil refinancirajo z izdajo hipotekarnih obveznic, ki jih v Sloveniji za zdaj praktično še ni. Domače banke namreč za stanovanjske kredite uporabljajo enake vire kot za preostale dolgoročne kredite, zaradi česar na področju ročnosti, višine in cene kredita težko konkurirajo bankam iz drugih evropskih držav.

3. 5. 2006 je Državni zbor Republike Slovenije sprejel Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 50/06; v nadaljnjem besedilu: ZMVN), ki ureja ocenjevanje vrednosti (v nadaljnjem besedilu: vrednotenje) nepremičnin v Republiki Sloveniji na podlagi množičnega vrednotenja nepremičnin zaradi obdavčenja in drugih javnih namenov, določenih z zakonom. S sprejetjem ZMNV je dana možnost za uporabo sistema množičnega vrednotenja nepremičnin tudi za namene ZHKO.

1.2 Razlogi za sprejetje zakona

V Zakonu o spremembah in dopolnitvah Zakona o hipotekarni in komunalni obveznici (v nadaljnjem besedilu: ZHKO-A) so predvidene spremembe, ki bodo bankam olajšale izdajanje hipotekarnih in komunalnih obveznic, da bi se izboljšalo financiranje stanovanjskih in komercialnih nepremičnin ter financiranje oseb javnega prava. Sredstva, zbrana s prodajo hipotekarnih obveznic, bodo banke lahko vlagale v stanovanjsko financiranje, ki bo zaradi manjših tveganj in cenejših virov lahko postalo cenovno ugodnejše in tudi dolgoročnejše. Institucionalnim investitorji pa bodo dobili možnost, da svoje premoženje vlagajo v dolgoročne in varne finančne instrumente.

Eden od razlogov, da ZHKO v praksi še ni zaživel, so visoki stroški vrednotenja nepremičnin, ki bi jih imele banke, če bi se odločile za izdajo hipotekarnih ali komunalnih obveznic. Predlog ZHKO-A omogoča bankam, da lahko za določitev vrednosti stanovanjske nepremičnine uporabijo tudi posplošeno tržno vrednost z uporabo metod množičnega vrednotenja nepremičnin v skladu z ZMVN, kar bo povezano z nižjimi stroški vrednotenja nepremičnin za ta namen.

2 Cilji, načela in poglavitne rešitve predloga zakona

Cilj ZHKO-A je v pravnem redu in praksi ustrezno urediti področje hipotekarne in komunalne obveznice tako, da nekoliko rahlja pogoje za izdajo obveznice in zahteve glede jamstva. V ZHKO-A uvedene spremembe ne povečujejo tveganj imetnikom omenjenih obveznic, ki pomenita vrednostni papir zelo visoke kreditne kakovosti.

Temeljno načelo predlaganega zakona je načelo varnosti hipotekarne obveznice oziroma varnosti imetnikov hipotekarnih in komunalnih obveznic, ki se zagotavlja z:

načelom kritja, po katerem so obveznosti iz naslova izdanih hipotekarnih oziroma komunalnih obveznic kadar koli pokrite z najkakovostnejšim, zakonsko predpisanim premoženjem;

načelom množičnega vrednotenja nepremičnin za stanovanjske nepremičnine, ki zagotavlja zelo kakovostno sistemsko, enotno in neodvisno podporo ocenjevanja vrednosti nepremičnin;

načelom ločenosti kritnega premoženja od preostalega premoženja, ki omogoča jasen pregled nad pokritostjo obveznic s kritnim premoženjem in možnost njegove ločitve od drugega premoženja ob stečaju izdajatelja ali drugega kreditodajalca, od katerega je izdajalec odkupil hipotekarne kredite;

načelom, po katerem kritno premoženje dodatno nadzoruje skrbnik, neodvisen od izdajatelja;

načelom prednostnega položaja imetnikov hipotekarnih in komunalnih obveznic ob stečaju izdajatelja ali drugega kreditodajalca, od katerega je izdajalec odkupil hipotekarne kredite, in

načelom omejitve izdajanja tovrstnih obveznic na banke, ki izpolnjujejo posebne dodatne pogoje, in sicer zanje veljajo visoki standardi varnega poslovanja in obvladovanja tveganj in bančnega nadzora, ki izhajajo iz zahtev Zakona o bančništvu.

V skladu z načelom kritja predlagani zakon priznava imetnikom hipotekarnih obveznic podoben položaj, kot ga imajo hipotekarni upniki, čeprav imetniki hipotekarnih obveznic to niso (hipotekarni upnik je hipotekarna banka), zato se lahko prednostno poplačajo iz mase, ki jo sestavlja vrednost zastavljenih nepremičnin. Hipotekarni krediti torej sestavljajo posebno v kritni register vpisano maso in ta del premoženja hipotekarne banke je rezerviran za poplačilo imetnikov hipotekarnih obveznic. Ti imajo ob stečaju hipotekarne banke ali banke, od katere je izdajatelj obveznic odkupil hipotekarne kredite, na omenjeni masi prednostno izločitveno pravico.

Poglavitne nove rešitve predloga zakona so:

1. Možnost uporabe posplošene tržne vrednosti za stanovanjske nepremičnine

Ena od glavnih sprememb ZHKO-A je možnost uporabe posplošene tržne vrednosti stanovanjskih nepremičnin na podlagi metod množičnega vrednotenja nepremičnin v skladu z ZMVN.

V sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin na podlagi ZMVN se tudi za ocenjevanje posplošene tržne vrednosti stanovanjskih nepremičnin uporabljajo mednarodni standardi in mednarodno uveljavljena metoda ocenjevanja za tovrstne nepremičnine, to je metoda primerljivih prodaj. V ta namen se v sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin pri analitičnih in statističnih metodah upoštevajo časovno prilagojene nekajletne realizirane prodaje na odprtem trgu nepremičnin v državi. Tako naj bi sistem množičnega vrednotenja ob vzpostavitvi zagotavljal zelo kakovostno sistemsko, enotno in neodvisno podporo ocenjevanja vrednosti nepremičnin. Menimo, da je zato za tovrstne nepremičnine varno in stroškovno učinkovito uporabiti sistem, ki je v lasti države in v praksi že izdelan.

Banka za namene izračuna regulatornega kapitala obveznic, izdanih v skladu z ZHKO, pri katerih se bo za vrednotenje kritnega premoženja uporabljalo množično vrednotenje nepremičnin, ne bo smela obravnavati kot krite obveznice, za katere sicer velja ugodnejša regulatorna obravnava.

Sistem množičnega vrednotenja nepremičnin je v fazi prve vzpostavitve. Glede na sprejete sklepe vlade na Uradu za množično vrednotenje nepremičnin menijo, da bo sistem vzpostavljen maja 2010. Določbe tega zakona, ki se nanašajo na posplošeno tržno vrednost nepremičnin, se začnejo uporabljati po prvem pripisu vrednosti nepremičnin v skladu s predpisi, ki urejajo množično vrednotenje nepremičnin.

2. Pogoji za pridobitev dovoljenja za izdajanje hipotekarnih in komunalnih obveznic

V ZHKO-A je črtan pogoj za izdajo dovoljenja za izdajanje hipotekarnih in komunalnih obveznic, ki zahteva, da mora banka dati izjavo, da ima s svojimi upniki ustrezno urejena pogodbena razmerja, kar pomeni, da v teh razmerjih niso predpisane take pogodbene določbe, ki bi upnikom omogočale odstopiti od pogodb v obsegu, ki bi ogrozil likvidnost ali solventnost banke. Za banke ta pogoj pomeni resnično oviro za pridobitev dovoljenja, ker določbe, ki upnikom omogočajo odstopati od pogodb, v praksi obstajajo in banke brez črtanja tega pogoja ne morejo pridobiti dovoljenja za izdajanje hipotekarnih obveznic.

3. Prenehanje dovoljenja za izdajanje hipotekarnih in komunalnih obveznic

Sedanje enoletno obdobje veljavnosti dovoljenja za izdajo hipotekarnih in komunalnih obveznic, če banka v tem času ne izda obveznic, je podaljšano na dve leti. Poleg tega ZHKO-A predvideva, da dovoljenje za izdajanje hipotekarnih in komunalnih obveznic preneha tudi, če skupščina banke sprejme sklep o likvidaciji banke, če nastopijo dejstva, ki pomenijo razloge za prenehanje dovoljenj za opravljanje bančnih storitev ali če je odvzeto dovoljenje za opravljanje bančnih storitev.

4. Nadomestno kritno premoženje

ZHKO-A vsebuje določbo, da mora biti nadomestno kritno premoženje bremen prosto in se ne sme uporabljati ali zastavljati za drug namen.

5. Omejitve posameznih naložb kritnega premoženja

ZHKO-A sprosti omejitve deleža kreditov v kritnem premoženju, ki so zavarovani z nepremičninami zunaj Republike Slovenije. Črta se določba, v skladu s katero je delež hipotekarnih kreditov, katerih zastavna pravica je ustanovljena na nepremičninah zunaj Republike Slovenije, lahko le 50 % kritnega premoženja.

6. Hipotekarna kreditna vrednost nepremičnine

Hipotekarna kreditna vrednost nepremičnine je vrednost premoženja, kakršno določi neodvisni cenilec vrednosti nepremičnine s skrbno oceno možnosti za njeno prodajo v prihodnosti ob upoštevanju njenih dolgoročnih trajnostnih vidikov, običajnih in lokalnih razmer na trgu ter njene trenutne in alternativne primerne uporabe brez upoštevanja špekulativnih elementov.

Predlog zakona opredeljuje tudi neodvisnega cenilca nepremičnine ob ocenjevanju vrednosti nepremičnin na območju Republike Slovenije in nepremičnin, ki so zunaj Republike Slovenije.

7. Ponovno vrednotenje nepremičnin

Banke v skladu ZHKO-A ne bodo samodejno zavezane k ponovni oceni hipotekarne kreditne vrednosti nepremičnine najmanj vsako tretje leto, temveč samo, če se tržne cene znižajo za več kakor 10 % ali če kreditojemalec zamuja s poravnavanjem obveznosti iz naslova hipotekarnih kreditov za več kot 90 dni ter ob uporabi posplošene tržne vrednosti tudi ob vsakokratni objavi novega, nižjega indeksa vrednosti nepremičnin oziroma novem generalnem vrednotenju nepremični.

8. Višina hipotekarnega kredita ob množičnem vrednotenju nepremičnin

Ob oceni vrednosti na podlagi množičnega vrednotenja nepremičnin višina terjatev iz naslova hipotekarnega kredita, ki se lahko upošteva za kritno premoženje, ne sme preseči 50 % posplošene tržne vrednosti obremenjene nepremičnine.

9. Vpis podatkov v kritni register in njihov izbris

ZHKO-A predvideva, da so lahko v kritni register vpisane tudi terjatve, pri katerih poteka postopek za zavarovanje z zastavno pravico na nepremičnini, vendar največ 12 mesecev od vpisa plombe o začetku zemljiškoknjižnega postopka za vpis hipoteke v zemljiški knjigi. Delež takih terjatev v nobenem trenutku ne sme presegati 10 % kritnega premoženja. S tem je omogočeno, da je plomba o začetku zemljiškoknjižnega postopka za vknjižbo v zemljiški knjigi zadosten pogoj za vpis terjatve iz naslova hipotekarnega kredita v kritni register.

Enako kot v primeru množičnega vrednotenja nepremičnin banka tudi za namene izračuna regulatornega kapitala obveznic, izdanih v skladu z ZHKO, pri katerih bodo v kritnem premoženju tudi terjatve s plombo za vpis zastavne pravice, ne bo smela obravnavati kot krite obveznice, za katere sicer velja ugodnejša regulatorna obravnava.

10. Stečaj drugega kreditodajalca

Z ZHKO-A se zagotovi ločeno kritno premoženje, ki je namenjeno poplačilu obveznic in na katero stečajni postopki naj ne bi vplivali, tudi za premoženje, ki ga prenese drug kreditodajalec.

11. Določitev prekrškovnega organa

V zakonu se jasneje opredeli, da postopek o prekrških, s katerimi se kršijo določbe o sklepu o izdaji hipotekarnih obveznic, prvi prodaji hipotekarnih obveznic in uporabi pojmov »hipotekarna obveznica« in »komunalna obveznica«, vodi Agencija za trg vrednostnih papirjev. Jasneje so tudi določeni pooblastilo Agenciji za trg vrednostnih papirjev in postopkovna pravila.

3 Ocena finančnih posledic predloga zakona za državni proračun in druga javnofinančna sredstva
ZHKO-A nima finančnih posledic za državni proračun niti za druga javnofinančna sredstva. Zagotovljenost sredstev v proračunu ni potrebna.

4 Prikaz ureditve v drugih pravnih sistemih in prilagojenost predlagane ureditve pravu Evropske unije

4.1 Prilagojenost predlagane ureditve pravu Evropske unije
S predlogom zakona se v slovenski pravni red ne prenašajo določbe direktiv EU oz. ni sprejet zaradi usklajevanja s pravnim redom EU.

4.2 Prikaz ureditve v drugih pravnih sistemih
Zakon je pripravljen po vzoru evropskih zakonov na področju hipotekarne in komunalne obveznice. Večina držav članic EU, starih in novih, ima zakonodajo, ki ureja hipotekarno obveznico. Države z najdaljšo tradicijo so Nemčija (Pfandbrief), Danska (Realkreditobligation) in Francija (Obligation fonciere). Zaradi izjemne uspešnosti tovrstnega instrumenta na evropskem trgu obveznic v zadnjih letih so številne evropske države sprejele tovrstno zakonodajo ali jo posodobilo (Luksemburg, Francija, Finska, Irska, Norveška, Švedska itd.). Evropski pravni red za zdaj ni posegel na področje usklajevanja tega instrumenta.

Ureditev modela hipotekarne obveznice v Evropi ni povsem enolična, hkrati pa tudi ne zelo različna. V osnovnih elementih lahko rečemo, da je skoraj enaka, razlikuje pa se bolj v podrobnostih. Skupna značilnost vseh hipotekarnih obveznic je, da je to finančni instrument, namenjen refinanciranju hipotekarnih kreditov. S pravnega vidika je to obveznica, ki jo izda kreditna institucija na podlagi kreditov, zavarovanih s hipoteko.

Značilnost hipotekarnih obveznic je, da jih v glavnem lahko izdajajo le banke na podlagi zakona. Tako vse države, v katerih banke izdajajo hipotekarne obveznice, te izdajajo na podlagi posebnih zakonov. V Nemčiji, Grčiji, Španiji in Avstriji je hipotekarna obveznice lahko izdana kot prinosniški ali imenski vrednostni papir. V Švici, na Danskem, Norveškem in v Franciji je lahko izdana samo kot prinosniški vrednostni papir, taka pa je navadno praksa tudi Nemčiji, Italiji in na Nizozemskem. V državah, v katerih je lahko izdana samo kot prinosniški vrednostni papir, so jo začeli izdajati kot papir v nematerializirani obliki.

Povsem razumljivo je, da je kakovost hipotekarne obveznice predvsem odvisna prav od kakovosti njenega kritja. Temelj vseh zakonodaj je zato kritno načelo in vse zakonodaje zelo podrobno predpisujejo, katera vrsta premoženja lahko pomeni kritje za izdajo hipotekarnih obveznic. Osnovno kritno premoženje so stanovanjski hipotekarni krediti – krediti, namenjeni za nakup stanovanja, zavarovani z zastavo stanovanja ali hiše. Običajno se kot kritno premoženje dovoljujejo tudi hipotekarni krediti za t. i. komercialne nepremičnine (npr. poslovni in trgovski prostori); redkeje so to krediti, zavarovani s hipoteko nad zemljišči, zelo redko pa krediti, zavarovani s hipoteko nad industrijskimi obrati. Razlog za to je, da je stroje, tovarniške hale ipd. težje prodati, če pride do izvršbe nad nepremičnino, ter da je njihova vrednost zelo močno povezana z uspešnostjo podjetja, ki jih uporablja.

Zaradi zaščite hipotekarnega upnika (v zadnji instanci je to imetnik hipotekarne obveznice) pred padcem nepremičninskih cen vse države sprejemajo zelo stroge predpise o vrednotenju nepremičnin. Več kot polovica zakonodaj predpisuje strožje standarde vrednotenja, kot se običajno uporabljajo pri nepremičninskih cenitvah. Deset držav uporablja t. i. načelo hipotekarne kreditne vrednosti, ki se od tržne vrednosti razlikuje predvsem po tem, da se v cikličnih obdobjih rasti cen nepremičnin njihova tržna cena po posebni metodologiji zniža. Načelo hipotekarne kreditne vrednosti uporabljajo: Nemčija, Francija, Avstrija, Švica, Finska itd. Hkrati se zakonodajno omejuje višina kredita, ki je lahko namenjen za kritje za izdano hipotekarno obveznico. Gre za omejevanje deleža kredita v vrednosti nepremičnine oziroma za t. i. količnik LTV (»loan to value«). Razmerja so običajno 60 %, lahko tudi nekoliko višja, vendar ne presegajo 80 %. Večina držav (8) uporablja količnik 60 %, dve državi 70 %, devet držav pa različne količnike za različne vrste nepremičnin. Tako je glede na vrsto kredita, to je glede na zastavljeno nepremičnino, na Danskem višina odobrenega kredita različna: npr. za zasebna stanovanja je LTV 80 % in ročnost do 30 let; za komercialne nepremičnine je LTV 60 % in ročnost do 20 let.

Zelo pomemben zakonski element, ki zagotavlja varnost imetnikom hipotekarnih obveznic, je predpisano ločevanje premoženja, ki je namenjeno kritju za izdane obveznice (kritno premoženje) od drugega premoženja izdajatelja. Vse države razen Španije v ta namen predpisujejo poseben kritni register, v katerem je vpisano vse kritno premoženje. Za dodatno varnost številne, vendar ne vse države zahtevajo dodaten nadzor, ki ga opravlja neodvisni nadzornik, t. i. skrbnik kritnega registra. Skrbnika imenuje nadzornik, in sicer zato da skrbi za interes imetnikov hipotekarnih obveznic v povezavi do banke. Njegova dolžnost je torej skrb, da je vseskozi dovolj kritja v kritnem registru ter da obstaja ravnotežje med ročnostjo hipotekarnih kreditov, vpisanih v kritnem registru, in izdanimi hipotekarnimi obveznicami, ravnotežje med agregatnim nominalnim zneskom kritja in zneskom izdanih obveznic ter tudi ravnotežje med agregatnim donosom kritja in donosom obveznic. Skrbnik je lahko fizična oseba, ki je lahko sodnik, odvetnik, revizor, ali pa je to lahko tudi pravna oseba. Tako je v Luksemburgu za skrbnika lahko imenovan revizor ali revizorska družba. V večini drugih držav je to fizična oseba.

Kritno premoženje mora kadar koli zadoščati za izpolnjevanje obveznosti iz naslova izdanih hipotekarnih kreditov. Posamezne države predpisujejo (najbolj znana je Danska) tudi popolno skladnost (»matching rules«) preostalih elementov: ročnosti (ročnost kreditov mora biti enaka ročnosti hipotekarne obveznice), obrestnih mer ipd. Kot element dodatne zaščite posamezne države zahtevajo tudi določen pribitek obsega kritnega premoženja nad obsegom izdanih hipotekarnih obveznic (overcollateralization) ali pa subordiniranost drugih upnikov izdajatelja (npr. imetnikov navadnih obveznic, ki jih izda izdajatelj). V Nemčiji, Luksemburgu, Avstriji, Švici, na Švedskem in Finskem zakoni določajo, da mora biti celoten znesek hipotekarnih obveznic v obtoku vseskozi pokrit s hipotekami. Francoski zakon določa, da mora vrednost hipotek presegati celoten znesek hipotekarnih obveznic v obtoku. V Španiji velja pravilo, da celotna vrednost hipotekarnih obveznic v obtoku ne sme dosegati več kot 90 % zneska vseh hipotekarnih kreditov. Sodobnejše zakonodaje (npr nemška, irska, švedska) predpisujejo tudi skladnost po načelu neto sedanje vrednosti ter tudi valutno in obrestno skladnost z mogočo uporabo izvedenih finančnih instrumentov za doseganje te skladnosti.

Imetniki hipotekarnih in komunalnih obveznic imajo pri poplačilu iz premoženja, vpisanega v kritni register, prednost pred vsemi drugimi upniki stečajnega dolžnika. Tudi to pravilo oziroma načelo je uzakonjeno v vseh državah, razen v Grčiji, v kateri položaj imetnikov hipotekarne obveznice ob stečaju ni povsem jasen. Nove spremembe zakonov v Franciji, Nemčiji in Luksemburgu so prinesle tudi določene spremembe glede stečaja. Tako francoski zakon določa, da mora ne glede na usodo kreditne institucije aktiva iz kritnega registra jamčiti za poplačilo hipotekarnih obveznic. V skladu z nemško ureditvijo se znesek kritja, če je zadosten za servisiranje hipotekarnih obveznic, loči in ne glede na stečajni postopek hipotekarne banke še naprej obstaja ter je namenjen za nemoteno nadaljnje poplačilo hipotekarnih obveznic. Luksemburški zakon pa gre še korak dlje in daje nadzorniku pravico, da kritje hipotekarne banke v stečaju prenese na drugo kreditno institucijo zaradi nadaljnjega nemotenega poplačila hipotekarnih obveznic.

Nekatere države (npr. Nemčija) poleg hipotekarnih kreditov dovoljujejo kot kritno premoženje tudi kredite javnemu sektorju. To so krediti, ki so odobreni javnemu sektorju (državi, regijam, lokalnim skupnostim in drugim osebam javnega prava ter javnim institucijam) in imajo jamstvo države, niso pa hipotekarni krediti. Toda ker imajo jamstvo države, so prav tako varni ali celo varnejši. Izdane obveznice s kritjem v javnih kreditih se ne imenujejo hipotekarne, temveč komunalne obveznice.

Komunalne obveznice omogočajo bankam refinanciranje kreditov, ki so jih dale javnemu sektorju. Poznajo jih v Nemčiji, na Finskem, v Franciji, Luksemburgu, na Irskem, Norveškem in v Avstriji, od novih članic EU pa na Slovaškem, Poljskem in v Latviji. V vseh drugih elementih so urejene enako kot hipotekarne obveznice.

5. Druge posledice, ki jih bo imelo sprejetje predloga zakona
Predlog zakona nima drugih posledic.

II BESEDILO ČLENOV

1. člen

V Zakonu o hipotekarni in komunalni obveznici (Uradni list RS, št. 17/06) se v prvem odstavku 6. člena besedilo »vrednostnih papirjev« nadomesti z besedilom »finančnih instrumentov«.

2. člen

V prvem odstavku 7. člena se 1. točka spremeni tako, da se glasi:

»1. ZBan je Zakon o bančništvu (Uradni list RS, št. 131/06, 1/08, 109/08 in 19/09),« .

2. točka se spremeni tako, da se glasi:

»2. ZTFI je zakon, ki ureja trg finančnih inštrumentov.«.

3. člen

V prvem odstavku 9. člena se 5. točka spremeni tako, da se glasi:

»5. da ima, če določa vrednost nepremičnin po metodologiji ocenjevanja hipotekarne vrednosti nepremičnin, izdelana pravila o vrednotenju nepremičnin iz 27. člena tega zakona ter ima v delovnem razmerju za nedoločen čas in polni delovni čas vsaj enega neodvisnega cenilca oziroma neodvisno cenilko (v nadaljnjem besedilu: neodvisni cenilec) iz tretjega odstavka 25. člena tega zakona ali ima z njim sklenjeno podjemno pogodbo.«.

6. točka se črta.

4. člen

Besedilo 13. člena se spremeni tako, da se glasi:

»Dovoljenje za izdajanje hipotekarnih in komunalnih obveznic preneha, če:
- banka ne izda obveznic v dveh letih od izdaje dovoljenja,
- skupščina banke sprejme sklep o prenehanju banke in začetku likvidacijskega postopka,
- nastopijo razlogi za prenehanje dovoljenja za opravljanje bančnih storitev, ali
- je odvzeto dovoljenje za opravljanje bančnih storitev v skladu z ZBan.«.

5. člen

V drugem odstavku 18. člena se besedilo »ZTVP« nadomesti z besedilom »ZTFI«.

6. člen

Za 18. členom se doda nov 18. a člen, ki se glasi:

»18. a člen
Predčasno unovčenje obveznice

Imetnik hipotekarne in komunalne obveznice nima pravice zahtevati predčasnega unovčenja hipotekarne in komunalne obveznice.«.

7. člen

Dosedanje besedilo 20. člena postane prvi odstavek, doda pa se nov drugi odstavek, ki se glasi:

»(2) Nadomestno kritno premoženje mora biti bremen prosto in se ne sme uporabljati ali zastavljati za drug namen.«.

8. člen

Tretji odstavek 24. člena se črta, dosedanji četrti odstavek pa postane tretji odstavek.

9. člen

Drugi odstavek 25. člena se spremeni tako, da se glasi:

»(2) Hipotekarna kreditna vrednost nepremičnine je vrednost premoženja, kakršno določi neodvisni cenilec vrednosti nepremičnine s skrbno oceno možnosti za njeno prodajo v prihodnosti ob upoštevanju dolgoročnih trajnostnih vidikov te nepremičnine, običajnih in lokalnih razmer na trgu ter njene trenutne in alternativne primerne uporabe brez upoštevanja špekulativnih elementov.«.

Doda se nov tretji odstavek, ki se glasi:

»(3) Neodvisni cenilec iz prejšnjega odstavka je oseba, ki ima potrebne kvalifikacije, znanje in izkušnje za cenitev ter je neodvisna od odločanja o poslih, ki so zavarovani z nepremičninami. Pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin, ki so v Republiki Sloveniji, velja, da imajo potrebne kvalifikacije, znanje in izkušnje za cenitev osebe, ki so pooblaščeni ocenjevalci oziroma pooblaščene ocenjevalke vrednosti nepremičnin po zakonu, ki ureja revidiranje, pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin, ki so zunaj Republike Slovenije, pa osebe, ki so za ocenjevanje vrednosti nepremičnin pooblaščene skladno s predpisi države, na območju katere je nepremičnina.«.

10. člen

Za 25. členom se doda nov 25. a člen, ki se glasi:

»25. a člen
Posplošena tržna vrednost

Posplošena tržna vrednost je vrednost stanovanjske nepremičnine, določena z uporabo metod množičnega vrednotenja nepremičnin na podlagi Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 50/06).«.

11. člen

V prvem odstavku 26. člena se za besedilom »60 % hipotekarne kreditne vrednosti« doda besedilo »oziroma 50 % posplošene tržne vrednosti«.

12. člen

V 28. členu se prvi trije odstavki spremenijo tako, da se glasijo:

»(1) Hipotekarna kreditna vrednost na podlagi pravil vrednotenja nepremičnin oziroma posplošena tržna vrednost na podlagi metod množičnega vrednotenja nepremičnin se ugotavlja individualno za vsako nepremičnino posebej.
(2) Hipotekarno kreditno vrednost nepremičnine mora ugotoviti neodvisni cenilec iz tretjega odstavka 25. člena tega zakona.
(3) Vrednost nepremičnine mora biti dokumentirana pregledno in jasno, pri hipotekarni kreditni vrednosti tudi z datumom cenitve in podpisom neodvisnega cenilca iz tretjega odstavka 25. člena tega zakona.«.

V četrtem odstavku se beseda »poslovne« nadomesti z besedo »komercialne«.

Peti odstavek se spremeni tako, da se glasi:

»(5) Če se tržne cene nepremičnin znižajo za več kakor 10 % ali če kreditojemalec zamuja s poravnavanjem obveznosti iz naslova hipotekarnih kreditov za več kot 90 dni, mora biti izdelana nova ocena hipotekarne kreditne vrednosti nepremičnine s poudarkom na oceni temeljnih predpostavk o prihodnjih tržnih gibanjih na zadevnem trgu, pri uporabi posplošene tržne vrednosti pa tudi ob vsakokratni objavi novega, nižjega indeksa vrednosti nepremičnin oziroma novem generalnem vrednotenju nepremičnin.«.

Sedmi odstavek se spremeni tako, da se glasi:

»(7) Če drug kreditodajalec ne vrednoti nepremičnin v skladu s tem zakonom, mora tako vrednotenje nepremičnin pred prenosom opraviti izdajatelj.«.

13. člen

V prvem odstavku 29. člena se v 1. točki na koncu besedila pred besedilom », ali« doda besedilo »oziroma 50 % posplošene tržne vrednosti nepremičnine«.

V 2. točki se na koncu besedila črta pika in doda besedilo », ali«.

Doda se nova 3. točka, ki se glasi:
»3. v 30 dneh od prejema pisne zahteve skrbnika, ki mora biti dana takoj po izteku roka za vpis hipoteke v zemljiško knjigo iz petega odstavka 39. člena tega zakona.«.

14. člen

V drugem odstavku 30. člena se v besedilo »proti vsem rizikom« nadomesti z besedilom »proti vsem rizikom, ki obstajajo glede na lokacijo in vrsto stavbe, ki je predmet zavarovanja«.

15. člen

V 39. členu se dodata nova peti in šesti odstavek, ki se glasita:

»(5) Ne glede na druge določbe tega zakona so lahko v kritni register vpisane tudi terjatve, pri katerih poteka zemljiškoknjižni postopek za zavarovanje z zastavno pravico na nepremičnini, vendar največ 12 mesecev od vpisa plombe o začetku zemljiškoknjižnega postopka za vpis hipoteke v zemljiški knjigi. Po poteku tega obdobja izdajatelj izbriše terjatev, ki ne izpolnjuje pogojev iz drugega odstavka tega člena, s pisnim soglasjem skrbnika kritnega registra.

(6) Delež terjatev iz prejšnjega odstavka v nobenem trenutku ne sme presegati 10 % kritnega premoženja.«.

16. člen

V prvem odstavku 45. člena se v 2. točki besedilo »28. člena« nadomesti z besedilom »68. člena«.

17. člen

Naslov VI. poglavja se spremeni tako, da se glasi: »VI. STEČAJ IZDAJATELJA IN STEČAJ DRUGEGA KREDITODAJALCA«.

18. člen

Za 51. členom se doda nov 51. a člen, ki se glasi:

»51. a člen
Stečaj drugega kreditodajalca

Če je v stečajnem postopku nad drugim kreditodajalcem uspešno izpodbito pravno dejanje odkupa iz 16. člena tega zakona, izdajatelj ne vrača tega, kar je prejel, ampak plača le denarno nadomestilo iz drugega odstavka 278. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (Uradni list RS, št. 126/07).«.

19. člen

V prvem odstavku 52. člena se črta besedilo »tretjega odstavka 24. člena«.

20. člen

V prvem odstavku 55. člena se besedilo »20.000.000 do 90.000.000 tolarjev« nadomesti z besedilom »83.500 do 250.000 eurov«.

V drugem odstavku se besedilo »250.000 do 1.000.000 tolarjev« nadomesti z besedilom »1.100 do 4.200 eurov«.

Doda se nov tretji odstavek, ki se glasi:
»(3) Z globo od 83.500 do 500.000 eurov se za prekršek iz prvega odstavka tega člena kaznuje izdajatelj, ki se po zakonu, ki ureja gospodarske družbe, šteje za srednjo ali veliko gospodarsko družbo.«.

21. člen

V prvem odstavku 56. člena se besedilo »1.000.000 do 30.000.000 tolarjev« nadomesti z besedilom »4.200 do 125.200 eurov«.

V drugem odstavku se besedilo »100.000 do 1.000.000 tolarjev« nadomesti z besedilom »500 do 4.200 eurov«.

22. člen

V 57. členu se besedilo »10.000 do 900.000 tolarjev« nadomesti z besedilom »100 do 3.800 eurov«.

23. člen

V prvem odstavku 58. člena se besedilo »20.000.000 do 90.000.000 tolarjev« nadomesti z besedilom »83.500 do 250.000 eurov«.

V drugem odstavku se besedilo »250.000 do 3.000.000 tolarjev« nadomesti z besedilom »1.100 do 10.000 eurov«.

V tretjem odstavku se besedilo »10.000 do 900.000 tolarjev« nadomesti z besedilom »100 do 3.800 eurov«.

Doda se nov četrti odstavek, ki se glasi:
(4) Oseba, ki se po zakonu, ki ureja gospodarske družbe, šteje za srednjo ali veliko gospodarsko družbo, se za prekršek iz prvega odstavka tega člena kaznuje z globo od 83.500 do 500.000 eurov.

24. člen

V tretjem odstavku 59. člena se besedilo »172« nadomesti z besedilom »330«.

Črtata se četrti in peti odstavek.

25. člen

Za 59. členom se doda nov 59. a člen, ki se glasi:

»59. a člen
Postopek o prekršku Agencije za trg vrednostnih papirjev

(1) Postopek o prekršku za prekršek iz 12. točke prvega odstavka 55. člena in 1. točke prvega odstavka 58. člena tega zakona vodi in v njem odloča pooblaščena uradna oseba Agencije za trg vrednostnih papirjev, ki izpolnjuje pogoje po zakonu, ki ureja prekrške in na njegovi podlagi izdanih predpisih.

(2) Agencija za trg vrednostnih papirjev z notranjim aktom, ki ureja organizacijo in sistemizacijo delovnih mest, podrobneje določi pogoje in način za podelitev in prenehanje pooblastila osebi, ki se šteje za pooblaščeno uradno osebo agencije iz prejšnjega odstavka.

(3) Postopek o prekršku iz prvega odstavka tega člena se vodi v skladu z zakonom, ki ureja prekrške.«.

26. člen

Za 59. a členom se doda nov 59. b člen, ki se glasi:

»59. b člen
Višina globe

Za prekrške, določene s tem zakonom, se v hitrem postopku lahko izreče globa v znesku, ki je višji od najnižje globe, predpisane v razponu.«.

PREHODNA IN KONČNA DOLOČBA

27. člen

Določbe tega zakona, ki se nanašajo na posplošeno tržno vrednost in metode množičnega vrednotenja nepremičnin, se začnejo uporabljati po prvem pripisu vrednosti nepremičnin na podlagi predpisa vlade o določitvi modela vrednotenja in v skladu s predpisi, ki urejajo množično vrednotenje nepremičnin.

28. člen

Ta zakon začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.

III OBRAZLOŽITEV K ČLENOM

K 1. členu:

Sprememba v 6. členu je potrebna zato, ker je v letu 2007 zakon, ki ureja trg finančnih instrumentov (Zakon o trgu finančnih instrumentov, Uradni list RS, št. 67/07, 100/07 popr. in 69/08; ZTFI) nadomestil zakon, ki ureja trg vrednostnih papirjev.

K 2. členu:

Sprememba 1. točke prvega odstavka 7. člena je potrebna, ker je v letu 2006 Zakon o bančništvu (Uradni list RS, št. 131/06; ZBan-1) nadomestil Zakon o bančništvu iz leta 2004 (Uradni list RS, št. 104-04; ZBan).

Obrazložitev k predlagani spremembi 2. točke prvega odstavka 7. člena je podana v obrazložitvi k 1. členu predloga zakona.

K 3. členu:

Za pridobitev dovoljenja za izdajanje hipotekarnih in komunalnih obveznic mora imeti izdajatelj izdelana pravila vrednotenja nepremičnin le, če izdajatelj vrednost nepremičnin določa z uporabo metodologije ocenjevanja hipotekarne vrednosti nepremičnin. Če vrednosti nepremičnin določa le z uporabo metod množičnega vrednotenja nepremičnin (v nadaljnjem besedilu: MVN), mu pravil vrednotenja ni treba imeti. Poleg tega se zaradi predlagane spremembe opredelitve neodvisnega cenilca v 25. členu predlaga ustrezna sprememba tega odstavka.

Pogoj za izdajo dovoljenja za izdajanje hipotekarnih in komunalnih obveznic, ki je določen v 6. točki prvega odstavka 9. člena zakona, za banke v realnosti pomeni resnično oviro za pridobitev dovoljenja. 6. točka namreč zahteva, da mora banka dati izjavo, da ima s svojimi upniki ustrezno urejena pogodbena razmerja, kar pomeni, da v teh razmerjih niso predpisane take pogodbene določbe, ki bi upnikom omogočale odstopiti od pogodb v obsegu, ki bi ogrozil likvidnost ali solventnost banke. V praksi obstajajo določbe, ki upnikom omogočajo odstopati od pogodb, zato banke brez črtanja pogoja iz 6. točke prvega odstavka 9. člena ZHKO ne bi mogle pridobiti dovoljenja za izdajanje hipotekarnih in komunalnih obveznic. Zato se 6. točka prvega odstavka 9. člena zakona črta.

K 4. členu:

S spremembo v 13. členu se primerno podaljšuje sedanje enoletno obdobje veljavnosti dovoljenja za izdajo hipotekarnih in komunalnih obveznic, če banka ne izda obveznic. Natančneje se tudi opredelijo drugi razlogi za prenehanje dovoljenja za izdajanje hipotekarnih in komunalnih obveznic. Dovoljenje preneha, če skupščina banke sprejme sklep o prenehanju banke in začetku likvidacijskega postopka, če nastopijo razlogi za prenehanje dovoljenja za opravljanje bančnih storitev ali če je odvzeto dovoljenje za opravljanje bančnih storitev.

K 5. členu:

Obrazložitev k predlagani spremembi drugega odstavka 18. člena ZHKO je podana v obrazložitvi k 1. členu predloga zakona.

K 6. členu:

V 6. členu se z novim 18. a člena določa, da imetnik obveznice nima pravice zahtevati predčasnega unovčenja obveznice.

K 7. členu:

Namen dopolnitve 20. člena je doseči, da bi se nadomestno kritno premoženje uporabljalo izključno za zavarovanje hipotekarnih obveznic in ne za druge namene (npr. v skladu primernega finančnega premoženja za zavarovanje terjatev Evrosistema, med ustreznimi finančnimi sredstvi pri izračunu likvidnostne pozicije oz. količnikov likvidnosti bank, med likvidnimi naložbami za izplačilo zajamčenih vlog).

K 8. členu:

S črtanjem tretjega odstavka 24. člena se omogoča sprostitev omejitve kreditov v kritnem premoženju, ki so zavarovani z nepremičninami zunaj RS, tako da se odpravlja omejitev 50 % za nepremičnine, ki so na območju držav podpisnic Sporazuma o Evropskem gospodarskem prostoru in Švice.

K 9. členu:

V 25. členu se s spremembo drugega in tretjega odstavka ustrezneje opredeljujeta hipotekarna vrednost nepremičnine in neodvisni cenilec vrednosti nepremičnin tako, da je dikcija skladna z besedilom Sklepa o kreditnih zavarovanjih (Uradni list RS, št. 135/06, 104/07 in 112/08) ter Direktivo 2006/48/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 14. junija 2006 o začetku opravljanja in opravljanju dejavnosti kreditnih institucij (v nadaljevanju: CRD).

K 10. členu

V novem 25. a členu je opredeljena posplošena tržna vrednost. To je vrednost stanovanjske nepremičnine, določena z uporabo metod množičnega vrednotenja nepremičnin na podlagi ZMVN. Tako vrednotenje naj bi ob njegovi uveljavitvi zagotavljalo zelo kakovostno sistemsko, enotno in neodvisno podporo ocenjevanja vrednosti nepremičnin. Z dopuščanjem uporabe cenitev na podlagi metod MVN odstopamo od standardov nekaj več kot polovice držav članic EU, ki z namenom zaščite hipotekarnega upnika predpisujejo strožje standarde vrednotenja, kot se običajno uporabljajo pri nepremičninskih cenitvah. Ocenjujemo, da je za stanovanjske nepremičnine varno in stroškovno učinkovito uporabiti sistem množičnega vrednotenja nepremičnin.

K 11. členu

Prvi odstavek 26. člena je treba spremeniti zaradi vpeljave ocen vrednosti, pridobljenih z uporabo metod množičnega vrednotenja nepremičnin. Določitev deleža v višini 50 % pri posplošeni tržni vrednosti je enaka določbam CRD, ki ugodnejše tehtanje izpostavljenosti, zavarovanih s poslovnimi nepremičninami, dovoljuje za del izpostavljenosti, ki ne presega 50 % tržne vrednoti niti 60 % hipotekarne kreditne vrednosti nepremičnine. Delež je pri posplošeni tržni vrednoti nižji kot pri hipotekarni kreditni vrednosti, ker je ta ocena vrednosti konservativnejša in previdnejša od posplošene tržne vrednosti.

K 12. členu:

Sprememba prvega, tretjega in sedmega odstavka 28. člena je potrebna zaradi vpeljave ocen vrednosti z metodami množičnega vrednotenja nepremičnin.

V drugem odstavku je dodano sklicevanje na člen, v katerem je opredeljen neodvisni cenilec.

Sprememba četrtega odstavka predloga zakona je potrebna zaradi dosledne uporabe definicij za poslovne in stanovanjske nepremičnine iz drugega odstavka 7. člena ZHKO v celotnem zakonu.

V petem odstavku 28. člena pa se odpravlja zahteva, da se morajo najmanj vsako tretje leto, ali če tržne cene padejo za več kakor 10 %, znova oceniti temeljne predpostavke hipotekarne kreditne vrednosti nepremičnine. Tako se predlaga ureditev, da se te predpostavke ponovno ocenijo le, če tržne cene nepremičnin padejo za več kot 10 % ali če kreditojemalec zamuja s poravnavanjem obveznosti iz naslova hipotekarnih kreditov za več kot 90 dni. Peti odstavek je treba spremeniti oziroma dopolniti tudi zaradi vpeljave ocen vrednosti, pridobljenih z metodami množičnega vrednotenja nepremičnin. Zahteva po novi posplošeni tržni vrednosti je vezana na indeks vrednosti nepremičnin oziroma novo generalno vrednotenje nepremičnin. ZMVN in na njegovi podlagi sprejeti podzakonski akti določajo, da se indeksi vrednosti nepremičnin določajo kot letni indeksi v letih med generalnim vrednotenjem nepremičnin.

K 13. členu:

Sprememba 1. točke prvega odstavka 29. člena je potrebna zaradi vpeljave ocen vrednosti, pridobljenih z množičnim vrednotenjem nepremičnin. Razlogi za spremembo so enaki, kot so navedeni pri obrazložitvi k spremembi prvega odstavka 26. člena ZHKO.

Dodana 3. točka prvega odstavka je potrebna zaradi dovolitve vpisa terjatev v kritni register na podlagi plombe. Nova 3. točka zagotavlja izvajanje omejitve enega leta, v katerem mora biti hipoteka vpisana v zemljiško knjigo, ki je določena v novem petem odstavku 39. člena ZHKO.

K 14. členu:

S spremembo 30. člena se postavlja milejša zahteva glede zavarovanja stavbe, ki stoji na nepremičnini, na kateri je ustanovljena zastavna pravica ali zemljiški dolg. Tako se mora stavba zavarovati samo proti tistim rizikom, ki so značilni za neko območje, pri čemer se upošteva tudi značilnost same stavbe. Tako je poleg požarnega zavarovanja za potresno ogrožena območja obvezno tudi protipotresno zavarovanje, če pa so nepremičnine na območju, ki ga ogrožajo poplave, pa tudi zavarovanje proti poplavi.

K 15. členu:

V 39. členu se določa, da je plomba o začetku zemljiškoknjižnega postopka za vknjižbo v zemljiški knjigi zadosten pogoj za vpis terjatve iz naslova hipotekarnega kredita v kritni register, pri čemer je rok za končanje zemljiškoknjižnega postopka 12 mesecev. S to določbo se želi preseči počasnost vpisovanja v zemljiško knjigo, ki bi otežilo izdajo hipotekarnih obveznic. Delež terjatev, pri katerih poteka zemljiškoknjižni postopek, ne sme presegati 10 % kritnega premoženja. Tveganje je namreč večje v primeru, ko je za vpis terjatve iz naslova hipotekarnega kredita v kritni register zadosten pogoj plomba o začetku zemljiškoknjižnega postopka za vknjižbo v zemljiški knjigi.

Glede na to, da mora kritno premoženje v vsakem trenutku zadoščati za pokrivanje obveznosti iz naslova izdanih hipotekarnih kreditov, je potrebno opozoriti, da sam vpis plombe predstavlja oziroma pomeni le neko povečano stopnjo verjetnosti, ne pa tudi gotovosti, da bo do vknjižbe hipoteke tudi prišlo. Z omejitvijo deleža terjatev, pri katerih poteka zemljiškoknjižni postopek, na 10 % kritnega premoženja, je zagotovljena varnost hipotekarne obveznice.

K 16. členu:

Predlagana sprememba 2. točke prvega odstavka 45. člena je potrebna zato, ker se sklicuje na 28. člen ZBan (Uradni list RS, št. 104/04), ki ga je nadomestil 68. člen ZBan-1 (Uradni list RS, št. 131/06).

K 17. členu:

Naslov VI. poglavja se spremeni, ker se v tem poglavju poleg stečaja izdajatelja obravnava tudi stečaj drugega kreditodajalca.

K 18. členu:

Dodan 51. a člen je potreben glede na to, da je namen zakona zagotoviti ločeno kritno premoženje, namenjeno poplačilu obveznic, na katero naj ne bi vplivali stečajni postopki oziroma terjatve drugih upnikov. Z vidika doseganja ciljev tega zakona je treba to zagotoviti tudi za premoženje, ki ga prenese drug kreditodajalec.

K 19. členu:

Besedilo v prvem odstavku 52. člena je treba črtati, ker tretji odstavek 24. člena ZHKO zaradi predlagane spremembe ni več pomemben za komunalne obveznice.

K 20. do 23. členu:

Zaradi jasnosti predpisa so zneski v 55., 56., 57. in 58. členu ZHKO, ki obravnavajo kazenske določbe, preračunani iz tolarjev v eure in zaokroženi navzgor na 100 eurov.

Poleg tega so zgornji zneski razpona globe prilagojeni določbam Zakona o prekrških (Uradni list RS, št. 7/03 in drugi, v nadaljevanju ZP-1). Tretja alinea drugega odstavka 17. člena ZP-1 določa, da se z zakonom ali z uredbo Vlade Republike Slovenije lahko za pravno osebo predpiše globa v razponu od 200 do 250.000 eurov. Če se pravna oseba po zakonu, ki ureja gospodarske družbe, šteje za srednjo ali veliko gospodarsko družbo, pa se lahko predpiše globa v razponu od 400 do 500.000 eurov. Upoštevaje navedeno je predlog zakona ustrezno spremenjen, s tem da je višina glob prilagojena statusu pravne osebe. Predvideni zgornji zneski razpona globe za pravne osebe, ki niso srednje ali velike gospodarske družbe, pa so znižani iz dosedanjih 375.600 na 250.000 eurov.

Četrta alinea drugega odstavka 17. člena ZP-1 določa, da se z zakonom ali z uredbo Vlade Republike Slovenije lahko za odgovorno osebo pravne osebe ali odgovorno osebo samostojnega podjetnika posameznika in za odgovorno osebo v državnem organu ali v samoupravni lokalni skupnosti predpiše globa v razponu od 40 do 10.000 eurov. Zato so v predlogu zakona predvideni zgornji zneski razpona globe za te osebe znižani iz dosedanjih 12.600 na 10.000 eurov.

K 24. členu:

Sprememba v tretjem odstavku 59. člena sledi spremembi v prvem odstavku 7. člena ZHKO, ki na novo določi ZBan.

Črtane določbe v četrtem in petem odstavku 59. člena ZHKO nadomeščata nova 59. a in 59. b člen.

K 25. členu:

V novem 59. a členu so jasneje določena postopkovna pravila in pooblastilo Agenciji za trg vrednostnih papirjev, ki je pristojna za vodenje postopkov o prekrških, ki se nanašajo na uporabo besednih zvez »hipotekarna obveznica« in »komunalna obveznica«, sklep o izdaji hipotekarnih obveznic in prvo prodajo hipotekarnih obveznic.

K 26. členu:

Besedilo novega 59. b člena je vsebinsko enako besedilu v črtanem četrtem odstavku 59. člena ZHKO.

K 27. členu:

23. člen določa začetek veljavnosti zakona ter pogoje za začetek uporabe sistema množičnega vrednotenja nepremičnin, ki se bodo lahko začeli uporabljati, ko bo zagotovljeno, da bo sistem množičnega vrednotenja verodostojno deloval tudi v praksi, torej po izvedenem prvem pripisu vrednosti nepremičnin v skladu s predpisi, ki urejajo množično vrednotenje nepremičnin.

IV. BESEDILO ČLENOV, KI SE SPREMINJAJO

6. člen
Uporaba določb drugih zakonov

(1) Za hipotekarne in komunalne obveznice se uporablja zakon, ki ureja trg vrednostnih papirjev, če ni s tem zakonom drugače določeno.
(2) Za izdajatelja hipotekarnih in komunalnih obveznic se uporablja zakon, ki ureja bančništvo, če ni s tem zakonom drugače določeno.
(3) Za hipotekarne kredite, odobrene potrošnikom, se uporablja zakon, ki ureja potrošniške kredite, če ni s tem zakonom drugače določeno.

7. člen
Uporabljene kratice in pojmi

(1) Kratici, uporabljeni v tem zakonu, imata naslednji pomen:
1. ZBan je Zakon o bančništvu (Uradni list RS, št. 104/04 – uradno prečiščeno besedilo),
2. ZTVP je zakon, ki ureja trg vrednostnih papirjev.
(2) Izrazi, uporabljeni v tem zakonu, imajo naslednji pomen:
1. Stanovanjske nepremičnine so zemljišča, stavbe in posamezni deli stavb v etažni lastnini, ki so namenjeni za bivanje, ki so: zemljišča na območju, predvidenem za pozidavo, stanovanja, stanovanjske hiše, garaže in počitniške hiše.
2. Komercialne nepremičnine so zemljišča, stavbe in posamezni deli stavb v etažni lastnini, namenjeni opravljanju poslovne dejavnosti, ki so: zemljišča na območju, predvidenem za pozidavo, dokončani poslovni prostori, pisarne, trgovine, hoteli, poslovalnice ter skladišča.

9. člen
Pogoji za pridobitev dovoljenja za izdajanje hipotekarnih in komunalnih obveznic

(1) Banka iz prejšnjega člena lahko pridobi dovoljenje, če izpolnjuje naslednje pogoje:
1. da razpolaga z ustreznimi sistemi za upravljanje s tveganji, ki so lastna izdaji hipotekarnih in komunalnih obveznic, ter tveganji, povezanimi s kritnim premoženjem;
2. da v kvalitativnem in številčnem smislu razpolaga z ustreznimi kadri in je organizacijsko in tehnično usposobljena za izdajo hipotekarnih in komunalnih obveznic ter financiranje nepremičnin in oseb javnega prava;
3. da zagotavlja poslovanje v zvezi z dajanjem hipotekarnih kreditov in kreditov osebam javnega prava ter izdajanjem hipotekarnih in komunalnih obveznic ločeno od ostalega poslovanja banke (v nadaljnjem besedilu: ločeno poslovanje);
4. da ima izdelana pravila o vodenju kritnega registra iz 38. člena tega zakona;
5. da ima izdelana pravila o vrednotenju nepremičnin iz 27. člena tega zakona ter ima v delovnem razmerju za nedoločen čas in polni delovni čas vsaj enega pooblaščenega ocenjevalca oziroma ocenjevalko vrednostni nepremičnin (v nadaljnjem besedilu: pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin), ki ni udeležen v kreditni funkciji banke, z dovoljenjem Slovenskega inštituta za revizijo, ali ima sklenjeno podjemno pogodbo z zunanjim pooblaščenim ocenjevalcem vrednosti nepremičnin z dovoljenjem Slovenskega inštituta za revizijo;
6. da poda izjavo, da ima banka s svojimi upniki ustrezno urejena pogodbena razmerja, kar pomeni, da v teh razmerjih niso določene takšne pogodbene klavzule, ki bi upnikom omogočale odstopiti od pogodb v obsegu, ki bi ogrozil likvidnost ali solventnost banke.
(2) Banka Slovenije lahko predpiše način ugotavljanja pogojev iz prejšnjega odstavka.

13. člen
Prenehanje dovoljenja za izdajanje hipotekarnih in komunalnih obveznic

Dovoljenje za izdajanje hipotekarnih in komunalnih obveznic preneha, če banka ne izda obveznic, za katere je pridobila dovoljenje iz 8. člena tega zakona, v enem letu od izdaje dovoljenja.

18. člen
Prva prodaja hipotekarnih obveznic

(1) Prva prodaja hipotekarnih obveznic se lahko opravi z javno ponudbo ali kot ponudba, namenjena največ petdesetim vnaprej znanim osebam, ki se zavežejo, da bodo kupile celotno izdajo.
(2) Ne glede na določbe ZTVP dovoljenje Agencije za trg vrednostnih papirjev za prvo javno prodajo hipotekarnih obveznic po tem zakonu ni potrebno.
(3) Prospekt in izvleček prospekta za javno ponudbo hipotekarnih obveznic mora vsebovati izjavo skrbnika kritnega registra, da je izdaja v skladu z določbami tega zakona in pokrita s kritnim premoženjem.

20. člen
Nadomestno kritno premoženje

Za nadomestno kritno premoženje se štejejo:
1. sredstva na računih pri Banki Slovenije;
2. naložbe v tržne vrednostne papirje, ki jih je izdala država podpisnica Sporazuma o Evropskem gospodarskem prostoru, njena centralna banka ali Evropska centralna banka;
3. naložbe v druge dolžniške vrednostne papirje, ki jih je izdala Evropska investicijska banka, Evropska banka za obnovo in razvoj ali druga banka ter se po merilih Evropske centralne banke, katera so objavljena v statutu, ki ureja Evropski sistem centralnih bank, uporabljajo za zavarovanje terjatve v okviru evropskega sistema centralnih bank.

24. člen
Omejitve posameznih naložb kritnega premoženja

(1) Delež hipotekarnih kreditov, katerih zastavna pravica je ustanovljena na stanovanjskih nepremičninah v gradnji, je lahko največ 5% kritnega premoženja.
(2) Delež hipotekarnih kreditov, katerih zastavna pravica je ustanovljena na komercialnih nepremičninah, je lahko največ 20% kritnega premoženja.
(3) Delež hipotekarnih kreditov, katerih zastavna pravica je ustanovljena na nepremičninah zunaj Republike Slovenije, je lahko največ 50% kritnega premoženja pod pogojem, da zastavljene nepremičnine zagotavljajo prednostni položaj imetnikov hipotekarnih obveznic ob stečaju izdajatelja v skladu s 46. členom tega zakona.
(4) Delež hipotekarnih kreditov posamezni osebi oziroma medsebojno povezanim osebam je lahko največ 20% kritnega premoženja, vendar izpostavljenost banke do teh oseb ne sme preseči največje dopustne izpostavljenosti, določene z ZBan.

25. člen
Hipotekarna kreditna vrednost nepremičnine

(1) Hipotekarna kreditna vrednost nepremičnine je ocenjena dolgoročna tržna vrednost nepremičnine, ki se uporablja kot osnova za hipotekarni kredit.
(2) Hipotekarna kreditna vrednost nepremičnine je vrednost premoženja, kakršno določi pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin z dovoljenjem Slovenskega inštituta za revizijo s preudarno oceno tržljivosti premoženja v prihodnosti, tako da upošteva dolgoročne trajnostne vidike premoženja, običajne in lokalne razmere na trgu, trenutno uporabo in alternativne primerne uporabe premoženja.

26. člen
Višina hipotekarnega kredita

(1) Višina terjatev iz naslova hipotekarnega kredita, ki se lahko upošteva za kritno premoženje, ne sme preseči 60% hipotekarne kreditne vrednosti obremenjene nepremičnine.
(2) Če višina terjatev iz naslova hipotekarnega kredita presega omejitev iz prejšnjega odstavka, se lahko upošteva za kritno premoženje samo ustrezni del kredita.

28. člen
Vrednotenje nepremičnin

(1) Hipotekarna kreditna vrednost nepremičnine se ugotavlja individualno za vsako nepremičnino posebej na podlagi pravil vrednotenja nepremičnin.
(2) Hipotekarno kreditno vrednost nepremičnine mora ugotoviti pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin z dovoljenjem Slovenskega inštituta za revizijo.
(3) Hipotekarna kreditna vrednost nepremičnine mora biti dokumentirana pregledno in jasno z datumom cenitve in podpisom ocenjevalca.
(4) Med trajanjem razmerja zavarovanja hipotekarnega kredita z ustanovitvijo hipoteke ali zemljiškega dolga na nepremičnini mora izdajatelj redno spremljati vrednost zastavljene nepremičnine in oceno te vrednosti za poslovne nepremičnine izdelati najmanj enkrat na leto, za stanovanjske nepremičnine pa najmanj enkrat na tri leta. Za spremljanje vrednosti in identifikacijo nepremičnin, pri katerih je treba opraviti prevrednotenje, lahko izdajatelj uporablja tudi statistične metode.
(5) Najmanj vsako tretje leto ali če tržne cene padejo za več kakor 10%, se znova ocenijo temeljne predpostavke hipotekarne kreditne vrednosti nepremičnine.
(6) Pri prenosu hipotekarnih kreditov z drugega kreditodajalca iz 16. člena tega zakona na izdajatelja, mora ta preveriti, da so nepremičnine, na katerih je ustanovljena hipoteka, vrednotene v skladu s tem zakonom.
(7) Če drug kreditodajalec nima izdelanih in s strani Slovenskega inštituta za revizijo potrjenih pravil vrednotenja nepremičnin, mora izdajatelj pred prenosom premoženja opraviti vrednotenje nepremičnin na podlagi določb tega zakona.

29. člen
Nadomeščanje neustreznih hipotekarnih kreditov

(1) Izdajatelj mora na zahtevo skrbnika kritnega registra nadomestiti terjatve iz naslova hipotekarnega kredita s terjatvami iz naslova drugih hipotekarnih kreditov ali drugim premoženjem, ki izpolnjuje zahteve iz tega zakona glede kritnega premoženja:
1. v 60 dneh od dneva prejema pisne zahteve skrbnika kritnega registra, če pride v času trajanja hipotekarnega kredita do zmanjšanja vrednosti nepremičnine do te mere, da je vrednost neodplačanega hipotekarnega kredita večja od 60% hipotekarne kreditne vrednosti nepremičnine, ali
2. v 30 dneh od dneva prejema pisne zahteve skrbnika kritnega registra, če kreditojemalec oziroma kreditojemalka (v nadaljnjem besedilu: kreditojemalec) ne izpolni svoje obveznosti iz kreditne pogodbe.
(2) Če je bila terjatev iz naslova kredita iz prejšnjega odstavka v skladu s 16. členom pridobljena od drugega kreditodajalca, mora ta na zahtevo izdajatelja zagotoviti terjatev iz naslova nadomestnega hipotekarnega kredita oziroma drugo premoženje, ki izpolnjuje zahteve tega zakona glede kritnega premoženja.
(3) Ne glede na prvi in drugi odstavek tega člena lahko izdajatelj oziroma drug kreditodajalec ob zmanjšanju vrednosti nepremičnine iz 1. točke prvega odstavka tega člena dopolni obstoječe terjatve iz naslova hipotekarnega kredita s terjatvami iz naslova drugih hipotekarnih kreditov ali drugim ustreznim premoženjem le v višini primanjkljaja v kritnem premoženju, ki je nastal zaradi zmanjšanja vrednosti nepremičnine.

30. člen
Pogodba o hipotekarnem kreditu

(1) Pogodba o hipotekarnem kreditu mora biti sklenjena v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa in zavarovana z ustanovitvijo zastavne pravice ali zemljiškega dolga na eni ali več nepremičninah.
(2) Če je na nepremičnini iz prejšnjega odstavka zgrajena stavba, mora biti stavba zavarovana pri zavarovalnici za ves čas trajanja kreditne pogodbe proti vsem rizikom najmanj za zavarovalno vsoto v vrednosti dela kredita, ki je vpisan v kritnem registru, zavarovalna polica pa vinkulirana v korist kreditodajalca.

39. člen
Vpis podatkov v kritni register in njihov izbris

Vpis podatkov v kritni register in njihov izbris
(1) V kritni register se lahko vpiše samo premoženje, ki ga odobri skrbnik tega registra.
(2) Za vpis terjatve iz naslova hipotekarnega kredita v kritni register je poleg vpisa hipoteke v zemljiško knjigo potreben vpis zaznambe kritnega registra iz 35. člena tega zakona.
(3) Skrbnik kritnega registra zavrne odobritev vpisa, če predlagana terjatev iz naslova kredita ali drugo premoženje ne izpolnjuje pogojev za kritno premoženje oziroma če bi se z vpisom kršil ta zakon.
(4) Premoženje, vpisano v kritni register, se lahko iz njega izbriše samo s pisnim soglasjem skrbnika kritnega registra.

45. člen
Odvzem dovoljenja skrbniku kritnega registra

(1) Banka Slovenije odvzame dovoljenje skrbniku kritnega registra, če:
1. je bilo dovoljenje pridobljeno z navajanjem neresničnih podatkov;
2. skrbnik huje krši dolžnosti, določene s tem zakonom, pri čemer se za določitev hujših kršitev smiselno uporablja drugi odstavek 28. člena ZBan;
3. nastopijo okoliščine, ki kažejo na utemeljen dvom o primernosti osebe za opravljanje skrbniške funkcije.
(2) V primeru iz prejšnjega odstavka mora izdajatelj v roku 30 dni od dneva prejema odločbe o odvzemu dovoljenja imenovati novega skrbnika kritnega registra.

VI. STEČAJ IZDAJATELJA

52. člen
Uporaba določil tega zakona za komunalno obveznico in kredit osebam javnega prava

(1) Za izdajo komunalnih obveznic se smiselno uporabljajo določbe 17. in 18. člena, 19. do 23. člena, tretjega odstavka 24. člena, 2. točke prvega odstavka in drugi odstavek 29. člena, prvega odstavka 31. člena, 32. člena, sedmega odstavka 36. člena, 1. točke prvega odstavka ter drugega in tretjega odstavka 37. člena, 38. člena, prvega, tretjega in četrtega odstavka 39. člena, 40. do 41. člena, prvega do tretjega in petega do šestega odstavka 42. člena ter 43. do 51. člena tega zakona, pri čemer se namesto besed »hipotekarna obveznica« uporabljata besedi »komunalna obveznica« ter namesto »hipotekarni kredit« besede »kredit osebam javnega prava« v ustreznem sklonu.
(2) Če izdajatelj izdaja hipotekarne in komunalne obveznice, mora voditi ločena kritna registra.
(3) Ob stečaju izdajatelja se terjatve imetnikov komunalnih obveznic lahko poplačajo le iz kritnega premoženja komunalnih obveznic.

55. člen
Hujši prekrški izdajatelja

(1) Z globo od 20.000.000 do 90.000.000 tolarjev se za prekršek kaznuje izdajatelj, če:
1. kot kritno premoženje upošteva premoženje v nasprotju z 19. členom tega zakona;
2. kot nadomestno kritno premoženje šteje premoženje v nasprotju z 20. členom tega zakona;
3. kot kritno premoženje upošteva terjatve iz naslova kreditov drugih kreditodajalcev v nasprotju z 21. členom tega zakona;
4. izda hipotekarne obveznice v obsegu, ki je v nasprotju s prvim odstavkom 22. člena tega zakona;
5. ne zagotavlja skladnosti kritnega premoženja z obveznostmi na podlagi hipotekarnih obveznic tudi po načelu neto sedanje vrednosti (drugi odstavek 22. člena tega zakona);
6. ne usklajuje kritnega premoženja z obveznostmi iz naslova izdanih hipotekarnih obveznic, v skladu z določbo tretjega odstavka 22. člena tega zakona;
7. uporablja izvedene finančne instrumente v nasprotju s predpisom Banke Slovenije iz drugega odstavka 23. člena tega zakona;
8. ne upošteva posamičnih omejitev glede naložb kritnega premoženja iz 24. člena tega zakona;
9. ne upošteva omejitev glede višine terjatve iz naslova hipotekarnega kredita, ki se lahko upošteva kot kritno premoženje iz 26. člena tega zakona;
10. ne vrednoti nepremičnin v skladu z 28. členom tega zakona;
11. ne izpolni zahteve skrbnika kritnega registra glede nadomestitve terjatve iz naslova hipotekarnega kredita iz prvega odstavka 29. člena tega zakona;
12. ne izda hipotekarnih obveznic na način, določen v 17. in 18. členu tega zakona;
13. ne upošteva določil glede hipotekarnega kredita iz 30. člena tega zakona;
14. ne upošteva določil glede hipoteke in zemljiškega dolga iz 34. člena tega zakona;
15. ne upošteva določil glede vpisa v zemljiško knjigo iz 35. člena tega zakona;
16. ne vodi kritnega registra v skladu z določbami 38., 39. in prvega odstavka 40. člena tega zakona;
17. ne obvešča skrbnika kritnega registra v skladu z drugim odstavkom 43. člena tega zakona.
(2) Z globo od 250.000 do 1.000.000 tolarjev se za prekršek kaznuje odgovorna oseba izdajatelja, ki stori dejanje iz prejšnjega odstavka.

56. člen
Lažji prekrški izdajatelja

(1) Z globo od 1.000.000 do 30.000.000 tolarjev se za prekršek kaznuje izdajatelj, če:
1. ne sklene pogodbe iz tretjega odstavka 16. člena tega zakona;
2. ne upošteva določil glede vsebine hipotekarne pogodbe iz 31. člena tega zakona;
3. ne upošteva določil glede kreditnih pogojev iz 32. člena tega zakona;
4. pri prevzemu kreditnih pogodb in dokumentov drugega kreditodajalca ne ravna na način, določen v 36. in 37. členu tega zakona;
5. ne poroča Banki Slovenije na način, določen v 53. členu tega zakona.
(2) Z globo od 100.000 do 1.000.000 tolarjev se za prekršek kaznuje odgovorna oseba izdajatelja, ki stori dejanje iz prejšnjega odstavka.

57. člen
Prekrški skrbnika kritnega registra

Z globo od 10.000 do 900.000 tolarjev se za prekršek kaznuje skrbnik kritnega registra, če:
1. pri vpisu premoženja v kritni register ravna v nasprotju z določbo tretjega odstavka 39. člena tega zakona;
2. ne ravna v skladu z določili 42. člena tega zakona.

58. člen
Prekrški drugih oseb

(1) Z globo od 20.000.000 do 90.000.000 tolarjev se za prekršek kaznuje:
1. pravna oseba, če izda vrednostni papir v nasprotju s 4. členom tega zakona;
2. banka, če izdaja hipotekarne ali komunalne obveznice, ne da bi za to pridobila dovoljenje Banke Slovenije (prvi odstavek 8. člena tega zakona), oziroma ji je dovoljenje prenehalo (13. člen tega zakona) ali bilo odvzeto (14. člen tega zakona);
3. drug kreditodajalec, če ne izpolni zahteve izdajatelja glede nadomestitve kredita iz drugega odstavka 29. člena tega zakona;
4. drug kreditodajalec, če ne upošteva določil glede prenosa kreditnih pogodb in dokumentov na izdajatelja iz prvega do petega odstavka 36. člena ter prvega in četrtega odstavka 37. člena tega zakona.
(2) Z globo od 250.000 do 3.000.000 tolarjev se za prekršek kaznuje odgovorna oseba pravne osebe, ki stori dejanje iz prejšnjega odstavka.
(3) Z globo od 10.000 do 900.000 tolarjev se za prekršek kaznuje upravitelj kritnega premoženja, če ne ravna v skladu z 49. členom tega zakona.

59. člen
Postopek o prekršku

(1) Postopek o prekršku vodi in v njem odloča pooblaščena uradna oseba Banke Slovenije, ki izpolnjuje pogoje po zakonu, ki ureja prekrške in na njegovi podlagi izdanih predpisih.
(2) Banka Slovenije z notranjim aktom, ki ureja organizacijo in sistemizacijo delovnih mest, podrobneje določi pogoje in način za podelitev in prenehanje pooblastila osebi, ki se šteje za pooblaščeno uradno osebo Banke Slovenije iz prejšnjega odstavka.
(3) Ne glede na določbo 172. člena ZBan se postopek o prekršku vodi v skladu z zakonom, ki ureja prekrške.
(4) Za prekrške, določene s tem zakonom, se v hitrem postopku lahko izreče globa v znesku, ki je višji od najnižjega zneska globe, predpisane v razponu.
(5) Določbe tega člena se smiselno uporabljajo tudi za postopek o prekrških, o katerem odločajo pooblaščene osebe Agencije za trg vrednostnih papirjev.

XI. PREHODNI IN KONČNA DOLOČBA

62. člen
Uveljavitev

Ta zakon začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.

***Del besedila ni objavljen v podatkovni zbirki - celotno besedilo je v priponki***

Zadnja sprememba: 05/25/2009

Zbirke Državnega zbora RS - spredlogi zakonov