Zbirke Državnega zbora RS - predlogi zakonov |
EVIDENČNI PODATKI
EVA: 2007-2511-0036
Številka: 00719-6/2008/40
Ljubljana, 27.03.2008
PREDSEDNIK DRŽAVNEGA ZBORA
REPUBLIKE SLOVENIJE
L J U B L J A N A
Vlada Republike Slovenije je na 163. redni seji dne 27.03.2008 določila besedilo:
- PREDLOGA ZAKONA O SPREMEMBAH IN DOPOLNITVAH STANOVANJSKEGA ZAKONA,
ki vam ga pošiljamo v obravnavo na podlagi 142. člena poslovnika Državnega zbora Republike Slovenije po skrajšanem postopku.
Vlada Republike Slovenije predlaga Državnemu zboru Republike Slovenije, da predlog zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona obravnava po skrajšanem postopku, ker gre za manj zahtevne spremembe in dopolnitve zakona.
Stanovanjski zakon se v glavnem spreminja zaradi nadgrajevanja področja upravljanja večstanovanjskih stavb, ki je v nekaterih sklopih v praksi povzročalo veliko neživljenjskih situacij, sporov in siceršnjih neracionalnosti. Za nadgraditev zakona je šteti tudi predlagan poseg v sistem subvencioniranja najemnin ter zagotovitev učinkovitejšega inšpekcijskega nadzora nad izvajanjem zakona. Predlog zakona krepi vlogo Stanovanjskega sklada Republike Slovenije s ciljem razširiti možnosti vstopa zasebnega kapitala na stanovanjsko področje. Predlagane vsebine je potrebno sprejeti v najkrajšem roku zaradi učinkovitejšega izvajanja določil SZ-1.
Vlada Republike Slovenije je na podlagi 45. člena poslovnika Vlade Republike Slovenije in na podlagi 235. člena poslovnika Državnega zbora Republike Slovenije določila, da bodo kot njeni predstavniki pri delu Državnega zbora Republike Slovenije in njegovih delovnih teles sodelovali:
- Janez Podobnik, minister za okolje in prostor,
- dr. Mitja Bricelj, državni sekretar, Ministrstvo za okolje in prostor,
- Metka Černelč, generalna direktorica Direktorata za prostor, Ministrstvo za
okolje in prostor.
mag. Božo Predalič
GENERALNI SEKRETAR
PRILOGA: 1
SKRAJŠANI POSTOPEK
EVA: 2007-2511-0036
PREDLOG ZAKONA O SPREMEMBAH IN DOPOLNITVAH
STANOVANJSKEGA ZAKONA
I. UVOD
1. OCENA STANJA IN RAZLOGI ZA SPREJEM ZAKONA
V štiriletnem izvajanju stanovanjskega zakona, ki je bil sprejet leta 2003, so se pokazale potrebe po spremembi, nadgradnji in dopolnitvi zakona, zlasti na področju upravljanja, subvencioniranja najemnin in soinvestitorstva ter partnerstva.
Predlagana novela stanovanjskega zakona je posledica številnih ugotovitev, ocen, opozoril pa tudi opaženih pomanjkljivosti v izvajanju stanovanjskega zakona v vseh njegovih osrednjih vsebinskih sklopih, doslej zbranih pri predlagatelju skozi sprotno strokovno spremljanje izvajanja stanovanjskega zakona v kontaktih z občinami, upravnimi enotami, javnimi stanovanjskimi skladi, interesnimi združenji pa tudi številnimi lastniki, najemniki in pričakovalci stanovanj.
V nadaljevanju predstavljene spremembe in dopolnitve stanovanjskega zakona so sicer vse take narave, da ne spreminjajo temeljnih sistemskih rešitev na stanovanjskem področju, v precejšnji meri uveljavljenih že v stanovanjskem zakonu iz leta 1991 in naknadno urejenih ter vsebinsko dopolnjenih v veljavnem stanovanjskem zakonu iz leta 2003.
Predlagane spremembe in dopolnitve stanovanjskega zakona so tako najštevilnejše v delu, ki zadeva upravljanje večstanovanjskih stavb, vendar so vse v funkciji nadgraditve obstoječih rešitev in s tem dviga kvalitete upravljanja. Za nadgraditev zakona je šteti tudi predlagane posege v sistem subvencioniranja najemnin ter zagotovitev učinkovitejšega nadzora nad izvajanjem zakona.
Soinvestitortsvo in partnerstvo, tako kot je predlagano, pa predstavlja predvsem dvoje: razširitev dejavnosti Stanovanjskega sklada RS, javnega sklada, ter zagotovitev potrebnih statusnih sprememb znotraj neprofitnih stanovanjskih organizacij.
Predlagatelj je pri spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona izhajal iz ocene, ki je širše preverjena tudi v nekaterih interesnih združenjih, da je potrebno z nekaterimi normativnimi posegi prav vsem subjektom, ki tako ali drugače nastopajo oziroma sodelujejo v procesu upravljanja, olajšati njihovo vlogo. Zato predlagane spremembe in dopolnitve v ničemer ne dajejo pod vprašaj uveljavljenih zakonskih instrumentov s tega področja, nasprotno, predlagatelj meni, da gredo vsi predlogi, zlasti pa natančnejša opredelitev upravljanja, predpis ministra o področju upravljanja ter v navezi na omenjeno tudi še nekoliko bolj poudarjena vloga stanovanjske inšpekcije, izrazito v prid urejanju odnosov med etažnimi lastniki in v prid olajšanja upravljanja v večstnovanjskih stavbah. Obenem pa odstranjujejo vzroke za številne nepotrebne spore, zamude pri odločitvah lastnikov in posledično pri ukrepanju upravnikov, zmanjšujejo število sodnih postopkov in siceršnje neracionalnosti na tem področju.
2. CILJI, NAČELA IN POGLAVITNE REŠITVE PREDLOGA ZAKONA
A. Cilji
Temeljni cilj predlaganih sprememb in dopolnitev stanovanjskega zakona je ureditev oziroma nadgraditev področja upravljanja. Stanovanjski zakon iz leta 2003 je upravljanje v večstanovanjskih stavbah globalno uredil skladno s stvarnopravnim zakonikom (način odločanja, rezervni sklad, načrt o vzdrževanju, pogodba o medsebojnih razmerjih, pristojnosti in naloge upravnika). Zaradi dejstva, da so večstanovanjske stavbe v lasti številnih etažnih lastnikov, ki posledično s potrebno večino sprejemajo odločitve in dejstva, da se je pokazalo, da so upravnikova pooblastila v zakonu presplošna, je prihajalo v praksi do številnih nesoglasij pri upravljanju stavb in do nezadovoljstva z načinom upravljanja in tudi delom samih upravnikov.
Nadalje je cilj zakona razširiti subvencioniranje najema tudi na segment tržnih stanovanj. V tem kontekstu se predlaga, da bi najemniki tržnih stanovanj, ki izpolnjujejo zahtevane pogoje, pridobili pravico do subvencije (vključno z najemniki hišniških stanovanj).
Eden od ciljev zakona je nadalje razširitev ukrepanja stanovanjske inšpekcije.
Etažni lastnik lahko opravlja tudi dejavnost v delu stanovanja. Ker pa je ta dejavnost lahko moteča za mirno uporabo stanovanja, je cilj ureditve, da se ne povzroča prekomerno obremenitev skupnih delov večstanovanjske stavbe oziroma okolja, kakor tudi ne prekomerni stroški.
Cilj predlagane dopolnitve stanovanjskega zakona z opredelitvijo pojmov soinvestitorstvo in partnerstvo je razširitev dosedanjega delovanja neprofitnih stanovanjskih organizacij, pri čemer se tudi povečuje vloga Stanovanjskega sklada RS, javnega sklada.
B. Temeljna načela
Predlagani zakon ne spreminja temeljnih načel veljavnega zakona. Dodatno pa so podkrepljena naslednja načela zakona:
· načelo varstva etažnih lastnikov,
· načelo varstva najemnikov,
· načelo preglednosti, jasnosti in določnosti predpisanih pogojev za poslovanja upravnika,
· načelo nazora nad izvajanjem pooblastil upravnika,
· načelo nadzora nad izvajanjem etažne lastnine.
C. Poglavitne rešitve
S predlaganimi spremembami in dopolnitvami na področju upravljanja se želi natančneje določiti odločanje glede poslov, ki po tem zakonu presegajo okvir rednega upravljanja. Izvajanje izboljšav glede na določbe stanovanjskega zakona iz leta 2003 se je v praksi pokazalo kot velik problem. Izboljšave, ki se ne štejejo za vzdrževanje, je zakon namreč umestil med posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja in je zato bilo za njihovo izvedbo potrebno 100% soglasje. Novela zakona izboljšave izvzema iz poslov, ki presegajo okvir rednega upravljanja. Izboljšave se definirajo kot posli, ki niso potrebni za vzdrževanje stvari, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, pod pogojem, da izboljšava ne ovira izvrševanja lastninske pravice etažnih lastnikov. Za odločanje o izvedbi izboljšav, za katero gradbeno dovoljenje ni potrebno, bi po predlogu zadoščalo soglasje solastnikov, ki imajo več kot 75% solastniških deležev, s čemer bi se precej olajšalo odločanje v večstanovanjski stavbi, saj 100 % soglasja pri tem pogosto ni bilo mogoče doseči v razumnih rokih. Z uveljavitvijo tega predloga bi odpadli številni spori, ki so nastajali denimo pri spremembi načina ogrevanja, vgradnji klima naprav in podobno, pri čemer pa je pogoj, da izboljšava ne ovira izvrševanja lastninske pravice etažnih lastnikov.
Do številnih težav pri upravljanju je prihajalo tudi zaradi premajhnega odstotka sklenjenih pogodb o medsebojnih razmerjih (le med 10 – 15%), ki so temeljni predpogoj za ureditev lastninskih razmerij v večstanovanjskih stavbah in kvalitetno upravljanje. Osnovni razlog, da pogodbe niso bile sklenjene v večjem številu je, da je pogodba veljavna, ko jo podpišejo vsi etažni lastniki posamezne večstanovanjske stavbe, kar pa je bilo v praksi tudi zaradi objektivnih razlogov (dedovanje, neznani naslovi etažnih lastnikov ...) težko izvedljivo. Zato se predlaga, da je za potrebe upravljanja po tem zakonu pogodba o medsebojnih razmerjih sklenjena, ko jo podpiše več kot 75% etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Za sporazum o določitvi solastniških deležev pa je še vedno potrebno 100% soglasje etažnih lastnikov.
S predlogom sprememb in dopolnitev stanovanjskega zakona se predlaga razširitev pravice do subvencioniranja tudi na najemnike tržnih stanovanj, kadar ti izpolnjujejo dohodkovne ter druge materialne pogoje, tako da bi jim na podlagi stanovanjskega zakona pripadala subvencionirana najemnina ter so se prijavili na razpis za dodelitev neprofitnega stanovanja v najem. Upravičenost do subvencioniranja tega najema bi ugotavljal občinski organ. S tem ukrepom bi olajšali plačilo najemnin najemnikom, ki sicer izpolnjujejo vse pogoje za subvencije po 121. členu tega zakona, vendar zaradi dolgih čakalnih dob ne morejo pridobiti neprofitnega stanovanja v najem in s tem subvencije k najemnini. Predlagatelj ocenjuje, da bi subvencijo k tržni najemnini pridobilo največ 400 prosilcev. Sredstva bi se zagotavljala iz občinskih virov in državnega proračuna. Določba pa bi se po predlogu zakona začela uporabljati s 1.1.2009.
V okviru subvencioniranja tržnih najemnin se omogoča tudi hišnikom, ki so najemno pogodbo sklenili pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona iz leta 1991 in v stanovanju še bivajo ter hišniška dela bodisi opravljajo ali ne opravljajo več zaradi upokojitve oziroma iz nekrivdnih razlogov, pridobitev subvencije do priznane tržne najemnine, kolikor za uporabo stanovanja plačujejo tržno najemnino. Po podatkih, s katerimi razpolagamo, je v državi okoli 300 hišniških stanovanj, od katerih bo pogoje za subvencioniranje najemnine izpolnjevalo okoli 150 hišniških stanovanj. Določba bi se po predlogu zakona začela uporabljati s 1.1. 2009.
Podrobnejši način in postopek za subvencije hišniških stanovanj bi se uredil z dopolnitvijo uredbe Vlade RS o najemninah.
Med poglavitne rešitve sodi tudi predlog v zvezi ukrepanjem stanovanjske inšpekcije, saj bi le-ta lahko ukrepala ob posegih etažnih lastnikov v skupne dele večstanovanjskih stavb brez ustreznih soglasij, pri čemer inšpekcijski organ z odločbo odredi rok za pridobitev potrebnih soglasij solastnikov. Če etažni lastnik ne pridobi potrebnih soglasij, mu inšpekcijski organ naloži, da v določenem roku te naprave odstrani in sanira morebitno povzročeno škodo na skupnih delih. Po veljavni ureditvi inšpekcija te pristojnosti nima, pač pa morajo prizadeti etažni lastniki vložiti tožbo pri rednem sodišču. S predlagano dopolnitvijo se po eni strani vpliva na učinkovitejši, hitrejši in cenejši način upravljanja, po drugi strani pa se bo tako bistveno razbremenilo delo sodišč. Zaradi povečanega dela in učinkovitejšega izvajanja nadzora določb tega zakona bi bilo potrebno stanovanjsko inšpekcijo tudi kadrovsko okrepiti. Smiselno bi bilo delo organizirati v izpostavah v Mariboru in v Kopru in na ta način tudi teritorialno omogočiti lažje delo inšpektorjev in njihovo hitrejšo odzivnost.
V zvezi z opravljanjem dejavnosti v delu stanovanja velja, da mora etažni lastnik hkrati izpolnjevati predpisane pogoje za opravljanje in mora poleg tega mora pridobiti tudi soglasje solastnikov, ki imajo več kot tri četrtine solastniških deležev, vključujoč soglasja vseh etažnih lastnikov, ki mejijo z njegovo stanovanjsko enoto. Vse to pa velja tudi za najemnika, ki mora pridobiti še pisno dovoljenje etažnega lastnika.
V okviru soinvestitorstva bi Stanovanjski sklad RS, javni sklad, skupaj z občinami skrbel za pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj. Dana je tudi možnost, da Stanovanjski sklad RS, javni sklad, v okviru partnerstva z zasebnimi investitorji skrbi za pridobivanje neprofitnih stanovanj pod posebnimi pogoji. V tem primeru se mora zasebni investitor kot neprofitna stanovanjska organizacija vpisati v register neprofitnih stanovanjskih organizacij in se zavezati, da bo izpolnjeval vse zahtevane pogoje kot jih določa stanovanjski zakon in podzakonski predpisi, izdani na njegovi podlagi. Na ta način se želi zainteresirati zasebni kapital za obsežnejša vlaganja v gradnjo stanovanj. Prav zaradi vstopa zasebnega kapitala na to področje pa je potreben širši nadzor nad poslovanjem neprofitnih stanovanjskih organizacij, ki bi ga izvajala stanovanjska inšpekcija. Natančnejše pogoje glede partnerstva bo uredil podzakonski akt.
3. OCENA FINANČNIH POSLEDIC PREDLOGA ZAKONA ZA DRŽAVNI PRORAČUN IN DRUGA JAVNA FINANČNA SREDSTVA
Spremembe in dopolnitve stanovanjskega zakona bodo imele za posledico dodatne finančne obveznosti, ki bodo nastopile s 1.1.2009 in sicer na dveh vsebinskih področjih:
1. Subvencioniranje najemnin najemnikom v tržnih stanovanjih v težjih materialnih pogojih ki:
a) pričakujejo dodelitev neprofitnega stanovanja v najem
b) živijo v hišniškem stanovanju ;
2. Dodatna zaposlitev dveh stanovanjskih inšpektorjev.
1a - Subvencioniranje najemnin najemnikom v tržnih stanovanjih z nižjimi dohodki
Predlog zakona predvideva uvedbo subvencij k najemnini za najemnike, ki bivajo v tržnih stanovanjih in ki pričakujejo dodelitev neprofitnega stanovanja v najem, katerih dohodki ne presegajo dohodkovnih cenzusov določenih v 121. členu zakona, ob hkratnem izpolnjevanju pogojev glede premoženjskega stanja po predpisih o socialnem varstvu za dodelitev denarne socialne pomoči.
Iz zbranih podatkov občin izhaja, da je trenutno v državi okoli 4.800 pričakovalcev za dodelitev neprofitnih stanovanj v najem. Glede na opravljene dodatne analize in zbrane podatke zlasti pri večjih občinah, kjer je največje število prosilcev za dodelitev neprofitnih stanovanj v najem in glede na način reševanja stanovanjskega vprašanja najemnikov (med drugim tudi najem tržnega stanovanja), ocenjujemo, da bo največ do 400 prosilcev takih, ki bi jim zaradi zelo nizkih dohodkov pripadala pravica do subvencionirane tržne najemnine.
O upravičenosti in višini subvencije pri plačilu tržne najemnine bi odločal občinski organ.
Za subvencioniranje največ 400 najemnikov v tržnih stanovanjih v težjih materialnih razmerah, bi bilo potrebno letno zagotoviti okrog 780.000 eurov. Sredstva bi se v enakem razmerju zagotavljala iz občinskih proračunov ter iz državnega proračuna.
Preglednica št. 1
1a - Subvencioniranje najemnin najemnikom v tržnih stanovanjih, ki imajo zelo nizke dohodke in želijo pridobiti neprofitno stanovanje v najem
Število najemnikov v tržnih stanovanjih | Stanovanja po regijah | Priznane tržne najemnine v €/m2 | Razlika med tržno in neprofitno najemn. v €/m2 | Razlika med tržno in neprofit.
najemnino za eno
stanovanje (50 m2) v € | Mesečna obveznost za kritje razlike v najemnini v € | Letna obveznost za kritje razlike v najemnini
v € |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 (1*5) | 7 (6*12 mes) |
200 | Osrednjesl. | 7,0 | 4,0 | 200 | 40.000 | 480.000 |
100 | Podravska | 6,0 | 3,0 | 150 | 15.000 | 180.000 |
100 | Ostale regije | 5,0 | 2,0 | 100 | 10.000 | 120.000 |
400 |  | | | | 65.000 | 780.000 |
1b - Subvencioniranje najemnin najemnikom v hišniških stanovanjih
Skladno z določbami veljavnega zakona se najemnine za hišniška stanovanja zaračunavajo prosto. Po podatkih, zbranih od upravnikov, ki upravljajo z večstanovanjskimi stavbami, je v državi še okoli 300 hišniških stanovanj, od teh je po ocenah okoli 150 takšnih, kjer bodo najemniki izpolnjevali pogoje za kritje razlike med neprofitno in priznano tržno najemnino. Dohodkovni in premoženjski cenzusi za pridobitve subvencije so enaki kot za pridobitev subvencije prosilcev za dodelitev neprofitnih najemnih stanovanj. Za subvencioniranje najemnin v hišniških stanovanjih bi bilo potrebno letno zagotoviti 351.100 eurov iz državnega proračuna.
Preglednica št. 2
1.b -. Subvencioniranje najemnin najemnikom v hišniških stanovanjih - kritje razlike med neprofitno in priznano tržno najemnino
Število hišniških stanovanj | Hišniška stanovanja po regijah | Priznane tržne najemnine v €/m2 | Razlika med tržno in neprofitno najemnino
v €/m2 | Razlika med tržno in neprofitno najem. za eno stanovanje velikosti 45 m2, v € | Mesečna obveznost za kritje razlike v najemnini
v € | Letna obveznost za kritje razlike v najemnini v € |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 (1*5) | 7 (6*12 mes) |
70 | Osrednjeslovenska | 7,0 | 4,0 | 180 | 12.600 | 151.200 |
40 | Podravska regija | 6,0 | 3,0 | 135 | 5.400 | 64.800 |
40 | Ostale regije | 5,0 | 2,0 | 90 | 3.600 | 43.200 |
150 | | | | | 21.600 | 259.200 |
2 - Stanovanjska inšpektorja
Zaradi razširjenih pooblastil stanovanjske inšpekcije, ki jih uvaja predlog sprememb in dopolnitev zakona z namenom učinkovitega upravljanja in razbremenjevanja sodišč, se predvideva zaposlitev dveh dodatnih inšpektorjev za stanovanjsko področje.
Povečanje števila inšpektorjev bi zahtevalo zagotovitev dodatnih sredstev iz državnega proračuna v ocenjeni letni višini 45.600 eurov.
FINANČNE POSLEDICE - POVZETEK
V preglednici št. 3 so prikazane skupne letne finančne obveznosti. Ocenjene so v višini 1.084.800 €, od katerih bi se obveznosti v višini 694.800 € poravnale iz državnega proračuna, obveznosti v višini 390.000 € pa iz občinskih proračunov.
Preglednica št. 3
Finančne posledice skupaj
Opis finančne posledice | LETNA OBVEZNOST |
SKUPAJ
€ | Znesek,ki bremeni republiški proračun | Znesek,ki bremeni občinske proračune |
| 1. a - subvencioniranje najemnikov v tržnih stanovanjih, ki pričakujejo dodelitev neprofitnega stanovanja v najem | 780.000 | 390.000 | 390.000 |
| 1. b. - . subvencioniranje najemnikov v hišniških stanovanjih | 259.200 | 259.200 | 0 |
| 2. - dodatna zaposlitev dveh stanovanjskih inšpektorjev | 45.600 | 45.600 | 0 |
| SKUPAJ | 1.084.800 | 694.800 | 390.000 |
Dodatna finančna sredstva, ki bodo potrebna za izvajanje sprememb in dopolnitev stanovanjskega zakona na republiškem nivoju, bodo zagotovljena v okviru obstoječih proračunskih postavk.
Pristojno ministrstvo bo predlagalo vladi, da se bodo dodatni stroški za subvencioniranje najemnin pri tržnih stanovanjih, ki jih bodo imele občine, upoštevali pri izračunu povprečnine od vključno 2009 dalje, skladno z veljavno metodologijo za izračun povprečnine.
4. PRIKAZ UREDITVE V DRUGIH PRAVNIH SISTEMIH IN PRILAGOJENOSTI PREDLAGANE UREDITVE PRAVU EVROPSKE UNIJE
Zvezna Republika Nemčija
V Nemčiji je približno 40 milijonov stanovanjskih enot. Kar 55% vseh stanovanjskih enot je najemnih. Zvezne Republika Nemčija se danes srečuje s presežkom stanovanjskih enot.
Stanovanjsko področje v Nemčiji ureja večje število zakonov. Med najpomembnejše sodijo:
■ Zakon o zagotavljanju socialnih stanovanj, sprejet leta 1965;
■ Zakon o zniževanju subvencij na področju stanovanjskega gospodarstva, sprejet leta 1981;
■ Zakon o zahtevah za socialne stanovanjske prostore iz leta 2001;
■ Zakon o etažni lastnini in pravici trajnega bivanja/stanovanja iz leta 1951;
■ Zakon o stanovanjskem dodatku, sprejet leta 1970;
■ Civilni zakonik.
Stanovanjska politika se oblikuje in izvaja na zvezni ravni, ravni posameznih zveznih držav in posameznih lokalnih enot. Zvezna vlada sprejema pravni okvir stanovanjske politike, vlade posameznih zveznih držav oblikujejo sheme subvencij, ki so prilagojene karakteristikam posamezne zvezne deleže, lokalne enote pa oblikujejo svoje lastne programe pomoči na svojem področju.
Pomemben del stanovanjske politike predstavlja skrb za socialno šibkejše državljane. V tem sklopu zagotavlja država subvencije, in sicer se subvencionira obrestna mera. Država omogoča tudi sklenitev namenskega varčevanja za gradnjo (Bausparen), po zaključku katerega je mogoče pridobiti ugodnejše stanovanjsko posojilo, katerega višina je odvisna od privarčevanih sredstev.
Pomemben korektor sicer tržno orientirane stanovanjske politike predstavlja subvencija najemnine, ki je namenjena zagotavljanju primerne nastanitve socialno šibkejših. Polovico te subvencije se zagotovi na državni ravni, polovico pa jih zagotovijo same zvezne dežele.
Zagotovljena je tudi pomoč pri nakupu stanovanja oziroma hiše za lastno reševanje stanovanjskega vprašanja.
Gradnjo socialnih stanovanj izvajajo zasebni investitorji, ki pridobivajo podpore in subvencije iz javnih sredstev. Deležni so davčnih ugodnosti in nižjega davka pri prodaji tako zgrajenih stanovanjskih enot.
Vse pomembnejši graditelji in upravljavci socialnih stanovanj v zadnjem času postajajo stanovanjske zadruge in stanovanjska gradbena podjetja v obliki družbe z omejeno odgovornostjo, ki so za to dejavnost posebej registrirane.
Za socialna stanovanja veljajo posebni predpisi. Najemniki plačujejo stroškovne najemnine (Kostenmiete). Upravičenci do take vrste obračuna najemnine morajo od občinskega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve, pridobiti ustrezno potrdilo, kriterij pri presoji upravičenosti pa je skupni dohodek vseh članov gospodinjstva. Stroškovna najemnina zajema stroške porabe in se izračuna v okviru stroškov kapitala in vzdrževanja za posamezno nepremičnino. Prav tako se poleg te najemnine plačujejo obratovalni stroški – vsak mesec se plača dogovorjen okvirni znesek, letno pa se napravi obračun.
Nemška ureditev pozna tudi stanovanjski dodatek, ki pomeni pomoč pri plačevanju najemnine. Za višino dodatka ni pomembno v kakšni stavbi se nahaja stanovanje in ali je bila stavba grajena s pomočjo subvencij in spodbud. Upravičenost in višina dodatka je odvisna od števila članov gospodinjstva, višine njihovih dohodkov in višine najemnine.
Nizozemska
Nizozemska ima skoraj 7 milijonov stanovanjskih enot. Tudi na Nizozemskem je delež najemnih stanovanj visok. To stanje je posledica stanovanjske politike, ki je vse do šestdesetih let prejšnjega stoletja močno spodbujala gradnjo socialnih stanovanj preko stanovanjskih združenj-zadrug. Tako je kar tretjina vseh stanovanjskih enot v lasti stanovanjskih zadrug, ki skrbijo za primerno nastanitev socialno šibkejših slojev. V preteklosti so bile te zadruge deležne obsežnih posojil in drugih ugodnosti s strani države, država pa je preko njih tako uresničevala svojo stanovanjsko politiko, predvsem na področju zagotavljanja socialnih stanovanj.
Danes so stanovanjske zadruge ekonomsko močne in finančno neodvisne. Poleg zagotavljanja socialnih stanovanj skrbijo tudi za vzdrževanje in obnavljanje stanovanj. Neposredno državno pomoč so zamenjale davčne olajšave, poroštvo za najem kreditov in nižje cene zemljišč za tovrstno gradnjo. Kljub neodvisnosti zadrug pa je država ohranila kontrolo nad temi organizacijami. Z zakonodajo še vedno regulira njihovo delovanje, poleg tega pa so nadzorovane tudi s strani posebne agencije, ki nadzoruje njihovo finančno stanje.
Od leta 1970 dalje pa so ukrepi stanovanjske politike usmerjeni v podpiranje pridobivanja lastniških stanovanj. Državljanom, ki si svoje stanovanjsko vprašanje rešujejo z nakupom ali gradnjo, je na voljo več vrst pomoči:
■ subvencije, namenjene spodbujanju pridobivanja lastnih stanovanj;
■ državljani, ki so lastniki stanovanj, v katerih živijo, so deležni davčnih olajšav;
■ kupcem stanovanj je omogočeno poroštvo za najem kreditov, za kar je ustanovljen poseben državni sklad;
■ v letu 2001 je vlada uvedla subvencijsko shemo, katere namen je omogočiti tudi socialno šibkejšim družinam, da pridejo do lastniškega stanovanja.
Takšna politika rezultira v povečanju deleža lastniških stanovanj iz 29% na 53%. Ta delež se želi do leta 2010 še povečati na 65%, kar naj bi dosegla predvsem na dva načina:
■ z izgradnjo novih stanovanjskih objektov, ki bodo na voljo za odkup;
■ s prodajo nekdanjih najemnih stanovanj.
Področje najema ureja civilni zakonik. Najpomembnejša značilnost so trdna najemna razmerja. Ta so praviloma sklenjena za nedoločen čas, stanodajalec lahko da odpoved samo po natančno določenem postopku, ki varuje najemnika in njegove družinske člane.
Tudi višina najemnine je bila vseskozi po koncu druge svetovne vojne regulirana s strani države. To velja tako za zasebni kot tudi javni sektor. Najvišja najemnina se določa glede na točkovni zapisnik, ki ga ureja zakon, ki na podlagi značilnosti stanovanja, kot so velikost, opremljenost, lokacija določa njegovo vrednost. Ta zakon določa, da se najemnina lahko poviša enkrat na leto, vsako leto pa vlada določi najvišji procent dovoljene podražitve.
Eden pomembnejših ukrepov stanovanjske politike je subvencioniranje najemnin gospodinjstvom, ki glede na njihove dohodke ne zmorejo plačevati najemnine.
Z nakupom stanovanja lastniki postanejo člani skupnosti lastnikov, katere delovanje ureja civilni zakonik. Ta skupnost skrbi za to, da vsi lastniki stanovanj spoštujejo pravila, ki veljajo za večstanovanjske stavbe. Najvišji organ skupnosti je zbor lastnikov, ki sprejema odločitve, ki jih upravniki izvedejo. Upravnik je lahko posamezen lastnik te stavbe ali profesionalna pravna oseba. Upravniki lahko sklepajo posle v imenu skupnosti lastnikov z zavarovalniškimi družbami, obrtniki itd. Vsako leto morajo skupnosti lastnikom na zboru poročati o svojem delu. Lastniki sklenejo pogodbo oziroma dogovor, v katerem določijo deleže posameznih lastnikov, njihove pravice in dolžnosti. Sklene se v notarski obliki in je vnesen v poseben register. Ta akt je z 4/5 večino lastnikov mogoče spremeniti. Zakonodaja zahteva ustanovitev rezervnega sklada, ki je namenjen večjim posegom v stavbo. Lastnike stanovanj je mogoče prisiliti v vplačila v ta fond.
Belgija
V Belgiji je razmerje med najemnimi in lastniškimi stanovanji nekoliko drugačno kot v Nemčiji in na Nizozemskem. Skoraj tri četrtine (74%) stanovanj zasedajo njihovi lastniki, le 23% stanovanj pa je najemnih, od tega jih ima 7% socialno najemnino.
V Belgiji je bilo leta 1980 področje zagotavljanja socialnih stanovanj preneseno v pristojnost regij, tako da imajo Flamska, Valonska in Bruseljska regija vsaka svoje organe, politiko in zakonodajo na tem področju.
Kljub razlikam med posameznimi ureditvami po regijah, je za vse tri sisteme značilno naslednje:
■ za pridobitev najemnega stanovanja je potrebna prijava pristojnemu organu,
■ najpomembnejši kriteriji pri dodeljevanju socialnih stanovanj sta premoženje in dohodek,
■ posamezne skupine ljudi, kot denimo invalidi, imajo pri dodeljevanju teh stanovanj prednost.
Med ukrepe s katerimi se spodbuja gradnja socialnih stanovanj sodijo krediti z nizkimi obrestnimi merami, ter ugodnosti in subvencije pri prenovi objektov, ki se bodo oddajali za najemnine, nižje od tržnih.
Bruseljska, Valonska in Flamska regija imajo posebna stanovanjsjka podjetja (Brussels Region Housing Company, Waloon Housing Company in Flemish Housing Company). To so javne organizacije, ki so nadzorovane s strani pristojnega ministrstva in so pristojne za oblikovanje strategij in programov za zagotavljanje stanovanj za socialno šibkejše prebivalce Belgije. Vsaka regija ima tudi večje število stanovanjskih združenj, ki so nadzorovana s strani zgoraj omenjenih organizacij in so zadolžena za gradnjo, prodajo, najem in promocijo socialnih stanovanj, namenjenih socialno šibkejšim slojem prebivalstva.
Usklajenost s pravom EU
Predlog zakona ni predmet usklajevanja s pravnim redom EU.
5. DRUGE POSLEDICE, KI JIH BO IMEL SPREJEM ZAKONA
Spremembe in dopolnitve stanovanjskega zakona ne bodo imele drugih posledic.
II. BESEDILO ČLENOV
1. člen
V Stanovanjskem zakonu (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES in 47/06 – ZEN se v 9. členu doda nov drugi odstavek, ki se glasi:
»Minister s pravilnikom natančneje določi posle upravljanja in pooblastila upravnika po tem zakonu ter ključ delitve obratovalnih stroškov.«.
2. člen
Besedilo 14. člena se spremeni tako, da se glasi:
»(1) Etažni lastnik lahko uporablja stanovanje v skladu z določbami tega zakona tudi za opravljanje dejavnosti v delu stanovanja, če ta dejavnost ne moti stanovalcev pri mirni rabi stanovanj in ne povzroča čezmerne obremenitve skupnih delov večstanovanjske stavbe ali okolja.
(2) Pri uporabi stanovanja za opravljanje dejavnosti po prvem odstavku ne gre za spremembo namembnosti stanovanja skladno s predpisi o graditvi objektov in ne za spremembo rabe stanovanja.
(3) Za opravljanje dejavnosti iz prvega odstavka mora etažni lastnik pridobiti soglasja solastnikov, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, vključujoč soglasja etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo z njegovo stanovanjsko enoto.
(4) Ob začetku opravljanja dejavnosti v delu stanovanja mora etažni lastnik o tem obvestiti upravnika.
(5) V primeru, da etažni lastnik opravlja dejavnost v delu stanovanja v nasprotju s prvim in tretjim odstavkom, mu stanovanjski inšpektor prepove opravljanje te dejavnosti.
(6) Pravica opravljati dejavnost v delu stanovanja ne preide na pravnega naslednika v primeru prenosa etažne lastnine.
(7) Določbe tega člena se smiselno uporabljajo tudi za najemnika stanovanja, ki potrebuje tudi pisno dovoljenje lastnika stanovanja.«.
3. člen
V petem odstavku 24. člena se črta besedilo »tržnega ali službenega«.
4. člen
Besedilo 29. člena se spremeni tako, da se glasi:
»(1) Ne glede na določbo 67. člena Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/02 in 18/07) odločajo etažni lastniki o poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, s soglasjem več kakor treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže.
(2) Ne glede je soglasje vseh etažnih lastnikov na določbo prejšnjega odstavka, potrebno za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov, za sporazum o določitvi solastniških deležev, za vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, ter za uporabo stanovanja v druge namene.
(3) Etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, lahko izvedejo izboljšave, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja. Za takšne izboljšave štejejo zlasti dela, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, pod pogojem, da izboljšava ne ovira izvrševanja lastninske pravice etažnih lastnikov in zaradi nje ni ogrožena požarna varnost.
(4) Če pri odločanju o poslih iz drugega odstavka tega člena ni doseženo soglasje, lahko etažni lastniki, ki imajo več od polovice solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali.
(5) Etažni lastnik, ki se z odločanjem o poslih iz tretjega odstavka ne strinja, lahko predlaga, da o tem odloči sodišče v nepravdnem postopku.«.
5. člen
V prvem odstavku 30. člena se pika nadomesti z vejico in doda besedilo »razen stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe. Za plačilo stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe, se upoštevajo merila, ki jih predpiše minister s pravilnikom iz 9. člena tega zakona, pri čemer se kot merilo za razdelitev plačila teh stroškov upošteva število posameznih delov, površina posameznega dela in število uporabnikov posameznega dela.«.
6. člen
V 32. členu se dodata nova drugi in tretji odstavek, ki se glasita:
»(2) Za izvajanje tega zakona se šteje, da je pogodba iz prejšnjega odstavka sklenjena, ko jo podpišejo solastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev. Sestavni del te pogodbe postane tudi sporazum o določitvi solastniških deležev in morebitni sporazum o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih, ko ga sprejmejo vsi etažni lastniki.
(3) Odločitve, za katere je po določbah tega zakona potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov uredijo etažni lastniki s posebnim aktom v pisni obliki.«.
7. člen
Četrta alinea 33. člena se črta.
8. člen
V tretjem odstavku 36. člena se za besedo »sklicati« dodata besedi »in izvesti«.
9. člen
Prvi stavek prvega odstavka 38. člena se spremeni tako, da se glasi:
»Upravnik mora najpozneje v 30 dneh po vsakem zboru sestaviti zapisnik.«.
V drugem stavku se za besedo »Zapisnik« doda besedilo »je potrjen, ko ga«.
10. člen
Prvi odstavek 44. člena se spremeni tako, da se glasi:»Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja kakor tudi za dela, vezana na učinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad.«.
11. člen
V 53. členu se doda nov peti odstavek, ki se glasi:
»Upravnik mora vsakokratnemu etažnemu lastniku vročiti kopijo sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Šteje se, da je vročitev opravljena, ko upravnik kopijo sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev vrže v hišne predalčnike, ob sklenitvi pa jo tudi objavi na oglasni deski.«.
12. člen
Drugi odstavek 58. člena se spremeni tako, da se glasi:
»Ne glede na prejšnji odstavek je obvezno zbiranje najmanj dveh ponudb dobaviteljev ali izvajalcev del, ki po ocenjeni vrednosti presegajo znesek 10 000 eurov.«.
13. člen
V četrtem odstavku 60. člena se besedilo »in od tega trenutka dalje teče odpovedni rok« nadomesti z besedilom »ali s pisnim sporočilom, ki ga pusti v hišnem predalčniku vsakega etažnega lastnika in objavi na oglasni deski večstanovanjske stavbe. Odpovedni rok začne teči z dnem, ki je naveden na odpovedi.«.
14. člen
Četrta alineja 92. člena se črta.
15. člen
Doda se nov 110.a člen, ki se glasi:
»110.a člen
(izjemno nadaljevanje najemnega razmerja, brez javnega razpisa)
(1) Če najemnik neprofitnega stanovanja, ki ga oddaja občina, država, javni stanovanjski sklad ali neprofitna stanovanjska organizacija, trajno zapusti to stanovanje zaradi nastanka nove družine ali ob preselitvi v drugo stanovanje zunaj kraja bivanja, zaradi trajnega odhoda v dom za starejše ali oskrbovano stanovanje, sklene lastnik najemno pogodbo brez javnega razpisa z enim od ožjih družinskih članov, ki ob izselitvi najemnika prebiva v stanovanju, ima v njem prijavljeno stalno prebivališče, je naveden v najemni pogodbi in v primeru, da uporabniki izpolnjujejo pogoje za dodelitev neprofitnega stanovanja v najem.
(2) Pri sklepanju najemne pogodbe se smiselno upoštevata prvi in drugi odstavek 109. člena tega zakona.«.
16. člen
Za 121. členom se dodata novi 121.a in 121.b člen, ki se glasita:
»121.a člen
(upravičenci za pridobitev subvencije k plačilu tržne najemnine)
»(1) Ne glede na deveti odstavek 121. člena tega zakona pripada subvencija prosilcem za dodelitev neprofitnega najemnega stanovanja v najem, ki so se prijavili na zadnji razpis v občini stalnega bivališča ter najemnikom v hišniških stanovanjih, ki plačujejo tržno najemnino.
(2) Če je bil javni razpis za dodelitev neprofitnega najemnega stanovanja v najem nazadnje objavljen pred več kakor letom dni, lahko prosilci vložijo vlogo za subvencijo neposredno na občinski organ.
(3) Subvencija pripada hišnikom, ki so sklenili najemno pogodbo za hišniško stanovanje pred uveljavitvijo Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 in 19/91 – popr. ter Uradni list RS, št. 9/94 – odl. US, 21/94, 29/95 – ZPDF, 23/96, 24/96 – odl. US, 44/96 – odl. US, 1/00 – odl. US, 22/00 – ZJS, 87/02 – SPZ, 29/03 – odl. US in 69/03 - SZ - 1) in v stanovanju še prebivajo ter hišniška dela še opravljajo ali del ne opravljajo več zaradi upokojitve ali razlogov, ki niso nastali po njihovi krivdi. Po smrti najemnika hišniškega stanovanja se pravica iz prejšnjega stavka prizna tudi njegovemu zakoncu ali zunajzakonskemu partnerju.
121.b člen
(splošni pogoji za pridobitev subvencije k plačilu tržne najemnine)
(1) Subvencija pripada upravičencem iz prejšnjega člena, če izpolnjujejo dohodkovne cenzuse po prvem odstavku 121. člena tega zakona in druge pogoje glede premoženjskega stanja, določene s predpisi o socialnem varstvu, ki urejajo denarne socialne pomoči ter nimajo v lasti drugega stanovanja.
(2) Subvencija po prejšnjem odstavku je mesečni znesek, ki predstavlja razliko med priznano tržno najemnino in priznano neprofitno najemnino. Če lastnik stanovanja zaračunava nižjo tržno najemnino od priznane tržne, se subvencija izračuna od nižje najemnine.
(3) Pri izračunu pripadajoče subvencije se upoštevajo najvišje priznane tržne najemnine, določene s pravilnikom iz 26.i člena Zakona o nacionalni stanovanjski varčevalni shemi in subvencijah mladim družinam za prvo reševanje stanovanjskega vprašanja (Uradni list RS, št. 96/07 - uradno prečiščeno besedilo), neprofitna najemnina pa se prizna v višini 3,00 eurov za m2 stanovanjske površine.
(4) Subvencija se izračuna od površine stanovanja, določene v tretjem odstavka 121. člena tega zakona. Za ugotavljanje nadaljevanja upravičenosti do subvencije in določitve organa odločanja o subvenciji se smiselno uporabljajo določbe šestega, sedmega in osmega odstavka 121. člena tega zakona.
(5) Sredstva za subvencioniranje prosilcev za dodelitev neprofitnega najemnega stanovanja zagotavljajo državni proračun in občinski proračuni, vsak do ene polovice. Sredstva za subvencioniranje najemnikom v hišniških stanovanjih zagotavlja državni proračun v celoti. Potrebna sredstva se med letom zagotavljajo iz občinskih proračunov. Po zaključku koledarskega leta se na zahtevo občinskih organov iz državnega proračuna povrnejo založena sredstva plačanih zneskov subvencij.
(6) Podrobnejši način in postopek izračuna subvencij iz 121.a in tega člena se določa skladno s 117. in 118. členom tega zakona.«.
17. člen
Za 126. členom se doda nov 126.a člen, ki se glasi:
»126.a člen
(odstranitev naprav, ki posegajo v skupne dele)
Če etažni lastnik poseže v skupne dele večstanovanjske hiše z vgradnjo naprav brez potrebnega soglasja drugih etažnih lastnikov, inšpekcijski organ z odločbo odredi rok za pridobitev soglasja ali naloži etažnemu lastniku odstranitev naprave in sanacijo povzročene škode na skupnih delih, če soglasja v določenem roku ne pridobi.«.
18. člen
V 127. členu se besedna zveza »125. in 126.« nadomesti z besedno zvezo »125., 126. in 126.a«.19. člen
Prvi odstavek 128. člena se spremeni tako, da se glasi:
»Če v večstanovanjski stavbi upravnik ni določen, lahko inšpekcijski organ z odločbo določi začasnega upravnika za šest mesecev.«.
20. člen
Prvi odstavek 129. člena se spremeni tako, da se glasi:
» (1) Če se v stanovanju opravlja dejavnost v nasprotju s soglasji ali brez potrebnih soglasij, odredi inšpekcijski organ z odločbo, da se z opravljanjem dejavnosti preneha do pridobitve ustreznih soglasij.«.
21. člen
V 150. členu se pika nadomesti z vejico in doda besedilo »pri čemer mora določiti tudi pogoje za soinvestitorstvo in partnerstvo.«.
22. člen
Naslov podpoglavja »XIII.4 Neprofitne stanovanjske organizacije« se spremeni tako, da se glasi »XIII.4 Soinvestitorstvo in partnerstvo«.
23. člen
Doda se nov 150.a člen, ki se glasi:
»150.a člen
(soinvestitorstvo in partnerstvo)
(1) V okviru soinvestitorstva sklad skupaj z občinami skrbi za pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj.
(2) Natančnejši pogoji soinvestitorstva se določijo v pogodbi, sklenjeni med skladom in občino.
(3) Partnerstvo je sovlaganje sklada in občine ter zasebnih investitorjev za pridobivanje neprofitnih in tržnih stanovanj. Zasebni investitorji, ki sodelujejo v partnerstvu, so vpisani v register neprofitnih stanovanjskih organizacij.«.
24. člen
151. člen se spremeni tako, da se glasi:
»151. člen
(neprofitna stanovanjska organizacija)
(1) Pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj je v javnem interesu Republike Slovenije. Javni interes se udejanja z zagotavljanjem ugodnosti sklada in občin, opredeljenih v 151. a členu tega zakona.
(2) Za zagotavljanje javnega interesa se lahko ustanovi neprofitna stanovanjska organizacija.
To je gospodarska družba, ustanovljena za pridobivanje, upravljanje, oddajanje in prodajo stanovanj. Z vpisom v register neprofitnih stanovanjskih organizacij pridobi gospodarska družba status neprofitne stanovanjske organizacije pod posebnimi pogoji.
(3) Pogoje iz prejšnjega odstavka, ki se nanašajo na postopek pridobitve statusa neprofitne stanovanjske organizacije, način poslovanja in nadzor nad delovanjem neprofitne stanovanjske organizacije ter pooblastila stanovanjske inšpekcije v teh primerih, predpiše minister s pravilnikom.«.
25. člen
Doda se nov 151.a člen, ki se glasi:
»151.a člen
(ugodnosti)
(1) Javni partner zaradi zagotavljanja javnega interesa na stanovanjskem področju na javnih razpisih, namenjenih gradnji neprofitnih stanovanj, dodeljuje neprofitni stanovanjski organizaciji naslednje ugodnosti:
- ugodno posojilo,
- sofinanciranje prenove z namenom pridobivanja novih stanovanjskih površin,
- ustanovitev stavbne pravice v korist neprofitne stanovanjske organizacije,
- dodelitev komunalno opremljenih ali neopremljenih zemljiških parcel,
- sofinanciranje komunalnega urejanja že pridobljenih zemljiških parcel.
(2) Kadar je neprofitna stanovanjska organizacija deležna ene ali več ugodnosti iz prejšnjega odstavka, dogovori z javnim partnerjem medsebojne pravice in obveznosti s pogodbo.
(3) Če se kot ugodnost dodeli komunalno opremljena ali neopremljena zemljiška parcela, ima neprofitna stanovanjska organizacija pravico, da na takšni parceli poleg neprofitnih stanovanj zgradi določen delež stanovanj za trg, o čemer se v vsakem primeru dogovorijo partnerji s pogodbo.«.
26. člen
V prvem, drugem in tretjem odstavku 152. člena se besedi »pravna oseba« v različnih sklonih nadomestita z besedama »gospodarska družba« v ustreznem sklonu.
Četrti odstavek se črta.
27. člen
Za 153. členom se dodajo novi 153.a, 153.b in 153.c člen, ki se glasijo:
»153.a člen
(nadzor)
(1) Za nadzor nad poslovanjem neprofitnih stanovanjskih organizacij z vidika izvajanja določil stanovanjskih predpisov skrbi stanovanjska inšpekcija.
(2) Če stanovanjski inšpektor ugotovi, da neprofitna stanovanjska organizacija ne izpolnjuje več katerega od pogojev, določenega v zakonu ali pravilniku iz drugega odstavka 151. člena tega zakona, ali ga krši, jo pozove, da kršitve ali nepravilnosti odpravi v določenem roku. Če jih v tem roku ne odpravi, je skladno s predpisom, ki ureja splošni upravni postopek, izbrisana iz registra.
(3) Po izbrisu iz registra preide premoženje neprofitne stanovanjske organizacije, pridobljeno iz naslova partnerstva iz tretjega odstavka 150.a člena, na javnega partnerja sorazmerno z deleži dodeljenih ugodnosti.
153.b člen
(veljavnost najemne pogodbe)
Določbe najemne pogodbe, sklenjene med neprofitno stanovanjsko organizacijo in najemnikom, ostanejo v veljavi tudi po izbrisu te organizacije iz registra neprofitnih stanovanjskih organizacij ali po prenosu lastništva na pravne naslednike.
153.c člen
(uporaba določil Zakona o javno – zasebnem partnerstvu)
Vsi pogoji partnerstva, ki niso urejeni s tem zakonom, se urejajo skladno z Zakonom o javno - zasebnem partnerstvu (Uradni list RS, št, 127/06).«.
28. člen
V prvem odstavku 154. člena se črta predzadnja alineja.
Drugi odstavek se spremeni tako, da se doda nova tretja alineja, ki se glasi:
»– z najemom stanovanj na trgu z namenom oddajanja upravičencem do neprofitnih stanovanj, pri čemer občina določi podrobnejša merila njihovega najema in podnajema;«.
29. člen
Drugi stavek prvega odstavka 161. člena se spremeni tako, da se glasi:
»Podatki o upravnikih se vodijo v posebnem registru.«.
V drugem stavku drugega odstavka in v tretjem odstavku se črtajo besede »in najemnih pogodb«.
V sedmem odstavku se črtajo besede »Pristojni davčni organi in drugi«.
30. člen
164. in 165. člen se črtata.
31. člen
V 168. členu se v napovednem stavku številka »100 000« nadomesti s »500«, številka »300 000« s številko »1200« in beseda »tolarjev« z besedo »eurov«.
V 1. točki prvega odstavka se beseda »dovoljenja« nadomesti z besedo »soglasij«, besedi »z dovoljenjem« pa z besedama »s soglasji«.
V drugem odstavku se številka »300 000« nadomesti s številko »1500«, številka »3 000 000« s številko »15 000« in beseda »tolarjev« z besedo »eurov«.
V tretjem odstavku se številka »100 000« nadomesti s »500«, številka »300 000« s številko »1200« in beseda »tolarjev« z besedo »eurov«.
32. člen
Besedilo 169. člena se spremeni tako, da se glasi:
»(1) Z globo od 500 do 1200 eurov se kaznuje za prekršek etažni lastnik posameznik:
1. ki upravnika ne obvesti o spremembi lastništva (17. člen);
2. ki o sklenitvi in vseh spremembah najemne pogodbe ne obvesti upravnika (24. člen);
3. ki oddaja stanovanje brez najemne pogodbe (84. člen);
4. ki oddaja del stanovanja brez pogodbe (drugi odstavek 84. člena);
5. ki ne odstrani naprav, ki posegajo v skupne dele večstanovanjske stavbe (126.a člen);
6. ki inšpektorju ne omogoči nemotenega nadzora (130. člen).
(2) Z globo od 500 do 15 000 eurov se kaznuje etažni lastnik pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik, ki stori prekršek iz prejšnjega odstavka.
(3) Z globo od 500 do 1500 eurov se kaznuje za prekršek iz prvega odstavka tega člena tudi odgovorna oseba pravne osebe ali odgovorna oseba samostojnega podjetnika posameznika.«.
33. člen
Besedilo 170. člena se spremeni tako, da se glasi:»(1) Z globo od 500 do 1200 eurov se kaznuje za prekršek etažni lastnik posameznik:
1. ki ne sklene pogodbe iz 32. člena tega zakona in ne predlaga sodišču, da izda odločbo po 182. členu tega zakona;
2. ki ne sporoči spremembe podatkov v skladu z drugim odstavkom 189. člena tega zakona;
3. ki ne označi stanovanja v skladu s 7. in 188. členom tega zakona.
(2) Z globo od 500 do 15 000 eurov se kaznuje za prekršek iz prejšnjega odstavka etažni lastnik pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik.
(3) Z globo od 500 do 1500 eurov se kaznuje za prekršek iz prvega odstavka tega člena tudi odgovorna oseba pravne osebe ali odgovorna oseba samostojnega podjetnika posameznika.«.
34. člen
Besedilo 171. člena se spremeni tako, da se glasi:
»(1) Z globo od 5000 do 125 000 eurov se kaznuje upravnik pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik:
1. ki ne skliče in izvede zbora lastnikov v skladu s tretjim odstavkom 36. člena tega zakona;
2. ki ne sestavi zapisnika skladno z 38. členom tega zakona;
3. ki ne vodi posebnega računa v skladu z 42. členom tega zakona ali ne odvede sredstev
rezervnega sklada na transakcijski račun rezervnega sklada v roku iz tretjega odstavka 42. člena tega zakona;
4. ki ne naloži sredstev rezervnega sklada v skladu z drugim odstavkom 43. člena tega
zakona;
5. ki sklene pogodbo v breme rezervnega sklada v nasprotju s prvim in drugim odstavkom
44. člena tega zakona;
6. ki ne ravna v skladu s 3., 4., 5. in 6. točko 50. člena tega zakona;
7. ki ne vroči kopije sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev etažnim lastnikom
skladno s 53. členom tega zakona;
8. ki ravna v nasprotju z 58. členom tega zakona;
9. ki ne ravna v skladu z 61. členom tega zakona;
10. ki sredstva iz naslova obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe ne vodi
knjigovodsko ločeno (prvi odstavek 63. člena);
11. ki ravna v nasprotju z določbo 65. in 66. člena tega zakona;
12. ki ne ravna v skladu s 130. členom tega zakona;
14. ki ne prijavi vpisa registrskih podatkov v kataster stavb v roku iz prvega odstavka 189.
člena tega zakona;
15. ki ne označi stanovanj v skladu s 7. in 188. členom tega zakona.
(2) Z globo od 500 do 1500 eurov se za prekršek iz prejšnjega odstavka, kaznuje upravnik, eden od etažnih lastnikov, ki opravlja dejavnost upravljanja.
(3) Z globo od 800 do 2000 eurov se za prekršek iz prvega odstavka tega člena kaznuje odgovorna oseba pravne osebe ali odgovorna oseba samostojnega podjetnika posameznika.«.
35. člen
V 172. členu se v napovednem stavku številka »100 000« nadomesti s »500«, številka »300 000« s številko »1200« in beseda »tolarjev« z besedo »eurov«.
V drugem odstavku se številka »100 000« nadomesti s številko »500«, številka »3 000 000« s številko »15 000« in beseda »tolarjev« z besedo »eurov«.
V tretjem odstavku se številka »100 000« nadomesti s številko »500«, številka »500 000« s številko »2000« in beseda »tolarjev« z besedo »eurov«.
PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
36. člen
(pristojnosti pokrajine na stanovanjskem področju)
(1) Pokrajina ima na stanovanjskem področju zlasti naslednje pristojnosti in naloge:
- sprejema in uresničuje pokrajinski stanovanjski program;
- sprejema usmeritve za zagotavljanje zemljiških parcel, namenjenih stanovanjski graditvi v regijah;
- zagotavlja sredstva za izvajanje pokrajinskega stanovanjskega programa;
- sprejema usmeritve za projektiranje, gradnjo in prenovo stanovanj, ki izhajajo iz pokrajinskih značilnosti, vključno z zunanjim videzom stanovanjskih stavb;
- lahko ustanovi pokrajinski svet za varstvo pravic najemnikov.
(2) Pokrajina lahko ustanovi pokrajinski stanovanjski sklad kot javni, finančni in nepremičninski sklad.
(3) Dejavnost pokrajinskega stanovanjskega sklada je zlasti izvajanje pokrajinskega stanovanjskega programa prek soinvestitorstva s skladom ter partnerstva z zasebnim sektorjem na področju stanovanjske graditve in prenove na ravni pokrajine.
(4) Določbe zakona, ki se nanašajo na pokrajine, se pričnejo uporabljati z dnem uveljavitve zakona o pokrajinah.
37. člen
(veljavnost soglasij)
Etažni lastnik, ki je pred uveljavitvijo tega zakona za opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja pridobil potrebna soglasja, opravlja to dejavnost do preklica soglasij.
38. člen
(status neprofitne stanovanjske organizacije)
Neprofitne stanovanjske organizacije, ki so na dan uveljavitve tega zakona že vpisane v register, se preoblikujejo v treh letih od uveljavitve tega zakona.
39. člen
(subvencioniranje tržnih najemnin)
Določbi 121.a in 121.b člena tega zakona se začneta uporabljati s 1. 1. 2009.
40. člen
(obdelava osebnih podatkov)
(1) Pristojni organi za odločanje o zadevah iz svoje pristojnosti po določbah tega zakona zbirajo in obdelujejo osebne podatke o udeležencih v postopku oziroma podatke, ki jim jih sporočijo udeleženci ali državni organi, organi lokalnih skupnosti ali nosilci javnih pooblastil.
(2) Glede obdelave in varstva osebnih podatkov iz prejšnjega odstavka uporabljajo pristojni organi po tem zakonu določila zakona, ki ureja varstvo osebnih podatkov.
41. člen
(podzakonski akti)
Minister izda pravilnika iz 9. in 151. člena zakona v šestih mesecih po uveljavitvi tega zakona.
42. člen
(uveljavitev zakona)
Ta zakon začne veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
III. OBRAZLOŽITEV ČLENOV
K 1. členu:
Predlagani novi drugi odstavek 9. člena uvaja podzakonski akt o upravljanju in sicer bo ta natančneje opredelil posle upravljanja, pooblastila upravnika po stanovanjskem zakonu ter ključ delitve obratovalnih stroškov.
K 2. členu:
Predlagana sprememba 14. člena upošteva načelo odprave administrativnih ovir. Predlaga se namreč opustitev dovoljenja za opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja, ki ga izda državni organ oziroma za območje mestne občine pristojni organ mestne občine.
Po drugi strani pa se s predlaganimi določbami uzakonja načelo, da mora biti za opravljanje dejavnosti pridobljeno soglasje solastnikov, ki imajo več kot tri četrtine solastnišnih deležev, vključujoč soglasje vseh etažnih lastnikov, ki mejijo s stanovanjsko enoto, kjer naj bi se ta dejavnost opravljala. Vse omenjeno sledi načelu, da opravljanje dejavnosti v delu stanovanja ne moti stanovalcev pri mirni rabi stanovanj in ne povzroča prekomerne obremenitve skupnih delov večstanovanjske stavbe oziroma okolja. Ob pričetku opravljanja dejavnosti v delu stanovanja mora etažni lastnik o tem obvestiti upravnika.
Kadar se v stanovanju opravlja dejavnost sobodajalstva, veljajo določbe zakona o gostinstvu (Uradni list RS, št. 4/06). Sobodajalstvo se lahko opravlja v celotnem stanovanju. Sobodajalec pa mora pred začetkom opravljanja dejavnosti sobodajalstva predhodno pridobiti pisno dovoljenje vseh etažnih lastnikov v objektu, saj se z opravljanjem gostinske dejavnosti v stanovanju spreminja raba stanovanja, ne pa tudi namembnost stanovanja.
Za najemnika stanovanja se smiselno uporabljajo vse določbe, ki veljajo za etažnega lastnika. Na novo pa se predlaga, da mora najemniku lastnik stanovanja izdati pisno dovoljenje za opravljanje dejavnosti v delu stanovanja.
K 3. členu:
Predlagana sprememba v petem odstavku 24. člena razširja subsidiarno odgovornost lastnikov za obratovalne stroške najemnikov na lastnike vseh vrst stanovanj in ne zgolj tržnih ali službenih, s čimer se izenačuje vse lastnike stanovanj ne glede na vrsto stanovanj.
K 4. členu:
S predlaganimi spremembami 29. člena se posega v dosedanjo vsebino poslov, ki presegajo okvir rednega upravljanja in sicer na ta način, da etažni lastniki odločajo o poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, s soglasjem vseh ali več kot treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže.
S spremembami zakona se predlaga, da je za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov in spreminjanje rabe skupnih delov, za sporazum o določitvi solastniških deležev in za izboljšave, za katere je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje, potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Predlog zakona uvaja odločanje z več kot tričetrtinskim deležem, če za izboljšave ni potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje. Za takšne izboljšave štejejo zlasti dela, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, pod pogojem, da izboljšava ne ovira izvrševanja lastninske pravice ostalih etažnih lastnikov in zaradi nje ni ogrožena požarna varnost.
Na ta način se omogoča, da se izvedejo izboljšave, za katere je bilo doslej zahtevano 100% soglasje. Takšno soglasje je bilo v praksi zelo težko doseči, največkrat zaradi objektivnih razlogov (neznani ali nedosegljivi lastniki, neurejena lastniška razmerja…).
V primeru, ko je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov, je predvideno, da lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku, kar lahko stori tudi posamezni etažni lastnik, ki se z odločanjem o poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanja večstanovanjske stavbe s soglasjem več kot treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže, ne strinja.
K 5. členu:
S predlagano spremembo 30. člena se na novo ureja način delitve stroškov obratovanja večstanovanjske stavbe. Predlaga se, da podzakonski predpis določi merila za določitev obratovalnih stroškov.
Po doslej veljavni ureditvi so se namreč vsi stroški obratovanja delili po solastniških deležih, razen, če so se etažni lastniki v pogodbi o medsebojnih razmerjih dogovorili in določili drugačen ključ. Takšna ureditev je bila v praksi mnogokrat neživljenjska, saj velik del obratovalnih stroškov ni odvisen od velikosti solastniškega deleža, pač pa od števila oseb, ki uporabljajo posamezen del (poraba vode, vsi komunalni stroški, skupna elektrika, čiščenje prostorov …).
V okviru javne razprave glede sprememb in dopolnitev Stanovanjskega zakona je bila večinsko podprta pobuda, naj se delitev obratovalnih stroškov uredi v podzakonskem predpisu.
K 6. členu:
S predlagano spremembo bo pogodba o medsebojnih razmerjih veljavno sklenjena, ko jo bodo podpisali solastniki, katerih solastniški deleži predstavljajo več kot tri četrtine solastniških deležev. Za sklenitev sporazuma o določitvi solastniških deležev in morebitne določitve posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih pa se zahteva 100 % soglasje. Ko je takšno soglasje doseženo, postane sporazum sestavni del pogodbe o medsebojnih razmerjih.
K 7. členu:
S predlagano spremembo 33. člena se črta besedilo četrte alineje.
K 8. členu:
S predlagano dopolnitvijo tretjega odstavka 36. člena se obveznost upravnikov sklicati zbor lastnikov najmanj enkrat letno po vsebini razširja tudi na samo izvedbo zbora lastnikov, pri čemer bodo pojasnilne določbe s tem v zvezi vsebina podzakonskega akta o upravljanju iz 9. člena.
K 9. členu:
Glede zapisnika zbora etažnih lastnikov se na novo predlaga tudi določitev roka za sestavo zapisnika ter izrecna opredelitev začetka veljavnosti le-tega, ker so bile doslej v zvezi s tem vprašanjem zaznane številne nejasnosti.
K 10. členu:
S predlagano spremembo se zagotavlja, da se bodo sredstva rezervnega sklada uporabljala za poravnavo stroškov vzdrževanj, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, kot tudi za dela, vezana na učinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil ter za zalaganje stroškov izterjave neplačnikov.
V okviru opravljene javne razprave je bila izražena pobuda, da se sredstva rezervnega sklada lahko porabijo tudi za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad in za plačilo del, povezanih z učinkovitejšo rabo energije, kar je predlagatelj sprejel.
V primeru, ko gre za izboljšavo, glede katere je potrebno soglasje vseh ali več kot treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastniških deleže, se sredstva rezervnega sklada koristijo za izboljšave neposredno na podlagi odločitve etažnih lastnikov. Navedena razdelava člena je potrebna zato, ker je za sprejem načrta vzdrževanja potrebna odločitev večine etažnih lastnikov, za izvedbo določenih vrst izboljšav pa je potrebno soglasje vseh oziroma več kot treh četrtin etažnih lastnikov po njihovih solastniških deležih.
K 11. členu:
S predlagano dopolnitvijo 53. člena je predvideno, da mora upravnik vsakokratnemu etažnemu lastniku vročiti kopijo sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Ta pogodba namreč zavezuje vse etažne lastnike, tudi tiste, ki je niso podpisali, zato je nujno, da so z njeno vsebino seznanjeni. Opredeljen je tudi način vročanja pogodbe.
K 12. členu:
Predlagana sprememba je posledica prejetih pobud, da se znesek, nad katerim mora upravnik zbrati vsaj dve ponudbi dobaviteljev ali izvajalcev, nedvoumno določi.
K 13. členu:
V primeru, da upravnik odpove pogodbo o opravljanju upravniških storitev, mora to storiti tako, da pisno sporočilo pusti v hišnem predalčniku vsakega etažnega lastnika in ga objavi na oglasni deski večstanovanjske stavbe. Le tako so namreč vsi etažni lastniki seznanjeni z odpovedjo pogodbe z upravnikom. Odpovedni rok začne teči z dnem, ki je naveden na odpovedi.
K 14. členu:
S predlaganimi spremembami 92. člena se sledi načelu odpravljanja administrativnih ovir in sicer tako, da se črta dolžnost lastnika stanovanja, da registrira najemno pogodbo pri pristojnem registrskem organu in jo predloži davčnemu organu. Črtanje te alinee je posledica sprejetega sklepa Vlade RS o odpravi administrativnih ovir.
K 15. členu:
S predlagano dopolnitvijo zakona z novim 110.a členom se upošteva priporočilo varuha človekovih pravic, da se v izjemnih primerih, kadar gre za stanovanja po prvem odstavku 87. člena SZ-1, lahko odda najemno stanovanje brez javnega razpisa predvsem z namenom zaščite družine. Predlaga se, da lastnik najemnega stanovanja v primerih, če najemnik trajno zapusti najemno stanovanje zaradi trajnega odhoda v dom za starejše ali oskrbovano stanovanje, zaradi nastanka nove družine ali ob preselitvi v drugo stanovanje izven kraja bivanja, sklene najemno pogodbo brez javnega razpisa z enim od ožjih družinskih članov, ki ob izselitvi najemnika prebiva v stanovanju, ima v njem prijavljeno stalno prebivališče, je naveden v najemni pogodbi. Družinski člani, bodoči najemniki, pa morajo izpolnjuje dohodkovne in premoženjske pogoje za dodelitev neprofitnega stanovanja v najem.
K 16. členu:
S predlagano dopolnitvijo zakona z novima 121.a in 121.b členoma se predlaga subvencioniranje plačila tržne najemnine pričakovalcem neprofitnih najemnih stanovanj in subvencioniranje najema hišniških stanovanj.
Subvencioniranje tržne najemnine bi lahko uveljavljali prosilci, ki izpolnjujejo dohodkovne cenzuse po prvem odstavku 121. člena stanovanjskega zakona in izpolnjujejo tudi druge pogoje glede premoženjskega stanja, določene s predpisi o socialnem varstvu, nimajo v lasti drugega stanovanja, ter so se prijavili na zadnji razpis za dodelitev neprofitnega stanovanja v najem v občini, kjer bivajo. Če javni razpis ni bil objavljen več kot leto dni, se predlaga, da prosilci neposredno podajo vlogo občinskemu organu.
Subvencija se prizna največ za dobo enega leta in največ v višini razlike med priznano neprofitno najemnino in priznano tržno najemnino za primerno stanovanje. Najemnik tržnega stanovanja lahko po preteku dobe, za katero mu je bila priznana subvencija, ponovno vloži vlogo za subvencijo, če se okoliščine niso spremenile.
Razlog za predlagano subvencioniranje tržnih najemnin je veliko pomanjkanje neprofitnih stanovanj zlasti v večjih mestnih središčih. Posledično so čakalne dobe na stanovanje izredno dolge. Najemniki, ki sicer izpolnjujejo vse pogoje za najem neprofitnega stanovanja, so zato prisiljenji najemati stanovanje na trgu. Tržne najemnine pa so bistveno višje kot neprofitne. S predlagano spremembo bi bili tudi najemniki tržnih stanovanj, ki sicer izpolnjujejo predpisane pogoje, v enakopravnejšem položaju z najemniki neprofitnih stanovanj, katerim so občine dolžne zagotavljati subvencijo k najemnini.
Sredstva za subvencioniranje tržnih najemnin pričakovalcev neprofitnih stanovanj se zagotavljajo v enakem deležu (50%:50%) iz občinskih proračunov in državnega proračuna.
Na novo je predvideno tudi subvencioniranje najemnikov hišnikih stanovanj, ki so sklenili najemno pogodbo pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona iz leta 1991 in v stanovanju še bivajo ter hišniška dela še opravljajo ali del ne opravljajo več zaradi upokojitve ali iz nekrivdnih razlogov. Po smrti najemnika hišniškega stanovanja se ta pravica prizna tudi njegovemu zakoncu ali zunajzakonskemu partnerju.
S predlagano ureditvijo bi se hišnikom, ki so sicer po stanovanjskem zakonu dolžni plačevati tržno najemnino in ki izpolnjujejo enake dohodkovne cenzuse in druge pogoje, ki veljajo za pričakovalce najemnih stanovanj, priznala pravica do subvencije. Tako bi se omilile zaznane socialne stiske uporabnikov hišniških stanovanj.
Sredstva za subvencioniranje najema hišniških stanovanj se zagotavljajo iz sredstev državnega proračuna.
K 17. členu:
S predlagano dopolnitvijo zakona z novim 126.a členom se ureja tudi odstranitev naprav, ki posegajo v skupne dele večstanovanjske stavbe. V primeru, če etažni lastnik poseže v skupne dele brez potrebnih soglasij, odredi inšpektor rok za pridobitev soglasja. Če etažni lastnik v roku, ki ga določi inšpektor, ne pridobi soglasja, mora odstraniti napravo in odpraviti morebitno škodo, ki je zaradi posega nastala na skupnem delu stavbe.
K 18. členu:
Gre za redakcijsko spremembo.
K 19. členu:
V zvezi z začasno določitvijo upravnika se s predlagano spremembo prvega odstavka 128. člena opušča možnost določitve upravnika v nepravdnem postopku. To ostaja v pristojnosti inšpekcijskega organa, ki v primeru, če v večstanovanjski stavbi upravnik ni določen, določi upravnika z odločbo za dobo šestih mesecev. Na ta način se razbremenjuje sodišča in poenostavlja način imenovanja upravnika, vendar se upravnik imenuje za dobo šestih mesecev. V tem obdobju pa morajo etažni lastniki potrditi upravnika, ki ga je določil inšpekcijski organ, ali imenovati drugega upravnika.
K 20. členu:
S spremembo 129. člena se uskladi besedilo zakona zaradi odprave dovoljenj za opravljanje dejavnosti v delu stanovanja, ki se nadomestijo s soglasji ostalih etažnih lastnikov.
K 21. členu:
S predlagano dopolnitvijo 150. člena se pogoje poslovanja, ki jih Stanovanjski sklad RS, javni sklad, določi s posebnim aktom, izrecno razširja tudi na določitev pogojev za soinvestitorstvo in partnerstvo.
K 22. členu:
Spreminja se naslov podpoglavja »XIII.4« tako, da se glasi »XIII.4 Soinvestitorstvo in partnerstvo«.
K 23. členu:
S predlagano dopolnitvijo zakona z novim 150.a členom se opredeli pojem soinvestitorstva in partnerstva. V okviru soinvestitorstva sklad skupaj z občinami skrbi za pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj. Natančnejši pogoji soinvestitorstva se za vsak projekt investitorstva določijo v pogodbi, sklenjeni med skladom in občino. Partnerstvo pa je definirano kot sovlaganje javnih in zasebnih sredstev s strani sklada in občine ter zasebnih investitorjev z namenom pridobivanja neprofitnih in tržnih stanovanj. Pri tem velja, da morajo biti zasebni investitorji, ki sodelujejo v partnerstvu, vpisani v register neprofitnih stanovanjskih organizacij, kar omogoča nadzor nad njihovim poslovanjem.
K 24. členu:
S spremembo 151. člena je kot javni interes Republike Slovenije opredeljeno pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj. Za zagotavljanje tega interesa se lahko ustanovi neprofitna stanovanjska organizacija, ki je lahko le gospodarska družba, ustanovljena za pridobivanje, upravljanje, oddajanje in prodajo stanovanj. Ta z vpisom v register neprofitnih stanovanjskih organizacij pridobi status neprofitne stanovanjske organizacije. Minister s pravilnikom določi pogoje, ki se nanašajo na postopek pridobitve statusa neprofitne stanovanjske organizacije, način poslovanja, usmerjanje dobička in nadzor nad delovanjem neprofitne stanovanjske organizacije ter pooblastila stanovanjske inšpekcije s tem v zvezi.
Pod pojmom »neprofitna stanovanjska organizacija« je potrebno razumeti stanovanjsko organizacijo, ki se ukvarja s pridobivanjem in oddajanjem neprofitnih najemnih stanovanj, upravljanjem stanovanj in tudi z gradnjo in prodajo tržnih stanovanj. Pojem »neprofitnosti« se ne nanaša na neprofitno poslovanje te družbe, pač pa na oddajanje stanovanj pod posebnimi pogoji (neprofitna najemnina, javni razpisi). Vsaka gospodarska družba, ki bi se registrirala kot NSO bo seveda še naprej zasledovala cilj ustvarjanja profita. Zaradi javnega interesa na stanovanjskem področju, pa se tem organizacijam priznava določene ugodnosti, saj bi sicer ne bilo interesa za tovrstne organizacije.
K 25. členu:
V novem 151.a členu so predvidene ugodnosti, ki jih občina, republiški stanovanjski sklad in/ali občinski stanovanjski sklad dodelijo NSO z namenom zagotavljanja javnega interesa na stanovanjskem področju. Zaradi tega ker gre pri pridobivanju neprofitnih najemnih stanovanj za dejavnost, ki ne omogoča ustvarjanje profita, zaradi obveze da mora NSO takšna stanovanja oddajati za limitirano, neprofitno najemnino in za nedoločen čas na javnih razpisih, je potrebno zasebnim investitorjem (NSO) zagotoviti določene ugodnosti, da bodo pripravljene vložiti zasebni kapital na to področje. Kadar NSO pridobi katero od predvidenih ugodnosti, se konkretne medsebojne pravice in obveznosti med partnerji dogovorijo s pogodbo.
Ker iz analize poslovanja NSO izhaja, da je največja ovira za večjo gradnjo neprofitnih stanovanj prav pomanjkanje ustreznih zemljišč, je v 151. a členu dana možnost, da občina ali sklad NSO dodeli zemljiško parcelo, pri čemer ima NSO pravico, da na takšni parceli zgradi tako neprofitna kot tudi tržna stanovanja. S tem se zagotavlja investitorju ustrezen motiv, da v okviru neprofitne gradnje zadosti cilju ustvarjanja dobička, hkrati pa zagotovi tudi določeno število neprofitnih najemnih stanovanj, kar je v javnem interesu. Partnerji v vsakem posamičnem primeru v pogodbi določijo pogoje sodelovanja. Na ta način se realizira javni in zasebni interes. Če se kot ugodnost dodeli parcela, ima NSO pravico, da na takšni parceli poleg neprofitnih zgradi tudi določen delež stanovanj za trg.
K 26. členu:
Ker se predlaga sprememba pri pridobitvi statusa neprofitne stanovanjske organizacije v smislu, da takšen status lahko pridobi le gospodarske družba, je potrebno v 152. členu stanovanjskega zakona črtati besede »pravna oseba«. Hkrati se črta četrti odstavek tega člena, saj je vsebina urejena v 25. členu tega zakona.
K 27. členu:
S predlagano dopolnitvijo zakona s 153.a členom se določa nadzor nad poslovanjem neprofitnih stanovanjskih organizacij. Zanj skrbi stanovanjska inšpekcija. Predpisani so ukrepi stanovanjske inšpekcije, če neprofitna stanovanjska organizacija krši določila stanovanjskega zakona ali ne izpolnjuje več zahtevanih pogojev. Premoženje NSO pridobljeno iz naslova partnerstva v primeru izbrisa iz registra, preide na sklad in občine, sorazmerno z deleži dodeljenih ugodnosti.
Z novim 153. b členom se zagotavlja, da tudi po morebitnem izbrisu NSO iz registra teh organizacij, ali po prenosu lastništva stanovanj, ostanejo določbe najemne pogodbe, sklenjene med NSO in najemnikom v veljavi. S tem je najemnik neprofitnega stanovanj zaščiten tudi v primeru prenehanja NSO.
V 153. c členu pa je predvideno, da se pogoji partnerstva, ki niso urejeni v tem zakonu, smiselno rešujejo skladno z določili Zakona o javno-zasebnem partnerstvu.
K 28. členu:
Po predlogu se črta pristojnost občine, da določa dovoljene dejavnosti, ki se lahko opravljajo v delu stanovanja. Zaradi odprave administrativnih ovir, občina ne izdaja več dovoljenja za opravljanje dovoljene dejavnosti v stanovanju, pač pa etažni lastniki v pogodbi o medsebojnih razmerjih določijo, če in katere dejavnosti se lahko opravljajo v delu stanovanj. Doda pa se določba, po kateri občina zagotavlja pridobivanje najemnih in lastnih stanovanj tudi z najemom stanovanj na trgu z namenom oddajanja le-teh upravičencem do neprofitnih stanovanj. Občina določi podrobnejše kriterije najema in podnajema teh stanovanj.
K 29. členu:
S predlagano spremembo prvega, drugega in tretjega odstavka 161. člena zakon sledi načelu odprave administrativnih ovir. Odpravlja se register najemnih pogodb.
K 30. členu:
Glede na predlagano odpravo registra najemnih pogodb se določbi 164. in 165. člena, ki sta urejali register najemnih pogodb ter predlog za registracijo najemne pogodbe, črtata.
K 31. členu:
Gre za uskladitev tolarja z eurom in za redakcijsko spremembo.
K 32. do 35. člena:
Gre za uskladitev tolarja z eurom.
K 36. členu:
S predlagano dopolnitvijo zakona v 36. členu v sklopu prehodnih in končnih določb se ureja pristojnosti pokrajin na stanovanjskem področju. Predvideno je, da pokrajina sprejema in uresničuje pokrajinski stanovanjski program, sprejema usmeritve za zagotavljanje zemljišč, namenjenih stanovanjski graditvi v občinah, usmeritve za zagotavljanje sredstev za izvajanje pokrajinskega stanovanjskega programa. Pokrajina lahko ustanovi pokrajinski stanovanjski sklad kot javni finančni in nepremičninski sklad. Dejavnost pokrajinskega stanovanjskega sklada pa je zlasti izvajanje pokrajinskega stanovanjskega programa prek soinvestitorstva s Stanovanjski skladom RS, javnim skladom, ter partnerstva z zasebnim sektorjem na področju stanovanjske graditve in prenove na ravni pokrajine.
K 37. členu:
Soglasja, pridobljena skladno z obstoječim 14. členom zakona ne prenehajo veljati, ampak se jim na podlagi te določbe podaljša veljavnost in sicer do preklica danega soglasja.
K 38. členu:
Glede na preoblikovanje neprofitnih stanovanjskih organizacij v funkcijo subjektov na področju javno zasebnega partnerstva, se v sklopu prehodnih in končnih določb predlaga rok treh let za ustrezno statusno preoblikovanje neprofitnih stanovanjskih organizacij.
K 39. členu:
Predlagana dopolnitev zakona v zvezi s subvencioniranjem tržnih najemnin po 121.a in 121.b členu se začne uporabljati s 1.1.1009.
K 40. členu:
V tem členu se predlaga, da organi, pristojni po tem zakonu, ko odločajo o zadevah iz svoje pristojnosti, zbirajo in obdelujejo osebne podatke udeležencev v postopku oziroma podatke, ki jih sporočijo udeleženci, državni organi, organi lokalnih skupnosti ali nosilci javnih pooblastil in se pri tem ravnajo skladno z določili zakona, ki ureja varstvo osebnih podatkov. S tem je dana pravna podlaga za neposredno pridobivanje podatkov iz zbirk javnih podatkov, ki so potrebni za postopke, ki se izvajajo po tem zakonu.
K 41.členu:
Člen uvaja šestmesečni rok za izdajo pravilnikov po tem zakonu.
K 42. členu:
Vacatio legis.
IV. BESEDILO ČLENOV, KI SE SPREMINJAJO
9. člen
(opredelitev upravljanja)
Upravljanje večstanovanjske stavbe po tem zakonu je sprejemanje in izvrševanje odločitev ter nastopanje v pravnem prometu in v postopkih pred pristojnimi organi z namenom obratovanja, vzdrževanja in ohranjanja bistvenih lastnosti večstanovanjske stavbe.
14. člen
(opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja)
(1) Etažni lastnik lahko uporablja stanovanje v skladu z določbami tega zakona tudi za opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja, če izpolnjuje predpisane pogoje za opravljanje te dejavnosti.
(2) Za pridobitev dovoljenja za opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja, ki ga izda državni upravni organ oziroma za območje mestne občine pristojni organ mestne občine, pristojen za stanovanjske zadeve, mora lastnik pridobiti soglasja etažnih lastnikov, katerih solastniški delež predstavlja več kot polovico etažne lastnine v večstanovanjski stavbi.
(3) Pristojni organ iz prejšnjega odstavka zavrne izdajo dovoljenja, če lastnik, ki želi opravljati dovoljeno dejavnost v delu stanovanja, ni pridobil potrebnih soglasij iz prejšnjega odstavka in če gre za dejavnost, ki bi motila stanovalce pri mirni rabi stanovanj in povzročala prekomerno obremenitev skupnih delov večstanovanjske stavbe oziroma okolja.
(4) Zoper odločbo, s katero organ zavrne izdajo dovoljenja, je možna pritožba na ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve.
(5) Občina lahko z odlokom opredeli dovoljene dejavnosti, ki se lahko opravljajo v delu stanovanja.
(6) Določbe tega člena se smiselno uporabljajo tudi za najemnika stanovanja, ki potrebuje tudi dovoljenje lastnika stanovanja.
24. člen
(izvrševanje pravic najemnika)
(1) Če lastnik svoj posamezni del odda v najem, lahko z najemno pogodbo prenese izvrševanje pravic, ki jih ima kot etažni lastnik, na najemnika.
(2) V razmerju do drugih etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe nastopa najemnik kot zastopnik etažnega lastnika, ki odda posamezni del v najem, če ga etažni lastnik za to izrecno pisno pooblasti in o tem obvesti upravnika.
(3) Najemnik ima glede rabe posameznega dela in skupnih delov enake pravice in dolžnosti kot etažni lastnik.
(4) Če najemna pogodba ne določa drugače, je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik.
(5) Ne glede na prejšnji odstavek, odgovarja lastnik tržnega ali službenega stanovanja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno.
(6) Etažni lastnik mora o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, navedenih v najemni pogodbi. Do trenutka obvestila se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastnik.
29. člen
(posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja)
(1) Etažni lastniki odločajo o poslih, ki presegajo okvire rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, s soglasjem vseh etažnih lastnikov.
(2) Za posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, se štejejo zlasti spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov, spreminjanje rabe skupnih delov in izboljšave, ki se ne štejejo za vzdrževanje večstanovanjske stavbe.
(3) Kadar se glede izboljšav iz prejšnjega odstavka ne doseže soglasje vseh etažnih lastnikov, lahko tisti etažni lastniki, ki želijo takšno izboljšavo, to izvedejo, če sami nosijo stroške izvedbe in če s tem ne ovirajo izvrševanja lastninske pravice drugih etažnih lastnikov.
(4) Če etažni lastniki ne dosežejo soglasja glede posla, ki presega redno upravljanje, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali.
(5) Določbe prejšnjega odstavka se uporabljajo tudi za spremembo pogodbe o medsebojnih razmerjih.
30. člen
(delitev stroškov upravljanja)
(1) Etažni lastniki so odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače.
(2) Za plačilo stroškov, ki so posledica veljavno sprejetih sklepov, odgovarjajo etažni lastniki ne glede na to, ali so glasovali proti predlaganim sklepom.
(3) Etažni lastnik ne odgovarja za stroške iz prvega odstavka tega člena, ki nastanejo po tem, ko je obvestil upravnika o spremembi lastninske pravice v skladu s prvim odstavkom 17. člena tega zakona.
32. člen
(pogodba o medsebojnih razmerjih)
Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe.
33. člen
(vsebina pogodbe o medsebojnih razmerjih)
Pogodba o medsebojnih razmerjih vsebuje poleg sestavin, ki jih mora imeti po stvarnopravnem zakoniku, zlasti še:
– način uporabe posebnih skupnih delov;
– posebne storitve, ki presegajo okvire obratovanja večstanovanjske stavbe (varovanje, sprejemno službo in podobno);
– nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu;
– soglasje ostalih lastnikov k spreminjanju rabe stanovanj v druge namene;
– način obveščanja etažnih lastnikov o zadevah upravljanja.
36. člen
(zbor lastnikov)
(1) Zbor lastnikov se skliče s pisnim vabilom vsaj 14 dni pred zborom. Vabilo pusti upravnik vsakemu etažnemu lastniku v hišnem predalčniku posameznega etažnega lastnika in objavi na oglasni deski, ki je dostopna vsem etažnim lastnikom.
(2) Vabilo za sklic zbora mora vsebovati zlasti dan in uro zbora, predviden dnevni red in predlog sklepov, o katerih bo zbor predvidoma odločal.
(3) Upravnik je dolžan sklicati zbor lastnikov najmanj enkrat letno.
(4) Zbor se praviloma opravi v večstanovanjski stavbi ali v drugem primernem prostoru v njeni neposredni bližini.
38. člen
(zapisnik zbora lastnikov)
(1) Upravnik mora o vsakem zboru sestaviti zapisnik. Zapisnik podpišeta etažna lastnika, ki ju določijo prisotni na zboru lastnikov.
(2) Zapisnik mora vsebovati podatke o kraju in času zbora, seznam navzočih etažnih lastnikov s podpisi, predloge sklepov, o katerih se je na zboru glasovalo in rezultate glasovanja.
(3) Upravnik mora zapisnik objaviti na način, kot se sklicuje zbor etažnih lastnikov.
44. člen
(uporaba sredstev rezervnega sklada)
(1) Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja, ter za nujna vzdrževalna dela in za odplačevanje v te namene najetih posojil.
(2) Nujna vzdrževalna dela so vzdrževalna dela, ki niso predvidena v načrtu vzdrževanja in s katerimi bi bilo nerazumno odlašati, ker bi njihova neizvedba pomenila znatno poslabšanje pogojev bivanja za vse ali nekatere posamezne ali skupne dele večstanovanjske stavbe ali pa bi zaradi njihove neizvedbe lahko nastala večja škoda na posameznih ali skupnih delih večstanovanjske stavbe oziroma tretjim osebam. Za nujna vzdrževalna dela se štejejo tudi vzdrževalna dela, ki so določena z odločbo iz 28. in 125. člena tega zakona.
(3) Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje.
53. člen
(pogodba o opravljanju upravniških storitev)
(1) Razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom se uredijo s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ki lahko, poleg pooblastil iz 50. člena tega zakona, določi še druge pravice in obveznosti.
(2) Pogodba o opravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika.
(3) Etažni lastniki lahko, ob določitvi upravnika, za sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev pooblastijo enega ali več etažnih lastnikov. V tem primeru se šteje pogodba za sklenjeno, ko jo podpišejo upravnik in vsi pooblaščenci za sklenitev pogodbe.
(4) Pogodba o opravljanju upravniških storitev učinkuje tudi proti etažnim lastnikom, ki je niso podpisali, oziroma proti etažnim lastnikom, ki so glasovali proti imenovanju pooblaščencev za sklenitev in proti vsem pravnim naslednikom etažnih lastnikov.
58. člen
(zbiranje ponudb)
(1) S pogodbo o opravljanju upravniških storitev se lahko določi, da mora upravnik določene pogodbe s tretjo osebo skleniti z zbiranjem ponudb določenega števila dobaviteljev ali izvajalcev. V tem primeru izbiro najugodnejše ponudbe opravita skupaj upravnik in nadzorni odbor ali predstavnik etažnih lastnikov, ki ga za to imenuje zbor lastnikov.
(2) Ne glede na prejšnji odstavek, je zbiranje najmanj dveh ponudb dobaviteljev ali izvajalcev obvezno za dela, ki po ocenjeni vrednosti presegajo desetino vrednosti, določene za oddajo naročil male vrednosti v skladu s predpisi s področja javnih naročil.
60. člen
(odstop od pogodbe o opravljanju upravniških storitev)
(1) Etažni lastniki lahko kadarkoli odstopijo od pogodbe o opravljanju upravniških storitev z odpovednim rokom najmanj treh mesecev, ki začne teči od dneva vročitve odpovedi upravniku. V tem roku morajo izbrati tudi novega upravnika.
(2) V primeru, da upravnik krši zakon ali pogodbo o opravljanju upravniških storitev, lahko etažni lastniki odstopijo od pogodbe brez odpovednega roka.
(3) Sklep o odstopu od pogodbe sprejmejo etažni lastniki na način, ki je določen za določitev upravnika.
(4) Upravnik lahko kadarkoli odpove pogodbo o opravljanju upravniških storitev z odpovednim rokom najmanj treh mesecev. Odpoved pogodbe mora upravnik sporočiti na zboru lastnikov in od tega trenutka dalje teče odpovedni rok.
92. člen
(dolžnosti lastnika stanovanja)
Lastnik stanovanja mora:
– izročiti stanovanje kot predmet najema po najemni pogodbi v stanju, ki najemniku stanovanja omogoča normalno uporabo stanovanja, skladno z veljavnimi normativi in standardi;
– vzdrževati stanovanje in skupne dele v stanovanjski ali večstanovanjski stavbi v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja ter skupnih delov ves čas trajanja najema v skladu s pravilnikom iz 125. člena tega zakona;
– odgovarjati za pravne in stvarne napake na oddanem stanovanju;
– prijaviti oddajo stanovanja pri pristojnem davčnem organu in registrirati najemno pogodbo pri pristojnem registrskem organu v 30 dneh od sklenitve najemne pogodbe ali aneksa k najemni pogodbi.
127. člen
(prisilna izvršitev odločbe)
Če se odločba iz 125. in 126. člena tega zakona ne izvrši v roku, lahko inšpekcijski organ predlaga pristojnemu občinskemu organu prisilno izvršitev odločbe v breme tistih, ki jim je naložena izvedba del.
128. člen
(začasna določitev upravnika)
(1) Če v večstanovanjski stavbi upravnik ni določen, lahko inšpekcijski organ začasno, do določitve upravnika v nepravdnem postopku, z odločbo določi začasnega upravnika.
(2) Za začasnega upravnika je lahko določena samo fizična ali pravna oseba, ki opravlja gospodarsko dejavnost upravljanja z nepremičninami.
(3) Odločba o določitvi začasnega upravnika se šteje za vročeno vsem etažnim lastnikom, če se pusti v hišnem predalčniku vsakega etažnega lastnika in nabije na oglasno desko ali vhodna vrata večstanovanjske stavbe.
(4) Začasni upravnik mora obvestiti tudi pristojni organ, ki vodi register upravnikov, da ga vpiše kot začasnega upravnika. Za vpis začasnega upravnika se smiselno uporabljajo določbe 166. in 167. člena tega zakona.
(5) Začasni upravnik mora najkasneje v sedmih dneh po prejemu odločbe sklicati zbor lastnikov in na njem predlagati odločanje o določitvi upravnika.
129. člen
(opravljanje dejavnosti v nasprotju z dovoljenjem ali brez dovoljenja)
(1) Če se v stanovanju opravlja dejavnost v nasprotju z dovoljenjem upravnega organa ali brez dovoljenja, odredi inšpekcijski organ z odločbo, da se z opravljanjem dejavnosti preneha do pridobitve ustreznega dovoljenja.
(2) Če v primeru iz prejšnjega odstavka tako dejavnost opravlja najemnik stanovanja, mora inšpekcijski organ o tem obvestiti tudi lastnika stanovanja.
150. člen
(pogoji poslovanja)
Pogoje poslovanja določi sklad s posebnim aktom.
Naslov podpoglavja »XIII.4 Neprofitne stanovanjske organizacije« se spremeni tako, da se glasi »XIII.4 Soinvestitorstvo in partnerstvo«.
151. člen
(neprofitna stanovanjska organizacija)
(1) Neprofitna stanovanjska organizacija je tista pravna oseba, ki je ustanovljena za pridobivanje, upravljanje in oddajanje neprofitnih stanovanj ter pridobivanje in upravljanje lastnih stanovanj pod posebnimi pogoji.
(2) Pogoje iz prejšnjega odstavka predpiše s pravilnikom minister, in se nanašajo predvsem na način poslovanja in usmerjanje profita, izrabo pridobljenih zemljišč in upravljanje z njimi, oddajo del v vseh fazah pridobivanja stanovanj z natečaji, spoštovanje predpisanih standardov in normativov ter oblikovanje najemnin.
152. člen
(register neprofitnih stanovanjskih organizacij)
(1) Ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve (v nadaljnjem besedilu: ministrstvo), na podlagi predloga pravne osebe za vpis v register neprofitnih stanovanjskih organizacij ugotovi, ali ta izpolnjuje pogoje, predpisane s pravilnikom iz drugega odstavka prejšnjega člena.
(2) Ministrstvo mora o predlogu pravne osebe za vpis v register odločiti v roku 30 dni od njene prijave z odločbo.
(3) Če ministrstvo ugotovi, da prijavljena pravna oseba izpolnjuje pogoje, jo vpiše v register neprofitnih stanovanjskih organizacij.
(4) Če ministrstvo ugotovi, da pravna oseba, vpisana v register neprofitnih stanovanjskih organizacij, ne izpolnjuje več katerega od pogojev ali krši določbe, opredeljene v pravilniku iz drugega odstavka prejšnjega člena, izda o tem odločbo in jo izbriše iz registra ter zahteva vračilo vseh prejetih sredstev sklada.
154. člen
(pristojnosti občine)
(1) Občina ima na stanovanjskem področju zlasti naslednje pristojnosti in naloge:
– sprejema in uresničuje občinski stanovanjski program;
– zagotavlja sredstva za graditev, pridobitev in oddajanje neprofitnih stanovanj ter stanovanjskih stavb, namenjenih začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb;
– spodbuja različne oblike zagotavljanja lastnih in najemnih stanovanj;
– zagotavlja sredstva za subvencioniranje najemnine in za izredno pomoč pri uporabi stanovanja;
– zagotavlja pogoje za razvijanje različnih oblik gradnje in prenove z ustrezno zemljiško in normativno politiko;
– sprejema usmeritve za projektiranje, gradnjo in prenovo stanovanj, ki izhajajo iz njenih lokalnih posebnosti, vključno z zunanjim videzom stanovanjskih stavb;
– določa dovoljene dejavnosti, ki se lahko opravljajo v delu stanovanja;
– vodi register stanovanj.
(2) Občina zagotavlja pridobivanje najemnih in lastnih stanovanj zlasti:
– s soinvestitorstvom s Stanovanjskim skladom Republike Slovenije, javnim skladom;
– z rentnim odkupom stanovanj in njihovim oddajanjem v najem;
– s prodajo stanovanj na časovni zakup (finančni lizing);
– s sovlaganjem javnih in zasebnih investitorjev in podobno;
– s sredstvi državnega proračuna;
– s sredstvi, namenjenimi za regionalni razvoj ter razvoj podeželja;
– s sredstvi Evropske unije in podobno.
161. člen
(kataster stavb in registri)
(1) Podatki o stavbah in stanovanjih se vodijo v katastru stavb in registru stanovanj. Podatki o najemnih pogodbah in upravnikih se vodijo v posebnih registrih.
(2) Kataster stavb in centralni register stanovanj vodi Geodetska uprava Republike Slovenije v skladu z določili zakona, ki ureja evidentiranje nepremičnin. Register stanovanj vodi občina, na območju katere se stanovanje nahaja, registre upravnikov stavb in najemnih pogodb vodi upravna enota, na območju katere je stanovanje oziroma večstanovanjska stavba, oziroma organ mestne občine (v nadaljnjem besedilu: pristojni organ).
(3) Vodenje registra upravnikov stavb in najemnih pogodb se lahko prenese na posamezno lokalno skupnost, če želi to opravljati in je za to usposobljena.
(4) Kataster stavb in registri stanovanj se vodijo povezano.
(5) V vseh registrih iz prvega odstavka tega člena se uporabljajo identifikacijske številke stavbe in delov stavbe iz katastra stavb.
(6) Kataster stavb in registri iz prvega odstavka tega člena so javni.
(7) Pristojni davčni organi in drugi organi, ki vodijo podatke o najemninah, so dolžni te podatke na zahtevo posredovati upravnim organom ter organom lokalnih skupnosti, ki izvajajo svoje naloge na podlagi tega člena.
(8) Upravitelji registra stanovanj in centralnega registra stanovanj pridobivajo za opravljanje svoje funkcije podatke iz centralnega registra prebivalstva.
164. člen
(register najemnih pogodb)
V registru najemnih pogodb se prevzemajo podatki iz katastra stavb in registra stanovanj ter podatki iz najemnih pogodb. Pri registraciji najemnih pogodb mora registrski organ preveriti le podatke, ki omogočajo nadzor nad višino najemnine in zasedenosti stanovanj ter ime in priimek lastnika stanovanja, naslov stalnega prebivališča oziroma naslov sedeža in matično številko pravne osebe.
165. člen
(predlog za registracijo najemne pogodbe)
(1) Predlog za registracijo najemne pogodbe ter za izbris najemne pogodbe iz registra poda lastnik stanovanja – najemodajalec, z njegovim soglasjem pa lahko tudi najemnik.
(2) Za vpis in izbris iz registra najemnih pogodb se smiselno uporabljajo določbe 167. člena tega zakona.
168. člen
(1) Z globo od 100.000 do 300.000 tolarjev se kaznuje za prekršek etažni lastnik-posameznik:
1. ki opravlja v stanovanju dejavnosti brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem (14. člen);
2. ki ne poravnava stroškov upravljanja in drugih stroškov (30. člen);
3. ki kljub odredbi stanovanjske inšpekcije po prvem odstavku 93. člena tega zakona ne izvede tistih del, ki so potrebna za normalno bivanje;
4. ki ne posreduje podatkov v skladu z drugim odstavkom 163. člena tega zakona;
5. ki ne ponudi stanovanja v nakup predkupnemu upravičencu (177. člen);
6. ki ne vzdržuje stanovanja in skupnih delov stavbe ali večstanovanjske stavbe v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja ter skupnih delov ves čas trajanja najema (druga alinea 92. člena);
7. ki izvrši spremembe v stanovanju v nasprotju s 15. členom tega zakona.
(2) Z globo od 300.000 do 3,000.000 tolarjev se kaznuje etažni lastnik-pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik, ki stori prekršek iz prejšnjega odstavka.
(3) Z globo od 100.000 do 300.000 tolarjev se kaznuje za prekršek iz prvega odstavka tega člena tudi odgovorna oseba pravne osebe ali odgovorna oseba samostojnega podjetnika posameznika.
169. člen
(1) Z globo od 100.000 do 300.000 tolarjev se kaznuje za prekršek etažni lastnik-posameznik:
1. ali drug pridobitelj lastninske pravice, ki upravnika ne obvesti o spremembi lastništva (17. člen);
2. ki odda stanovanje brez najemne pogodbe (84. člen);
3. ki odda del stanovanja brez pogodbe (drugi odstavek 84. člena);
4. ki najemne pogodbe ne prijavi davčnemu organu (92. člen);
5. ki najemne pogodbe ne predloži pristojnemu registrskemu organu (92. člen);
6. ki inšpektorju ne omogoči nemotenega nadzora (130. člen);
7. ki o sklenitvi in vseh spremembah najemne pogodbe ne obvesti upravnika (24. člen).
(2) Z globo od 100.000 do 3,000.000 tolarjev se kaznuje etažni lastnik-pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik, ki stori prekršek iz prejšnjega odstavka.
(3) Z globo od 100.000 do 300.000 tolarjev se kaznuje za prekršek iz prvega odstavka tega člena tudi odgovorna oseba pravne osebe ali odgovorna oseba samostojnega podjetnika posameznika.
170. člen
(1) Z globo od 100.000 do 300.000 tolarjev se kaznuje za prekršek etažni lastnik-posameznik:
1. ki ne sklene pogodbe iz 32. člena tega zakona in ne predlaga sodišču, da izda odločbo po 182. členu tega zakona;
2. ki ne sporoči spremembe podatkov v skladu z drugim odstavkom 189. člena tega zakona;
3. ki ne označi stanovanja v skladu s 7. in 188. členom tega zakona.
(2) Z globo od 100.000 do 3,000.000 tolarjev se kaznuje za prekršek iz prejšnjega odstavka etažni lastnik-pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik.
(3) Z globo od 100.000 do 300.000 tolarjev se kaznuje za prekršek iz prvega odstavka tega člena tudi odgovorna oseba pravne osebe ali odgovorna oseba samostojnega podjetnika posameznika.
(4) Z globo od 1,000.000 do 3,000.000 tolarjev se kaznuje investitor, ki ne določi upravnika v skladu s 122. členom tega zakona.
(5) Z globo od 100.000 do 300.000 tolarjev se za prekršek iz prejšnjega odstavka kaznuje odgovorna oseba pravne osebe ali odgovorna oseba samostojnega podjetnika posameznika.
171. člen
(1) Z globo od 1.000.000 do 30,000.000 tolarjev se kaznuje upravnik-pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik:
1. ki ne skliče zbora lastnikov v skladu s tretjim odstavkom 36. člena tega zakona;
2. ki ne vodi posebnega računa v skladu z 42. členom tega zakona ali ne odvede sredstev rezervnega sklada na transakcijski račun rezervnega sklada v roku iz tretjega odstavka 42. člena tega zakona;
3. ki ne naloži sredstev rezervnega sklada v skladu z drugim odstavkom 43. člena tega zakona;
4. ki sklene pogodbo v breme rezervnega sklada v nasprotju s prvim in drugim odstavkom 44. člena tega zakona;
5. ki ne ravna v skladu s 3., 4., 5. in 6. točko 50. člena tega zakona;
6. ki ravna v nasprotju z 58. členom tega zakona;
7. ki ne ravna v skladu z 61. členom tega zakona;
8. ki sredstva iz naslova obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe ne vodi knjigovodsko ločeno (prvi odstavek 63. člena);
9. ki ne ravna v skladu s 130. členom tega zakona;
10. ki ne prijavi vpisa registrskih podatkov v kataster stavb v roku iz prvega odstavka 189. člena tega zakona;
11. ki ne označi stanovanj v skladu s 7. in 188. členom tega zakona.
(2) Z globo od 100.000 do 300.000 tolarjev se za prekršek iz prejšnjega odstavka kaznuje upravnik-etažni lastnik, ki opravlja dejavnost upravljanja.
(3) Z globo od 200.000 do 500.000 tolarjev se za prekršek iz prvega odstavka tega člena kaznuje odgovorna oseba pravne osebe ali odgovorna oseba samostojnega podjetnika posameznika.
172. člen
(1) Z globo od 100.000 do 300.000 tolarjev se kaznuje najemnik-posameznik:
1. ki ne dopusti vstopa v stanovanje (prvi odstavek 99. člena in tretja alinea 94. člena);
2. ki ne oštevilči stanovanja v skladu s 7. členom tega zakona;
3. ki odda del stanovanja brez podnajemne pogodbe (tretji odstavek 84. člena).
(2) Z globo od 100.000 do 3,000.000 tolarjev se kaznuje za prekršek iz prejšnjega odstavka najemnik-pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik.
(3) Z globo od 100.000 do 500.000 tolarjev se za prekršek iz prvega odstavka tega člena kaznuje tudi odgovorna oseba pravne osebe ali odgovorna oseba samostojnega podjetnika posameznika.
| Zadnja sprememba: 05/12/2008 | Zbirke Državnega zbora RS - spredlogi zakonov |