a) gospodarnosti in transparentnosti upravljanja in razpolaganja s stvarnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti,
b) pomanjkanja možnosti prilagajanja upravljavcev nenehno spreminjajočim se razmeram na trgu in
c) administrativne zapletenosti in dolgotrajnosti posameznih postopkov.

- sistematično in enovito urediti področje ravnanja s stvarnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti;
- jasno razmejiti uporabo zakona kot generalnega predpisa ter uporabo predpisov s specialnih področij;
- vzpostaviti ažurno skupno evidenco nepremičnega premoženja države;
- zagotoviti možnost hitrejšega prilagajanja razmeram na trgu;
- zagotoviti preglednost in učinkovitost pri ravnanju s stvarnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti ter
- jasno določiti krog subjektov, za katere zakon velja.

2.2. Poglavitne rešitve predloga zakona

1. sklepanja neposrednih pogodb ob zakonsko določenih pogojih;
2. brezplačne odsvojitve, ob pogojih, da gre za odsvojitev osebi javnega prava in se pri tem zasleduje javni interes ter
3. oddaje stvarnega premoženja v brezplačno uporabo (brez prenosa lastninske pravice), če se slednje dodeli v uporabo samoupravnim lokalnim skupnostim, izobraževalnim ustanovam in nevladnim organizacijam za izvajanje njihove dejavnosti.

- večjo gospodarnost poslovanja z državnim premoženjem,
- uveljavljanje podjetniških načel upravljanja, ki so značilna za privatni sektor, kar zagotavlja konkurenčnost in gospodarnost,
- večji pregled nad obstoječim premoženjem in koordinacijo potreb, kar omogoča evidentiranje nepotrebnega premoženja in njegovo prodajo ter
- zniževanje stroškov upravljanja.

4.1.1. Patrimonio dello Stato SpA

4.2.1. Razvoj sistema upravljanja z državnim premoženjem

- najvišji nadrejeni organ je bil Oddelek VI Ministrstva za finance;
- na srednji stopnji so bili zvezni oddelki za premoženje v okviru višjih finančnih direkcij;
- kot krajevni uradi pa so delovali zvezni uradi za premoženje (Bundesvermögenämter) in zvezni uradi za gozdove (Bundesforstämter).

- kritje nepremičninskih in prostorskih potreb v državne namene;
- upravljanje z nepremičninami, ki ne služijo več upravnim namenom države;
- upravljanje svojega lastnega portfelja in upravljanje z nepremičninami, ki služijo za delovanje Zveznega ministrstva za finance;
- gozdne storitve vključujoč gozdno gospodarjenje in naravovarstveno oskrbo državnega premoženja ter druge upravljalske naloge:
- skrb za nepremičninske interese tujih oboroženih sil;
- poplačevanje v skladu s splošnim zakonom o posledicah vojne;
- ugotavljanje in plačilo odškodnin zaradi letalskega hrupa;
- stanovanjska skrb za državne uslužbence;
- itd.

4.3.1. Sistem upravljanja s premoženjem na centralni ravni

1. v starem sistemu z izgradnjo prostorov posamezni organ ni imel nobenih stroškov, zaradi česar si je želel več prostorov kot jih je dejansko potreboval niti ni z njimi ravnal učinkovito;
2. uveden je bil nov proračunski sistem: vlada je določenemu organu določila cilj (npr. določeno število študentov ali izpitov), organ sam pa se je odločil, kako bo porabil dodeljeni mu znesek za dosego tega cilja (za prostore, za zaposlitve,…);
3. stari sistem ni izvajal nobenega pritiska na odbor, ki je imel monopol nad priporočanjem za izvedbo projektov in ni deloval učinkovito, pogosto celo birokratično in protekcionistično.

- decentralizacija lastništva iz rok države v roke posameznih državnih organov, ki bi bili zadolženi za njihovo upravljanje izven dodeljenih jim sredstev: ta sistem je bil zavrnjen zaradi bojazni pred neučinkovitim upravljanjem, saj upravljanje ne bi bila poglavitna, temveč zgolj postranska dejavnost posameznih organov;
- druga alternativa je bila (po vzoru Avstralije in velikih švedskih podjetij, npr. Ericssona in ABB) prodaja skoraj vsega premoženja, ki bi ga nato posamezni organi najeli od novih lastnikov: švedska vlada je za poslopja posebnega pomena ta predlog zavrnila, ker se je bala, da bi to pomenilo preveliko izgubo nadzora;
- po alternativi, ki je bila izbrana, pa naj bi bile zgradbe posebnega pomena prenešene na različne enote pod nadzorom vlade, bodisi bi bila to podjetja v lasti države bodisi državni organi.

Portfelj Fortifikationsverket-a je sestavljen iz 9900 zgradb in vadbišč, 4.5 milijonov m2 zunanjih površin, 1000 težko utrjenih poslopij, 3700 drugih poslopij, 7800 vojaških poslopij, 20 letališč, 380.000 ha zemlje in 100.000 ha gozda.

4.3.3. Upravljanje s premoženjem na lokalni in regionalni ravni

Regionalne in lokalne oblasti lahko prosto upravljajo s svojim premoženjem, švedski zakon o lokalni samoupravi jim dovoljuje tudi prosto izbiro organizacijske strukture. Leta 2000 je bilo v eni od študij lokalnih oblasti ugotovljeno, da ima:

1. skoraj 90 % lokalnih oblasti velikosti nad povprečjem uveljavljen nekakšen sistem notranjih najemnih razmerij, večina jih je tak sistem vpeljala v devetdesetih letih (nekatera sicer zgolj z namenom pridobivanja podatkov o vrednosti nepremičnin in z namenom dejanskega plačevanja najemnin);
2. okoli 20 % od zgoraj navedenih oblasti posebno podjetje, zadolženo za upravljanje z nepremičninami;
3. okoli 50 % večjih lokalnih enot svojo nepremičninsko enoto organizirano kot profitni center.

1. nadaljnji razvoj portfolio strategije;
2. odgovornost za oceno stroškov, kadar so pogodbe sklenjene za fiksno ceno;
3. preglednost in odgovornost ter
4. zaračunavanje stroškov kapitala

- izboljšati učinkovitost glede stroškov pri javnih uporabnikih (zaradi uvedbe sklepanja pogodb med javnimi uporabniki in BIG Ltd so se opazno zmanjšale zahteve po prostorih);
- povečati odgovornost za letni proračun in izboljšati procese upravljanja z nepremičninami države, na podlagi kriterijev, ki veljajo v zasebnem sektorju;
- zagotoviti boljšo preglednost glede stroškov in uspešnosti na državnem nivoju s pomočjo jasnih letnih poročil po načelih zasebnega sektorja;
- oblikovati pristojno središče za upravljanje z nepremičnim premoženjem države ter
- pridobiti dodatna sredstva s prodajo nepotrebnih nepremičnin.

1. stvarno premoženje so nepremičnine in premičnine;
2. ravnanje s stvarnim premoženjem pomeni pridobivanje, razpolaganje, upravljanje in najemanje tega premoženja;
3. pridobivanje stvarnega premoženja države in samoupravne lokalne skupnosti pomeni vsak prenos lastninske pravice na določenem stvarnem premoženju na državo, samoupravno lokalno skupnost ali drugo osebo javnega prava;
4. razpolaganje s stvarnim premoženjem pomeni vsak prenos lastninske pravice na drugo fizično ali pravno osebo, zlasti pa to pomeni prodajo, odsvojitev na podlagi menjave ali drug način odplačne ali neodplačne odsvojitve stvarnega premoženja ter vlaganje stvarnih vložkov v pravne osebe zasebnega in javnega prava;
5. upravljanje s stvarnim premoženjem pomeni zlasti skrb za pravno in dejansko urejenost, investicijsko vzdrževanje, oddajanje v najem, obremenjevanje s stvarnimi pravicami, dajanje stvarnega premoženja v uporabo in podobno;
6. upravljavec premoženja je državni organ, uprava samoupravne lokalne skupnosti ali oseba javnega prava, pristojna za ravnanje s stvarnim premoženjem države in samoupravne lokalne skupnosti;
7. uporaba stvarnega premoženja pomeni neposredno oblast na posameznem stvarnem premoženju ali na njegovem delu in neposredno skrb zanj;
8. uporabnik stvarnega premoženja je državni organ, organ samoupravne lokalne skupnosti ter pravna oseba, ki ima stvarno premoženje neposredno v uporabi na podlagi zakonitega pravnega naslova;
9. osebe javnega prava so država, samoupravne lokalne skupnosti, javni zavod, javni gospodarski zavod, javna agencija, javni sklad in javno podjetje;
10. državni organ je organ državne uprave in drug državni organ;
11. organ državne uprave je ministrstvo, organ v sestavi ministrstva, vladna služba in upravna enota;
12. drug državni organ je Državni zbor Republike Slovenije, Državni svet Republike Slovenije, Ustavno sodišče Republike Slovenije, Računsko sodišče Republike Slovenije, Varuh človekovih pravic in drug državni organ, ki ni pravosodni organ ali organ državne uprave;
13. pravosodni organ je sodišče, državno tožilstvo in državno pravobranilstvo;
14. neposredna pogodba je metoda razpolaganja, katere predmet je nepremičnina ali premičnina, pri kateri ni potrebno, da je pred njeno sklenitvijo izvedena katera od drugih metod razpolaganja.

- motornih vozilih;
- informacijski opremi in
- drugih osnovnih sredstvih.

- motornih vozilih in
- drugem premičnem premoženju, nad določeno vrednostjo.

1. nepremično premoženje,
2. motorna vozila in
3. druge premičnine nad vrednostjo, ki jo določi vlada.

1. javna dražba;
2. javno zbiranje ponudb in
3. neposredna pogodba.

– naziv in sedež organizatorja javne dražbe ter naziv in sedež uporabnika, če ta ni obenem organizator javne dražbe;
– opis predmeta prodaje;
– vrsto pravnega posla, ki je predmet javne dražbe (npr. prodaja ali zamenjava stvarnega premoženja);
– izklicno ceno in najnižji znesek njenega višanja;
– način in rok plačila kupnine;
– navedbo, da je plačilo celotne kupnine v roku, ki je določen, bistvena sestavina pravnega posla;
– kraj in čas javne dražbe;
– višino varščine, ki jo je potrebno položiti pred začetkom javne dražbe in ki ne sme biti manjša od 10% izklicne cene;
– številka transakcijskega računa, na katerega je potrebno vplačati varščino;
– obvestilo dražiteljem, da bo po končani javni dražbi varščina vrnjena tistim, ki na javni dražbi ne bodo uspeli in navedbo roka, v katerem bo vrnjena;
– informacijo o tem, kje in pod kakšnimi pogoji se lahko interesenti pred začetkom javne dražbe seznanijo s podrobnejšimi pogoji javne dražbe in si ogledajo predmet javne dražbe;
– navedbo, da lahko vlada in organ pristojen za izvrševanje proračuna samoupravnih lokalnih skupnosti ali pooblaščena oseba s soglasjem predstojnika postopek ustavi do sklenitve pravnega posla, pri čemer se povrne stroške dražiteljem v višini izkazanih stroškov za prevzem razpisne dokumentacije in
– morebitne druge pogoje, ki jih mora izpolnjevati uspeli dražitelj.

- se prodajajo solastniški deleži na nepremičninah, ki so manjši od 50% ali
- se prodajajo solastniški deleži na zasedenih stanovanjih ali
- gre za menjavo nepremičnin, pod pogojem, da se vrednost državnega premoženja in premoženja samoupravnih lokalnih skupnosti z zamenjavo ne zmanjša ter da razlika med zamenjanima nepremičninama ni večja od 20% vendar največ 80.000,00 EUR ali
- se sklepa neposredna pogodba v roku treh mesecev od dneva, ko se je izkazalo, da sta bili neuspešni izbrana metoda razpolaganja iz 1. ali 2. točke prvega odstavka 19. člena tega zakona in ponovno izvedena metoda razpolaganja iz 1. ali 2. točke prvega odstavka 19. člena tega zakona z znižano izklicno ceno za največ 15%, v tem primeru je lahko cena v neposredni pogodbi nižja največ za 15% od objavljene (izklicne) cene ponovno izvedene metode razpolaganja iz 1. ali 2. točke prvega odstavka 19. člena tega zakona, pred sklenitvijo neposredne pogodbe pa je v tem primeru potrebno izvesti postopek pogajanj z vsemi zainteresiranimi ponudniki ali
- je posamezna ocenjena vrednost nepremičnine nižja od 20.000,00 EUR ali
- je pridobitelj pravna oseba javnega prava, razen javnega podjetja ali
- gre za dosego javne koristi skladno s pogoji iz soglasij dobaviteljev komunalnih, energetskih in elektronskih komunikacijskih storitev.

- skrb za pravno in dejansko urejenost;
- investicijsko vzdrževanje;
- oddajo v najem;
- oddajo v brezplačno uporabo;
- obremenjevanje s stvarnimi pravicami.

- osebam javnega prava za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem ali
- nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu za izvajanje dejavnosti, za katero so ustanovljeni.

- se sklepa neposredna pogodba v roku treh mesecev od dneva, ko se je izkazalo, da sta bili neuspešni izbrana metoda razpolaganja iz 1. ali 2. točke prvega odstavka 19. člena tega zakona in ponovno izvedena metoda razpolaganja iz 1. ali 2. točke prvega odstavka 19. člena tega zakona z znižano izklicno ceno za največ 25%, v tem primeru je lahko cena v neposredni pogodbi nižja največ za 25% od objavljene (izklicne) cene ponovno izvedene metode razpolaganja iz 1. ali 2. točke prvega odstavka 19. člena tega zakona, pred sklenitvijo neposredne pogodbe pa je v tem primeru potrebno izvesti postopek pogajanj z vsemi zainteresiranimi ponudniki ali
- je knjigovodska vrednost nič ali je premičnina izločena iz uporabe in bi bili ocenjeni stroški razpolaganja na podlagi javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb višji od predvidene kupnine ali
- je posamezna vrednost premičnine nižja od 4.000,00 EUR ali
- gre za primer nastanka zavarovanega škodnega dogodka in s tem povezanim razpolaganjem s premičnino, v skladu s pravicami in obveznostmi države in samoupravnih lokalnih skupnosti, ki izhajajo iz sklenjene zavarovalne pogodbe ali
- gre za razpolaganje z živalmi, ki so last države ali samoupravne lokalne skupnosti in ki jih ta ne uporablja več za izvrševanje svojih nalog (službeni psi, službeni konji in podobno).

1. je njegova knjigovodska vrednost nič in je izločeno iz uporabe in so bili postopki razpolaganja na podlagi drugih metod neuspešni in se prenaša na osebe javnega prava, nevladne organizacije in druge pravne osebe, ki delujejo v javnem interesu ali
2. je predmet prenosa žival ali posebna tehnična oprema, ki se prenaša v last njenega imetnika, za katerega imajo posebno subjektivno vrednost in niso več primerni za izvrševanje nalog upravljavca ali
3. je njegova knjigovodska vrednost nič in je izločeno iz uporabe in bi bili stroški uničenja višji od pričakovane kupnine ali
4. gre za vojaško pomoč države v skladu s predpisi o obrambi ali
5. gre za pomoč ob naravni ali drugi nesreči ali za zagotavljanje potrebne pripravljenosti na naravne ali druge nesreče v skladu s predpisi.

K 2. členu

Predlagani zakon je splošni zakon, kar pomeni, da bo veljal za celotno premoženje Republike Slovenije in samoupravnih lokalnih skupnosti, razen če s posebnim zakonom za posamezno vrsto stvarnega premoženja določeno vprašanje ne bo urejeno drugače. Prav tako bo veljal zakon za vse upravljavce in uporabnike stvarnega premoženja, razen izjem, ki jih določajo ali jih bodo določali stvarni predpisi.

Zakon ureja ravnanje s stvarnim premoženjem, ki je last Republike Slovenije in samoupravnih lokalnih skupnosti. Predlagana tretji in četrti odstavek tega člena pa razširja njegovo veljavnost v določenem delu tudi na premoženje, ki je v lasti javnih zavodov, javnih gospodarskih zavodov, javnih agencij, javnih skladov in javnih podjetij. Za stvarno premoženje v lasti javnih zavodov, javnih gospodarskih zavodov, javnih agencij in javnih skladov se uporablja drugo, peto in sedmo poglavje zakona, ki se nanašajo na splošna načela, postopke ravnanja stvarnega premoženja ter evidence, medtem ko so javna podjetja zavezana k spoštovanju določb drugega in petega poglavja zakona. Ob siceršnjem upoštevanju posebnosti naštetih pravnih oseb, te upravljajo s premoženjem, ki sodijo v javno sfero, zato ni nobenih razlogov, da zanje ne bi veljali isti postopki ravnanja kot za državne organe, organe samoupravnih lokalnih skupnosti in druge upravljavce stvarnega premoženja v lasti države oziroma samoupravne lokalne skupnosti.

K 3. členu
Glede na to, da gre za prvi krovni zakon s področja ravnanja s stvarnim premoženjem države predlog zakona uvodoma definira tudi temeljne pojme z obravnavanega področja. Tako so definirani pojmi stvarnega premoženja, ravnanja s stvarnim premoženjem, pridobivanja, razpolaganja, upravljanja, pojem uporabnika, internega trga, pojem osebe javnega prava, itd. Od naštetih definicij je popolnoma nova definicija ravnanja s stvarnim premoženjem kot najširši pojem, ki zajema vse aktivnosti, dolžnosti in ravnanja, ki se nanašajo na stvarno premoženje države. Drugi pojmi so se že do sedaj pojavljali v posameznih predpisih, pri čemer so se njihove definicije včasih od predpisa do predpisa razlikovale.

K 4. členu
Predlagani člen poudarja temeljno načelo ravnanja s stvarnim premoženjem države, to je načelo gospodarnosti. Pri tem poudarja vsebinski in postopkovni vidik tega načela, ki po eni strani zagotavlja gospodarno izrabo vsega stvarnega premoženja države in sicer po postopkih, ki ob čim manjših stroških zagotavljajo ekonomsko najugodnejši rezultat za državo.

K 5. členu
Za prakso izredno pomembno načelo je načelo odplačnosti. Stvarno premoženje se odplačno lahko odtuji le pod pogoji in na način, ki je predviden v tem zakonu, kar pomeni, da pogojev in načinov odplačnega odtujevanja v praksi ne bo mogoče širiti izven okvirov, ki jih postavlja predlog tega zakona.

Neodplačna odtujitev stvarnega premoženja države je v načelu prepovedana, razen če tako odtujitev dopušča ta ali drug zakon. S takim določilom je dokaj zožen krog možnosti za neodplačno odtujitev stvarnega premoženja države, splošno načelo o prepovedi neodplačne odtujitve pa pomeni vodilo in razlago praksi pri odločanju v mejnih primerih.

K 6. členu
Predlagani 6. člen določa načelo enakega obravnavanja, katerega vsebina je v tem, da je upravljavec stvarnega premoženja dolžan postopke ravnanja s tem premoženjem voditi na tak način, da je v teh postopkih zagotovljeno enakopravno obravnavanje vseh udeležencev.

K 7. členu
Z načelom enakega obravnavanja je povezano tudi načelo transparentnosti, saj je dolžnost upravljavca, da postopke ravnanja s stvarnim premoženjem države vodi na tak način, da je pri tem zagotovljena preglednost vodenja samih postopkov, kot tudi preglednost sprejemanja odločitev.

K 8. členu
V skladu s sodobnimi pogledi na načelo javnosti, kot tudi v skladu z veljavnimi predpisi je predlagano določilo 8. člena o tem, da je ravnanje s stvarnim premoženjem države javno. Pri tem predlog zakona sam ne predvideva nobenih izjem, zato je odstopanje od tega načela možno le v primerih, ko tako izjemo določa poseben zakon.

K 9. členu
Upravljavec stvarnega premoženja je tisti subjekt, ki mu zakon daje največ pravic in nalaga največ obveznosti in, ki je v prvi vrsti odgovoren za ravnanje s stvarnim premoženjem države. Upravljavci stvarnega premoženja so lahko državni organi in osebe javnega prava, kot jih definira predlog 3. člena zakona. Za pridobitev statusa upravljavca pa zakon predvideva tudi posebno pravno podlago, saj upravljavec postane šele tisti, ki je kot upravljavec določen z zakonom, podzakonskim predpisom, aktom o ustanovitvi ali sklepom vlade. Dejstvo, da nekdo dejansko upravlja z določenim stvarnim premoženjem tako ni dovolj za pridobitev statusa upravljavca. Posamezno stvarno premoženje lahko seveda kadar koli pridobi novega upravljavca, kar se zgodi bodisi s spremembo predpisa ali s sprejemom novega sklepa vlade. Glede na to, da je sprememba upravljavca s sklepom vlade v praksi izredno pogosta jo predlog zakona v drugem odstavku tega člena tudi izrecno ureja.

Glede na to, da zakon velja tudi za samoupravne lokalne skupnosti in njihovo premoženje je v tretjem odstavku izrecno določeno tudi kdo so upravljavci tega premoženja. Upravljavci na nivoju samoupravne lokalne skupnosti so tako lahko uprava samoupravne lokalne skupnosti in osebe javnega prava, ki jim tak status določi akt pristojnega organa te skupnosti.

K 10. členu
Predlog zakona vse bistvene odločitve, za katere niso pristojni sami upravljavci veže na vlado. Taka ureditev pa z vidika njihove samostojnosti ni primerna za Državni zbor Republike Slovenije, Državni svet Republike Slovenije, Ustavno sodišče Republike Slovenije, Računsko sodišče, Varuha človekovih pravic in druge državne organe, ki niso upravni ali pravosodni organi, zato zakon predvideva, da so ti organi samostojni upravljavci tistega premoženja, ki ga imajo v svoji uporabi. Upoštevaje predpise, ki urejajo odnos med ministrstvom pristojnim za pravosodje ter pravosodnimi organi na področju zagotavljanja pogojev za delovanje pravosodnih organov, zakon tudi določa, da je ministrstvo pristojno za pravosodje upravljavec tistega stvarnega premoženja, ki ga uporabljajo pravosodni organi.

K 11. členu
Predlog člena predvideva pripravo letnih načrtov pridobivanja in razpolaganja, ki se nanaša na nepremično premoženje države. Iz praktičnih oziroma operativnih razlogov zakon predvideva, da bo letne načrte pridobivanja sprejemala vlada na predlog ministrstva, pristojnega za upravo. Pri razpolaganju pa je predvideno, da bo letni načrt nepremičnega premoženja do vrednosti 400.000,00 EUR sprejemal državni zbor na predlog vlade, letne načrte razpolaganja pod navedeno vrednostjo pa vlada na predlog ministrstva pristojnega za upravo. Zaradi vsebinske povezanosti pridobivanja in razpolaganja z državnim premoženjem, pa je predvideno, da bi se letni načrti pridobivanja in razpolaganja z nepremičnim premoženjem države pripravljali vzporedno s pripravami proračuna oziroma vzporedno s pripravami sprememb in dopolnitev proračuna. Državni zbor Republike Slovenije naj bi sprejet letni načrt razpolaganja z nepremičnim premoženjem države za nepremičnine pod vrednostjo 400.000,00 EUR ter letni načrt pridobivanja dobil le v vednost kot del proračunskih dokumentov, dolžnost vlade pa bi bila, da ta letni načrt po potrebi uskladi s sprejetim proračunom.

Predlog zakona posebej določa da letni načrt pridobivanja in razpolaganja z nepremičnim premoženjem samoupravne lokalne skupnosti sprejme svet samoupravne lokalne skupnosti na predlog organa pristojnega za izvrševanje proračuna samoupravne lokalne skupnosti, s čimer so odpravljene vse dileme o tem na kakšen način je ta načrt sprejet. Hkrati je predlagano besedilo tako, da bo mogoča njegova uporaba v praksi obstoječih samoupravnih lokalnih skupnosti, kot tudi samoupravnih lokalnih skupnosti, ki se bodo organizirale v bodoče.

Zaradi že omenjenih posebnosti nekaterih upravljavcev državnega premoženja je tudi nujno, da letnega načrta pridobivanja in razpolaganja z nepremičnim premoženjem Državnega zbora Republike Slovenije, Državnega sveta Republike Slovenije, Ustavnega sodišče Republike Slovenije, Računskega sodišča, Varuha človekovih pravic in drugi državni organi, ki niso upravni in pravosodni organi, ne sprejema vlada temveč jih sprejme Državni zbor Republike Slovenije po postopku, ki velja za sprejem proračuna.

K 12. členu
Zakon predvideva tudi letni načrt pridobivanja in razpolaganja s premičnim premoženjem. Tega bo prav tako sprejemala vlada na isti način kot je to predvideno za nepremično premoženje. Ni pa predvideno seznanjanje Državnega zbora Republike Slovenije s tem načrtom kot tudi ne njegovo usklajevanje s sprejetim proračunom.

K 13. členu
Podlaga za konkretno odločitev upravljavca v določeni zadevi je posamični program ravnanja s stvarnim premoženjem v katerem morajo biti zbrane vse pravne in dejanske okoliščine, ki upravljavcu določajo dokončno odločitev. Posamični program je institut, ki ga poznajo že veljavni predpisi in ki se je v praksi dobro uveljavil. Kvaliteten posamični program omogoča sprejem ekonomsko najugodnejše odločitve, preglednost postopka ravnanja s stvarnim premoženjem in kontrolo zakonitosti tega postopka. Posamični program je obvezen pri sprejemanju odločitev glede ravnanja z nepremičnim premoženjem, prevoznimi sredstvi in premičninami, ki imajo vrednost višjo od vrednosti, ki jo bo določila uredba.

K 14. členu
Predlagani člen prinaša jasno ureditev pri odgovoru na vprašanje kdo sprejme odločitev o posameznem pravnem poslu. Hkrati predlog bistveno spreminja dosedanjo prakso. O posameznem pravnem poslu naj bi odločil in ga tudi sklenil predstojnik upravljavca, vlada pa ima možnost, da si pridrži pravico do odločanja o pravnih poslih, ki presegajo določeno vrednost. Pri tem zakon vladi daje pooblastilo, da to mejo določi z uredbo. Prav tako zakon predvideva, da bi ne glede na gornjo ureditev predstojniki samostojnih državnih organov, samostojno odločali o vseh poslih, ki spadajo v sfero ravnanja s stvarnim premoženjem, ki je v njihovem upravljanju.

V samoupravnih lokalnih skupnostih pa naj bi odločitev o sklenitvi konkretnega pravnega posla sprejel organ, pristojen za izvrševanje proračuna samoupravne lokalne skupnosti, kar po sedaj veljavni ureditvi pomeni župan.

K 15. členu
Predlog člena nalaga Vladi Republike Slovenije, da enkrat letno poroča Državnemu zboru Republike Slovenije o realizaciji letnega načrta razpolaganja z nepremičnim premoženjem države. Na ravni samoupravnih lokalnih skupnosti pa je k poročanju svetu zavezan župan.

K 16. členu
Ohranja se osnovni princip, po katerem mora biti premoženje države pred izvedbo postopka razpolaganja ocenjeno. Glede na velike probleme, zagate in zastoje pri cenitvah državnega premoženja v praksi je predvideno, da cenijo vrednost nepremičnega premoženja in premičnega premoženje, ki ga je potrebno oceniti, bodisi cenilci imenovani na podlagi Zakona o revidiranju bodisi sodno zapriseženi cenilci. Na tak način bo omogočena večja fleksibilnost in hitrejši odziv na zahteve v praksi, saj dosedanja ureditev tega vprašanja v zakonu bistveno ovira in draži postopke ravnanja s stvarnim premoženjem države.

Poleg primerov znižanja cene zaradi neuspešne metode javne prodaje je tudi predvidena prodaja ali menjava državnega premoženja pod ocenjeno vrednostjo v primerih, ko je kupec pravna oseba javnega prava, razen javnega podjetja. V obravnavanem primeru gre za situacijo, ko premoženje ostaja v javni sferi in se uporablja za uresničevanje določenega javnega interesa. Dokler sta izpolnjena ta dva pogoja tako niti ni toliko pomembno ali je premoženje v lasti države, samoupravne lokalne skupnosti ali druge osebe javnega prava. Predvideno pa je tudi, da je možna prodaja ali menjava pod ocenjeno vrednostjo v primerih, ko gre za prodajo ali menjavo za potrebe prenove posameznih delov stavb, ki so v razvojnih dokumentih države ali samoupravnih lokalnih skupnosti predvideni za prenovo in so v mešani lastnini pravnih in fizičnih oseb ter so s predpisi opredeljeni kot kulturni spomenik oziroma ležijo znotraj območja, ki je razglašeno za kulturni spomenik.

K 17. členu
Člen daje vladi pooblastilo, da z uredbo predpiše natančnejše pogoje ter postopke ravnanja s stvarnim premoženjem.

K 18. členu
Zakon ohranja dosedanjo ureditev, ki omogoča neodplačno pridobitev nepremičnega premoženja. Ta ureditev pa ni brezpogojna. Neodplačna pridobitev ni dopustna, če bi imela za posledico večje stroške oziroma bi povzročila nesorazmerne obveznosti za državo. Večji stroški oziroma nesorazmerne obveznosti se pri tem tehtajo v primerjavi s koristmi brezplačne pridobitve, pri čemer je za pravilnost sprejete odločitve odgovoren tisti, ki v skladu s 14. členom predloga zakona odloči o sklenitvi pravnega posla.

K 19. členu
Predlog člena v glavnem povzema rešitve, ki jih že poznajo veljavni predpisi in ki so se uveljavili v praksi. Prav tako predlog člena med možnimi metodami daje prednost metodi javne dražbe, drugo metodo pa dopušča le v primerih, kot upravljavec državnega premoženja lahko z njeno uporabo pričakuje ugodnejši ekonomski učinek.

K 20. členu
Predlog 20. člena zakona definira pojem javne dražbe po tem zakonu ter našteva najmanjši obseg vsebine njene objave v uradnem glasilu Republike Slovenije in na svetovne spletu. Predvidena je tudi možnost izvedbe postopka v elektronski obliki, pri čemer bo podrobnejša pravila določila uredba.

K 21. členu
Predlog 21. člena zakona definira pojem javnega zbiranja ponudb ter določa obveznost njene objave v uradnem glasilu Republike Slovenije in na svetovnem spletu. Novost v primerjavi z dosedanjo ureditvijo je možnost izvedbe pogajanj, s katerimi se lahko doseže ugodnejše pogoje prodaje za prodajalca ter izvedba postopka v elektronski obliki pri čemer bo podrobnejša pravila določila uredba.
K 22. členu
Predlog 22. člena zakona taksativno našteva primere, ko je mogoče z nepremičnim premoženjem države razpolagati s sklenitvijo neposredne pogodbe, brez poprejšnje izvedbe ene izmed možnih metod prodaje. V primerjavi z dosedanjo ureditvijo so spremembe v vseh naštetih primerih. Posebej velja omeniti možnost sklenitve neposredne pogodbe v roku treh mesecev, ko se je izkazalo, da je bila poprej izvedena metoda javne prodaje neuspešna. Predlog zakona v primerih, ko je bil izbrani postopek v prvem poskusu neuspešen nalaga obveznost ponovitve metode javne prodaje, pred samo sklenitvijo neposredne pogodbe pa še izvedbo postopka pogajanj, s pomočjo katerih naj bi se dosegel večji ekonomski učinek. V primerjavi z dosedanjo ureditvijo pa je dodaten pogoj tudi pri menjavah nepremičnin, kjer razlika med zamenjanima nepremičninama ne sme biti višja od 20 odstotkov višje vrednosti, nominalno pa ta razlika ne sme presegati 80.000,00 EUR. Gre za dodaten pogoj, za katerega se je v dosedanji praksi izkazalo, da manjka oziroma bi bil koristen.

K 23. členu
Predvidena je tudi brezplačna odsvojitev nepremičnega premoženja države. Pogoji za tako odsvojitev so vsebinsko enaki kot v primeru prodaje premoženja pod ocenjeno vrednostjo. Pridobitelj mora biti oseba javnega prava, z neodplačnim prenosom premoženja pa se mora zagotavljati uresničevanje javnega interesa. Vsebinska obrazložitev predlagane rešitve je enaka kot k predlogu 16. člena. Pogodba o brezplačni odsvojitvi stvarnega premoženja mora vsebovati opredelitev javnega interesa, pri čemer samo dejstvo ali tak javni interes obstoji ali ne ugotavlja predlagatelj pravnega posla. Poleg navedenega pa je bistvena sestavina takšne pogodbe tudi prepoved odsvojitve za obdobje, ki ni krajše od 10 let.

K 24. členu
Zaradi celovitosti urejanja ravnanja s stvarnim premoženjem države predlog zakona omenja tudi vlaganje stvarnih vložkov v gospodarske družbe kot obliko pridobivanja kapitalskih naložb države, pri čemer glede urejanja teh vprašanj odkazuje na predpise o javnih financah.

K 25. členu
Predlog člena prvič sistematično navaja bistvene elemente upravljanja z nepremičnim premoženjem, ki zajema skrb za pravno in dejansko urejenost tega premoženja, investicijsko vzdrževanje, oddajo v najem, brezplačno uporabo in obremenjevanje s stvarnimi pravicami pri čemer je tudi jasno določeno, da je vse postopke upravljanja z nepremičnim premoženjem dolžan izvajati upravljavec. Vse obveznosti upravljavca v zvezi z zagotavljanjem pravne in dejanske urejenosti nepremičnega premoženja pa naj bi natančno določila uredba.

K 26. členu
Predlog 26. člena določa, da se nepremično premoženje, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik lahko odda v najem, kar je po svoji vsebini le izpeljava načela gospodarnosti na področju ravnanja z nepremičnim premoženjem države.

K 27. členu
Premoženje v lasti države se lahko odda v najem na način kot velja za prodajo državnega premoženja, torej z metodo javne dražbe, javnega zbiranja ponudb ali neposredne pogodbe. Postopek oddaje nepremičnega premoženja v najem bo natančneje določila uredba, katero zakon tudi pooblašča, da določi pogoje, pod katerimi bo mogoče nepremično premoženje oddajati v najem z neposredno pogodbo. Za sklenitev neposredne pogodbe v tem primeru tako ne bo mogoče uporabiti izjem, ki jih določa 22. člen predloga zakona.

K 28. členu
Na podlagi izkušenj in potreb prakse se predlaga tudi uvedba inštituta brezplačne uporabe nepremičnega premoženja države. Za tako uporabo bo moralo biti izpolnjenih več pogojev. Uporabnik začasno ne bo potreboval takega premoženja, pridobitelj pa bo pravna oseba, ki deluje v javnem interesu. Z uporabo premoženja pa se bo zagotavljalo izvajanje dejavnosti, za katero je taka pravna oseba ustanovljena. Zakon tudi predvideva, da bi pravna oseba, ki dobi premoženje v brezplačno uporabo nosila najmanj obratovalne stroške in stroške rednega vzdrževanja.

K 29. členu
Zakon povzema v praksi že dokaj uveljavljeno načelo, po katerem je obremenjevanje s stvarnimi pravicami odplačno. Izjema od načela odplačnosti so primeri, ko obstaja določen javni interes, ki ga ugotovi tisti, ki je odgovoren za posamezen pravni posel. Predlog člena jasno določa, da se obremenjevanje stvarnega premoženja izvede z metodo neposredne pogodbe. Pri tem pa gre omeniti še novost, da je potrebno v primeru, ko se za posamezen pravni posel poteguje več interesentov, izvesti postopek pogajanj, na podlagi katerih se izbere najugodnejšega ponudnika oziroma doseže največji pozitiven ekonomski učinek.

K 30. členu
Predlagani člen predvideva, da mora biti najem izveden na podlagi posamičnega programa, kot ga določa 13. člen predloga zakona.

K 31. členu
Določila poglavja o ravnanju z nepremičnim premoženjem se uporabljajo tudi za ravnanje s premičnim premoženjem v kolikor niso posamezna vprašanja v posebnem poglavju urejena drugače.

K 32. členu
Besedilo člena posebej ureja primere, ko je s premičnim premoženjem države mogoče razpolagati z neposredno pogodbo. Krog teh primerov je ožji, po vsebini pa se ne razlikuje bistveno od veljavne ureditve. Omeniti velja le možnost sklenitve neposredne pogodbe v roku treh mesecev, ko se je izkazalo, da je bila poprej izvedena metoda javne prodaje neuspešna. Predlog zakona v primerih, ko je bil izbrani postopek v prvem poskusu neuspešen, nalaga obveznost ponovitve metode javne prodaje, pred samo sklenitvijo neposredne pogodbe pa še izvedbo postopka pogajanj, s pomočjo katerih naj bi se dosegel največji ekonomski učinek.

K 33. členu
Zaradi posebnosti premičnega premoženja je treba posebej urediti njegov neodplačen prenos z neposredno pogodbo. Razlogi za neodplačen prenos so deloma povzeti iz veljavne ureditve, predlagane rešitve pa širijo možnost neodplačnega prenašanja premičnega premoženja na pravne osebe, ki delujejo v javnem interesu.

K 34. členu
Zakon velja tako za upravljavce stvarnega premoženja na nivoju države kot tudi za upravljavce stvarnega premoženja na nivoju samoupravnih lokalnih skupnosti. Zato je nujna kolizijska določba po kateri se pri sklepanju pravnih poslov med državo in samoupravno lokalno skupnostjo oziroma med dvema samoupravnima lokalnima skupnostma uporabljajo pravila, ki urejajo postopek razpolaganja oziroma oddajanja stvarnega premoženja v najem. Edina izjema je predvidena pri roku plačila, kjer se uporabi tista določba predpisa o izvrševanju proračuna, ki se nanaša na pridobivanje. V praksi država in samoupravne lokalne skupnosti sklepajo veliko število pravnih poslov, z bolj odprto ureditvijo na področju stvarnega premoženja, pa lahko predvidevamo, da bo teh pravnih poslov še več.

K 35. členu
Zakon predpisuje obveznost, da upravljavci za namen ravnanja z nepremičnim premoženjem države vodijo evidenco državnega nepremičnega premoženja, ki ga imajo v upravljanju, Ministrstvo za javno upravo pa je zavezano k oblikovanju in vodenju centralne evidence nepremičnega premoženja v lasti države, kar je edini možen načina, da država in njeni organi pridobijo celovit pregled nad nepremičnim premoženjem, ki je last Republike Slovenije. Doslej takega celovitega pregleda ni bilo, kar je bistveno oteževalo ravnanje s premoženjem države, podvajalo postopke in omogočalo neusklajene odločitve. Vsebino evidence in postopke vodenja evidence bo natančno določila uredba.

Predlog zakona tudi določa dolžnost vodenje evidence premičnega premoženja države, pri čemer ne predvideva centralne evidence temveč upravljavcem nalaga le obveznost vodenja evidence tistega premičnega premoženja, ki ga imajo v svojem upravljanju, v skladu s predpisi o materialnem in finančnem poslovanju.

Predlog zakona zavezuje k vzpostavitvi evidenc stvarnega premoženja tudi samoupravne lokalne skupnosti.

K 36. členu
Predlog zakona prav tako Ministrstvu za javno upravo predpisuje obveznost vodenja internega trga nepremičnega premoženja države kot novosti, ki se je v zadnjih letih že uveljavila v praksi in dala tudi določene rezultate. Pravila delovanja internega trga in način vključevanja udeležencev vanj bo določila uredba. Pri tem je izrecno predvideno, da so udeleženci internega trga le organi državne uprave in pravosodni organi. Določilo tega člena pa se ne uporablja za samoupravne lokalne skupnosti ter za nevladne proračunske uporabnike, ki tako nimajo možnosti sodelovanja na internem trgu in s tem posledično pridobivanja nepremičnin države v upravljanje temveč le možnost vpogleda na interni trg. Za navedene subjekte je tako odprta možnost da določene nepremičnine pridobijo na podlagi drugih možnosti, ki jih predvideva zakon in ne na podlagi njihove udeležbe na internem trgu nepremičnega premoženja Republike Slovenije.

K 37. členu
Z začetkom uporabe predloga zakona je treba razveljaviti nekatere določbe Zakona o javnih financah, ki so doslej parcialno urejala to področje. Pri tem nekatere določbe prenehajo delovati v celoti, druge pa prenehajo veljati samo v tistem delu, ki ureja ravnanje s stvarnim premoženjem države in občin. Z dnem, ko se bo začel uporabljati ta zakon, pa prenehajo veljati tudi določbe Uredbe o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem države in občin, katero bo nadomestila uredba sprejeta na podlagi novega zakona.

K 38. členu
Z začetkom uporabe predloga zakona je treba deloma razveljaviti tudi določbo 51. člena Zakona o lokalni samoupravi, in sicer v delu, ki se nanaša na delitev pristojnosti med občinskim svetom in županom, ko gre za postopke razpolaganja s stvarnim premoženjem samoupravne lokalne skupnost oziroma odločanje o sklenitvi posamičnega pravnega posla. To razmerje namreč sedaj jasno urejajo določbe predloga zakona.

K 39. členu
Predvideno je, da bi uredbo s katero bi se natančno uredila posamezna vprašanja, iz tega zakona, Vlada Republike Slovenije sprejela v roku 4 mesecev od uveljavitve tega zakona. Ob predvidenem 6 mesečnem roku za začetek uporabe, bi se tako zakon in na njegovi podlagi izdana uredba začela uporabljati istočasno.

K 40. členu
Postopki ravnanja s stvarnim premoženjem, ki se bodo začeli pred začetkom uporabe tega zakona, se bodo končali po predpisih, ki so veljali v trenutku, ko so bili ti postopki začeti. Taka rešitev je v skladu z uveljavljenimi principi reševanja odprtih zadev v prehodnih obdobjih. Nekoliko drugače pa je to vprašanje potrebno urediti glede načrtov nabav in gradenj ter programov prodaje stvarnega premoženja. Glede na dolgoročnost teh načrtov naj bi se postopki, ki so bili začeti pred uveljavitvijo predloga zakona dokončali po določbah 25. in 80.č člena Zakona o javnih financah.

K 41. členu
Zakon naj bi imel običajen vacatio legis v trajanju 15 dni. Za operacionalizacijo njegovih določil pa je treba pripraviti obširno, vsebinsko zahtevno in zelo podrobno uredbo, ki bo morala začeti veljati hkrati z zakonom. Zato naj bi se določila zakona začele uporabljati 6 mesecev po njegovi uveljavitvi, razen za postopke sprejemanja letnih načrtov pridobivanja in razpolaganja z nepremičnim oziroma premičnim premoženjem, ki bodo začeti po trenutku uveljavitve zakona. Ti postopki naj bi se izvedli v skladu z določbami predloga zakona z dnem začetka njegove veljave.

Izjava o skladnosti predloga zakonskega ali podzakonskega akta s pravnim redom EU

1.) Naslov predlaganega akta

Zakon o ravnanju s stvarnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti